Решение № 2-26/2021 2-26/2021~М-5/2021 М-5/2021 от 2 марта 2021 г. по делу № 2-26/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ст. Алексеевская 3 марта 2021 г.

Алексеевский районный суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Антамошкина А.Н.

при ведении протокола помощником судьи Седовой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Изобильное» о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Изобильное» о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Общим собранием были приняты решения: ФИО6 избрать лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка с кадастровым номером №, при обращении с заявлениями о проведении кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, и образуемых из них земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, а так же уполномочить следующими правами: расторгнуть действующий договор аренды и подписать соглашение о расторжении действующего договора аренды земельного участка, а так же обратиться с соответствующим заявлением о регистрации расторжения договора аренды в регистрирующий орган; осуществить перераспределение долей на данный период времени в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, и подписать соглашение о перераспределении долей, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перераспределения долей в регистрирующий орган; заключать и подписывать договоры аренды данного земельного участка, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации договора аренды в регистрирующий орган, со сроком полномочий на 3 года; расторгнуть с арендатором ЗАО <данные изъяты>» действующий договор аренды; заключить договор аренды земельных участков с арендатором ООО «Изобильное», сроком на 25 лет, на условиях оплаты арендной платы каждому сособственнику - арендодателю на одну долю в размере: 2 тонны зерна фуражного, 25 литров масла подсолнечного, 10 кг пшена, 10 кг гречихи, 50 кг муки, ежегодно за каждый год действия договора.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельных участков с ООО «Изобильное».

Истцы считают вышеуказанный договор аренды земельного участка недействительным по тем основаниям, что общее собрание не являлось правомочным, т.к. в нарушение п. 5 ст. 14.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кворум на собрании был определен не от количества долей земельного участка, принадлежащих лицам, присутствующим на собрании, а от количества участников общей долевой собственности присутствующих на собрании.

В связи с этим, истцы, не заявляя самостоятельного требования о признании решения общего собрания ничтожным, полагают решения общего собрания ничтожными в силу закона, т.к. они приняты в отсутствие необходимого кворума.

Истцы считают договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительной сделкой, т.к. договор заключен от имени участников общей долевой собственности ФИО6 при отсутствии соответствующих полномочий, т.к. решение общего собрания об избрании ФИО6 ничтожно в силу закона, и доверенность ему от участников общей долевой собственности на заключение договора аренды не выдавалась.

Истцы полагают, что в данном случае подлежит применению не сокращенный, а трехлетний срок исковой давности, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ, который должен исчисляться с ДД.ММ.ГГГГ, и на момент подачи иска не истек.

В связи с этим истцы просят признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ и исключить из ЕГРН запись о регистрации договора аренды.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО7 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по обстоятельствам, указанным в иске, также пояснила, что лицам присутствующим на собрании принадлежало 13 из 22,5 долей, т.е. более 50% долей земельного участка, однако счетная комиссия на общем собрании не избиралась, и участники собрания не принимали решение о том, каким образом будет определяться кворум – по числу участников долевой собственности присутствующих на собрании, или по числу принадлежащих им долей земельного участка. ФИО6 не имел права представлять интересы участников долевой собственности при заключении договора аренды, т.к. доверенность ему не выдавалась, а решение общего собрания, по мнению истцов является ничтожным в связи с отсутствием кворума, но требование о признании договора аренды незаключенным истцом не заявляется. Кроме того, общее собрание не вправе было принимать решение о расторжении договора аренды, т.к. договор аренды мог быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

Представитель ответчика ООО «Изобильное» ФИО8 возражает против заявленных требований, т.к. полагает, что договор аренды заключен на законных основаниях, в настоящее время исполняется, арендная плата арендодателям выплачивается, также представил письменные возражения из которых следует, что он считает, что общее собрание было правомочно принимать решение, т.к. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает два варианта определения кворума общего собрания, либо должно присутствовать не менее 20% участников долевой собственности, либо лицам, присутствующим на собрании должно принадлежать более 50% долей участка (если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок), при этом допускается применение любого из вышеуказанных способов для определения кворума. Решение общего собрания не было оспорено истцами в установленный срок, и срок для его оспаривания пропущен. Доверенность на заключение договора аренды представителю арендодателей не требовалась, т.к. полномочиями на заключение договора аренды он был наделен решением общего собрания участников долевой собственности.

Представители третьих лиц Глава администрации <адрес> ФИО9, начальник Алексеевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Третьи лица ФИО6, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились по неизвестным причинам, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, и изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемыми и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п. 4 ст. 185 ГК РФ).

В силу п. 125 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. С учетом указанных положений общее собрание участников долевой собственности вправе назначить уполномоченное лицо, которое будет без доверенности совершать юридически значимые действия в отношении земельного участка, определить объем и сроки его полномочий.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 183 при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 03.07.2016 г., действующей на день проведения общего собрания), общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5).

При этом данные положения допускают любой из двух способов определения правомочности общего собрания, т.к. приоритет и обязательность применения второго способа (по количеству долей земельного участка лиц, присутствующих на собрании) не установлены.

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. (пункт 8)

Согласно ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ истцы являются собственниками долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды с ДД.ММ.ГГГГ. сроком на 25 лет с ООО «Изобильное» на основании договора аренды, выданного ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с копией договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, собственники земельного участка с кадастровым номером №, в лице представителя ФИО6, действующего на основании Протокола общего собрания участников общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ передали указанный земельный участок в аренду ООО «Изобильное» сроком на 25 лет с момента государственной регистрации договора. Размер арендной платы установлен приложением 2 и составляет каждому сособственнику - арендодателю на одну долю в размере: 2 тонны зерна фуражного, 25 литров масла подсолнечного, 10 кг пшена, 10 кг гречихи, 50 кг муки, ежегодно за каждый год действия договора. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ

Согласно копии протокола собрания участников общей долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, собрание проведено ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>. На собрании присутствовали 5 участника долевой собственности из 21, что составляет 23,8% от общего числа участников долевой собственности. Повестка дня собрания: об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельных участков, находящихся в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объемах и сроках таких полномочий. По вопросам приняты решения: ФИО6 избрать лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка №, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка №, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, а также уполномочить следующими правами: расторгнуть действующий договор аренды и подписать соглашение о расторжении действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а так же обратиться с соответствующим заявлением о регистрации расторжения договора аренды в регистрирующий орган; осуществить перераспределение долей на данный период времени в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и подписать соглашение о перераспределении долей, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации перераспределения долей в регистрирующий орган; заключать и подписывать договоры аренды данного земельного участка, а также обратиться с соответствующим заявлением о регистрации договора аренды в регистрирующий орган, со сроком полномочий на 3 года; расторгнуть с арендатором ЗАО «РАКУРСАГРО» действующий договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный: запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с арендатором ООО «Изобильное», сроком на 25 лет, на условиях оплаты арендной платы каждому сособственнику - арендодателю на одну долю в размере: 2 тонны зерна фуражного, 25 литров масла подсолнечного, 10 кг пшена, 10 кг гречихи, 50 кг муки, ежегодно за каждый год действия договора. Решения по всем вопросам повестки дня, приняты большинством голосов, а именно голосовали «за» - 5 голосов, т.е. 100%. Протокол общего собрания подписан председателем и секретарем собрания, уполномоченным должностным лицом администрации Реченского сельского поселения <адрес>.

Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № является, список лиц присутствующих на общем собрании – участников общей долевой собственности, в котором указаны фактически присутствующие на собрании ФИО10 <данные изъяты> доли, ФИО11 <данные изъяты> доли, ФИО1 <данные изъяты> доли, ФИО12 <данные изъяты> доли, ФИО6 <данные изъяты> доли.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 являются собственниками долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, на котором согласно протокола общего собрания, присутствовало 23.8% от общего числа участников долевой собственности, которым согласно регистрационного листа фактически принадлежало <данные изъяты> доли земельного участка.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что общее собрание являлось правомочным, т.к. на общем собрании присутствовало более 20 процентов участников долевой собственности, что соответствует требованиям пункта 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от 03.07.2016 г., действующей на день проведения общего собрания), положения которого допускают любой из двух указанных в данном пункте способов определения правомочности общего собрания.

Отсутствие в протоколе общего собрания отдельных решений по вопросам избрания счетной комиссии, определения способа правомочности общего собрания не указывает на ничтожность решения общего собрания, поскольку правомочность общего собрания определена уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения способом предусмотренным пунктом 5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и каких-либо заявлений о несогласии со способом определения правомочности собрания от присутствующих на собрании лиц не поступило.

В связи с этим, общее собрание проведено в соответствии с требованиям ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при наличии необходимого кворума, определенного способом, предусмотренным п. 5 данной статьи по числу участников долевой собственности, присутствующих на собрании от общего их числа, что указывает на необоснованность доводов истца о том, что решение общего собрания является ничтожным.

Договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ от имени участников долевой собственности заключен ФИО6, полномочия которого на его заключение, подписание и регистрацию следовали из протокола общего собрания, при этом условия договора аренды соответствуют условиям аренды, определенным решением общего собрания. Кроме того, ФИО6 решением общего собрания был наделен полномочиями на заключение и подписание от имени участников долевой собственности соглашения о расторжении договора аренды с предыдущим арендатором.

Условия договора аренды исполняются сторонами, т.к. земельный участок передан ООО «Изобильное», используется данным обществом и арендодателям выплачиваются арендные платежи, что признает сторона истца, тем самым фактически подтверждая, и одобряя действие договора аренды, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Изобильное» о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд, через Алексеевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено машинописным текстом в совещательной комнате.

Судья А.Н. Антамошкин