Решение № 2-137/2026 2-137/2026(2-2966/2025;)~М-2653/2025 2-2966/2025 М-2653/2025 от 22 марта 2026 г. по делу № 2-137/2026

Дело № 2-137/2026

№ 2-2966/2025

УИД № 08RS0001-01-2025-005316-47


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2026 года г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Оляхиновой Г.З.,

при секретаре судебного заседания Деляевой Г.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее также – Министерство) обратилось в суд с вышеназванным иском, мотивируя свои требования следующим. 30.08.2017 между Министерством и ООО «Северстрой» был заключен договор аренды № 187-д/а земельного участка с кадастровым номером № № площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под жилую застройку. Срок договора аренды – с 30.08.2017 по 28.06.2025. 19.09.2019 ООО «Северстрой» уступило свои права и обязанности арендатора земельного участка ФИО11. 25.08.2023 ФИО12. уступила свои права и обязанности арендатор земельного участка ФИО1 На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. общей площадью 121,5 кв.м., степенью готовности 18%. Цели предоставления земельного участка достигнуты не были, объект капитального строительства не достроен. Письмом от 10.07.2025, исх. № ЛЭ-01/1-09-5254, ФИО1 была уведомлена Министерством об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 30.08.2017 № 187-д/а в связи с его истечением. Распоряжением от 24.07.2025 № 1288-р договорные отношения прекращены с 29.06.2025. Просит суд изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 121,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В судебном заседании представитель истца – ФИО2, просил исковые требования удовлетворить. Пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № № площадью 600 кв.м. был образован из земельного участка с кадастровым номером №. Указанный исходный земельный участок был предоставлен ООО «Северстрой» для комплексного освоения территории по результатам аукциона. Торги были признаны несостоявшимися. С ООО «Северстрой», как единственным участником аукциона, были заключены договор о комплексном освоении территории № б/н и договор аренды №15/2015мс вышеуказанного земельного участка, сроком на 10 лет, по условиям которого уполномоченный орган предоставил за плату во временное владение и пользование, а застройщик принял земельный участок для комплексного освоения территории сроком на 10 лет.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 – ФИО3, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Министерства. В обоснование возражений сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером № № площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду Министерством ООО «Северстрой» не по результатам торгов. Следовательно, в рассматриваемом споре неприменимы правила п.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Дополнительно в обоснование возражений пояснил суду следующее. ФИО1 прибрела указанный земельный участок в 2023 г. по просьбе сына - <данные изъяты>.

В 2025 г. ФИО1 был залит фундамент и данный объект поставлен на кадастровый учет. Дальнейшее строительство жилого дома было затруднено в связи с отсутствием коммуникаций – водоснабжения и водоотведения, поскольку дальнейшее строительство жилого дома возможно лишь при наличии представлений о точках ввода в дом труб водоснабжения и водоотведения с целью рациональной прокладки труб, и сокращения их трассы. ФИО1 имеет намерение завершить строительство жилого дома. ФИО1 было известно о судебной тяжбе по поводу необеспеченности земельного массива по адресу: <адрес>. Она ждала завершения спора, по этой причине не обращалась с заявлением о продлении срока аренды. Арендные платежи внесены в полном объеме.

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ООО «Северстрой», Администрации города Элисты, Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты, МУП «Водоканал», ПАО «Россети Юг» в лице филиала ПАО «Россети Юг» - «Калмэнерго», в судебное заседание не явились

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №2-3180/2024 по иску прокурора г. Элисты в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой», Администрации города Элисты, Управлению по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты о возложении обязанности выполнить определенные действия, суд приходит к следующему выводу.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) предусматривает, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду.

В соответствии с положениями статей 39.11, 39.12 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений) право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возникает по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

Как было установлено судом, 20 мая 2015 г. Администрацией города Элисты принято постановление №2573 о проведении аукциона, предметом которого являлось право заключения договора аренды земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов», находившегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером №, общей площадью 500 449 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для комплексного освоения территории.

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 19 июня 2015 г. аукцион признан несостоявшимся. 29 июня 2015 г. между Управлением по земельным и имущественным отношениям администрации г. Элисты и единственным участником ООО «Северстрой» заключен договор о комплексном освоении территории № б/н и договор аренды №15/2015мс вышеуказанного земельного участка, сроком на 10 лет, по условиям которого уполномоченный орган предоставил за плату во временное владение и пользование, а застройщик принял земельный участок для комплексного освоения территории сроком на 10 лет.

На основании постановления администрации г. Элисты от 7 сентября 2016 г. № 2114 и распоряжения Министерства от 8 сентября 2016 г. № 200о-р земельный участок передан из муниципальной собственности города Элисты в собственность Республики Калмыкия.

Законом Республики Калмыкия № 147-V-3 от 20.11.2015 «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» установлено, что уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты. Полномочия, указанные в части 1 названной статьи, перераспределяются сроком на 5 лет.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Калмыкия № 65 от 20.02.2013, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

Законом Республики Калмыкия от 01.01.2021 № 131-VI-3 "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия", Законом Республики Калмыкия от 18.11.2025 N 103-VII-З "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия" были продлены полномочия Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты.

В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером № было образовано несколько земельных участков.

По общему правилу образованные земельные участки предоставляются арендатору исходного земельного участка, в том числе, когда исходный земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории. Данное положение вытекает также из пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В связи с изменением предмета договора аренды требовалось заключение нового договора аренды.

На заключение нового договора аренды земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, прямо указывают положения подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка,

30.08.2017, распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 2094-р ООО «Северстрой» в аренду были предоставлены земельные участки общей площадью 26 847 кв.м. из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Республики Калмыкия, расположенные по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под жилую застройку, сроком до 28.06.2025, по перечню, согласно приложению к данному распоряжению. Отделу землепользования поручено подготовить договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, указанных в приложении, с ООО «Северстрой».

В приложении к распоряжению Министерства от 30.08.2017 № 2094-р под пунктом 2 значится земельный участок с кадастровым номером № № площадью 600 кв.м.

30.08.2017 между Министерством и ООО «Северстрой» был заключен договор аренды № 187-д/а земельного участка с кадастровым номером № №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под жилую застройку. Срок договора аренды – с 30.08.2017 по 28.06.2025.

19.09.2019 ООО «Северстрой» уступило свои права и обязанности арендатора земельного участка ФИО13.

25.08.2023 ФИО4 уступила свои права и обязанности арендатор земельного участка ФИО1

Фундамент под строительство жилого дома был залит ФИО1 весной 2025 г., в этом же году был поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. общей площадью 121,5 кв.м., степенью готовности 18%. На этом строительство жилого дома ФИО1 было приостановлено.

Как указано истцом, цели предоставления земельного участка достигнуты не были, объект капитального строительства не достроен.

В этой связи письмом от 10.07.2025, исх. № ЛЭ-01/1-09-5254, ФИО1 была уведомлена Министерством об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 30.08.2017 № 187-д/а в связи с его истечением.

Распоряжением от 24.07.2025 № 1288-р договорные отношения прекращены с 29.06.2025.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. общей площадью 121,5 кв.м. составляет, в соответствии с заключением ООО «Экспертный центр», 497 000 руб.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом РФ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнен статьей 239.1.

В соответствии с пунктами 1,2 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование уполномоченного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть удовлетворено, если соответствующий иск предъявлен с соблюдением правил, установленных статьей 239.1 ГК РФ и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 (однократно для завершения строительства) ЗК РФ, и собственником этого объекта не представлено доказательств нарушения срока строительства вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством, и на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. общей площадью 121,5 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № № площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под жилую застройку был предоставлен ООО «Северстрой» на основании договор аренды № 187-д/а, заключенного 30.08.2017 между Министерством и ООО «Северстрой».

Договор аренды заключен без проведения торгов в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, правила, установленные пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, несмотря на предоставление ООО «Северстрой» исходного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 500 449 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для комплексного освоения территории, по результатам аукциона, нельзя признать соблюденными.

В соответствии с пунктом 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ, регулирующая порядок заключения договора о комплексном освоении территории.

Согласно части 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, действовавшей на момент заключения спорного договора, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ).

Условиями договора о комплексном освоении территории являются, в том числе: обязательства лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органами местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории и объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном развитии территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство сторон осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства (пункты 2, 4, 6 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 части 6 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ договор может содержать обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объект коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи.

По условиям пункта 1.2 договора от 29 июня 2015 г. О комплексном освоении территории, заключенного между Управлением по земельным и имущественным отношениям администрации г. Элисты и ООО «Северстрой», участок предоставляется застройщику для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Застройщик обязуется выполнить следующие мероприятия:

разработать проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, и представить его на согласование в отдел архитектуры и градостроительства администрации г. Элисты в течение 12 месяцев с момента подписания договора;

- выполнить работы по благоустройству территории в границах земельного участка посредством строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, улиц (дорог) с безвозмездной передачей их в муниципальную собственность с земельными участками, в установленном порядке, согласно действующему законодательству в течение 10 лет с момента подписания договора Согласно пункту 3.1.3 договора освоение участка осуществляется в установленном порядке и сроки: обеспечение проектирования, строительства (создания), ввода в эксплуатацию и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную или государственную собственность объектов коммунального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения в границах участка, в срок до 1 января 2025 г.

В соответствии с пунктами 4.4.6, 4.4.7 договора застройщик обязан: обеспечить осуществление проектирования, строительства объектов коммунального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, перечень которых будет установлен после утверждения документации по планировке территории, в границах участка и их передачу в установленном порядке в муниципальную или государственную собственность, в срок, указанный в подпункте 3.1.3 договора; обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участка объектов коммунального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения до их передачи в установленном порядке в муниципальную или государственную собственность в соответствии си. 3.1.3 Договора.

Пунктом 3.1.5 договора определено, что освоение участка осуществляется в установленном порядке и сроки: обеспечение получения в организациях, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, технических условий, предусматривающих максимальную нагрузку подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в срок до 31 декабря 2015 г.

В течение трех лет с момента предоставления технических условий и информаций о плате за такое подключение (технологическое присоединение) определить необходимую для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения нагрузку в пределах предоставленных ему технических условий и подать заявку о таком подключении (технологическом присоединении).

Заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договора о подключении объектов, строительство которых осуществлено в соответствии с документацией о планировки территории, к сетям инженерно-технического обеспечения.

Следовательно, подписанный между ООО «Северстрой» и Администрацией города Элисты в лице Управления по земельным и имущественным отношениям администрации г. Элисты договор о комплексном освоении территории был заключен с целью реализации инвестиционного проекта и достижения общественно значимой цели - обеспечение благоприятных, комфортных условий проживания и безопасной среды жизнедеятельности путем строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры в границах территории.

В силу подпункта 6 пункта 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, действующей в период заключения договора, одним из условий комплексного освоения территории является обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории.

ООО «Сверстрой», заключая договор о комплексном освоении территории, по условиях которого принял на себя обязанность по обустройству территории посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведения инженерных коммуникаций), действуя своей волей и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора, заключил сделку на согласованных условиях.

Из письма директора МУП «Эиставодоканал» генеральному директору ООО «Северстрой» от 06.07.2015 № 1219 следует, что ООО «Северстрой» необходимо предусмотреть установку в точке врезки существующего стального водовода диаметром 630 мм установку общего водомерного узла, по которому будет определяться объем потребляемой воды объектом «Жилая застройка» по адресу: <адрес>.

Из письма директора МУП «Эиставодоканал» представителю генерального директора ООО «Северстрой» от 12.10.2015 № 1411 следует, что подключение объектов проектируемой жилой застройки северо-восточнее Элистинского мясокомбината возможно только при установке подкачивающей насосной станции, строительства подающего водовода диаметром 400 мм от РЧВ10 тыс. куб.м. в северной зоне г. Элисты до восточной промзоны города Элисты и монтажа накопительного резервуара емкостью не менее 2 000 куб.м. в восточной промзоне г. Элисты.

В соответствии с Договором от 10.12.2015 № 473-Т, заключенного между МУП «Эиставодоканал» и ООО «Северстрой», МУП «Эиставодоканал» приняло на себя обязательства по обеспечению возможности подключения строящегося объекта – жилой застройки по адресу: г. Элиста, северо-восточнее Элистинского мясокомбината, к сетям водоснабжения и водоотведения МУП «Эиставодоканал» в соответствии с выданными условиями подключения, а ООО «Северстрой» обязуется выполнить действия по подготовке этого объекта к подключению.

Из сообщения МУП «Водоканал» от 08.04.2025 № 779, адресованного суду следует, что техническая документация о проложенной ООО «Северстрой» водопроводной сети протяженностью 700 м. диаметром 160 мм, ПЭ по адресному ориентиру: <адрес> в МУП «Водоканал» отсутствует.

Сторонами не оспаривается, что точка подключения к существующему водопроводу и линии водоотведения находится на значительном расстоянии от границ предоставленного ООО «Северстрой» для комплексного развития территории земельного участка.

Как пояснил суду представитель ответчика, строительство жилого дома было приостановлено ФИО1 ввиду отсутствия объектов инженерной инфраструктуры, сети водоснабжения и водоотведения не подведены ресурсоснабжающей организацией к границам земельного массива по адресу: <адрес>. Кроме того, ФИО1 ожидала разрешения в судебном порядке спора по поводу освоения территории, на котором располагался предоставленный ей по договору аренды земельный участок.

Данное обстоятельство нашло свое подтверждение в судебном заседании.

В период с 2024 по 2025 судом разрешался спор по поводу того, что ООО «Северстрой», Администрация города Элисты не завершили освоение территории, предоставленной ООО «Северстрой», сети водоснабжения и водоотведения ресурсоснабжающей организацией к границам земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не подведены, на осваиваемой территории полностью отсутствует дорожное покрытие; ООО «Северстрой» спустя более восьми лет после заключения договора о комплексном освоении территории мер по строительству объектов инженерной и социальной инфраструктуры, улиц (дорог), не приняло, что препятствует жителям жилого комплекса к подключению к инженерным коммуникациям

Основанием для обращения первого заместителя прокурора г. Элисты Республики Калмыкия в Элистинский городской суд Республики Калмыкия с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц явилось обращение в прокуратуру города Элисты ряда граждан, заключивших договоры аренды земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> в целях индивидуального жилищного строительства и не имеющих возможность продолжить строительство, поскольку данный участок не был обеспечен инженерными коммуникациями и дорогами.

Апелляционным определением верховного суда Республики Калмыкия от 25.04.2025 (гражданское дело № 2-3180/2024, № 33-196/2025) исковое заявление первого заместителя прокурора г. Элисты Республики Калмыкия, заявленное в интересах неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой», Администрации города Элисты, Управлению по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты о возложении обязанности выполнить определенные действия удовлетворено частично.

На общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» возложена обязанность в течение трех месяцев после вступления судебного решения в законную силу разработать в соответствии с договором о комплексном освоении территории от 29 июня 2015 г. №б/н график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении сетей газоснабжения, водоснабжения, водоотведения и автомобильных дорог с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

На общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» возложена обязанность в течение трех месяцев после вступления судебного решения в законную силу в рамках исполнения договора о комплексном, освоении территории от 29 июня 2015 г. №б/н получить в организации, осуществляющей холодное водоснабжение и (или) водоотведение, технических условий, предусматривающих максимальную нагрузку подключения (технологического присоединения) * объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

На общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» и Администрацию города Элисты в лице Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу заключить дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории от 29 июня 2015 г., содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории.

На Администрацию города Элисты возложена обязанность в рамках предоставленных полномочий принять меры по строительству сетей холодного водоснабжения и водоотведения к границе земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>.

В рассматриваемом случае нарушение ФИО1 срока строительства объекта с кадастровым номером № площадью 121,5 кв.м., произошло по независящим от ответчика обстоятельствам. Нарушение сроков строительства спорного объекта вызвано причинами, связанными с действием (бездействием) органов местного самоуправления, ООО «Северстрой» в снабжении земельного участка с кадастровым номером № необходимой коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой, от наличия которой зависит возможность осуществления строительства, а также последующего пользования возведенным жилым объектом.

Возможность изъятия объекта незавершенного строительства закон допускает лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, в том числе в форме бездействия. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребления доминирующим положением на рынке. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

ФИО1, добросовестно распоряжаясь своими правами и обязанностями арендатора, с момента приобретения права аренды земельного участка - 25.08.2023, до дня прекращения договорных отношений - 29.06.2025 (менее двух лет), не имела объективной возможности в указанный срок завершить строительство жилого дома, тогда как законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка без проведения торгов на условиях договора аренды сроком до трех лет для завершения строительства дома (п.10 ст. 39.6 ЗК РФ). Указанный трехлетний срок предоставляется дополнительно к ранее установленному сроку аренды.

Как пояснил суду представитель ответчика, ФИО1 не обращалась с заявлением о продлении срока действия договора аренды, поскольку ожидала разрешения судебного спора.

В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 1 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П и от 12 июля 2007 года № 10-П).

Вступив в арендные правоотношения на основании договора, ФИО1 приняла на себя обязанности арендатора в полном объеме. Указанный незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности - 18%, возведен на арендованном земельном участке с соблюдением его целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства). Поскольку ФИО1 имеет намерение продолжить строительство жилого дома с кадастровым номером № площадью 121,5 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером № №, площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием под жилую застройку, что не опровергнуто истцом, в целях реализации жилищных прав ФИО1 суд полагает необходимым отказать Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в удовлетворении исковые требований, заявленных к ФИО1 об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 121,5 кв.м., степенью готовности - 18%, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.

Председательствующий: Оляхинова Г.З.

Решение в окончательной форме принято 23 марта 2026 г.