Апелляционное определение № 33-3-771/2026 33-3-9833/2025 от 10 февраля 2026 г.

Судья Кечекова В.Ю. Дело № 33-3-771/2026

(33-3-9833/2025)

2-3825/2025

УИД: 26RS0003-01-2025-001887-78


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 11 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шетогубовой О.П.

судей Калединой Е.Г. и Луневой С.П.

при секретаре Хубиевой А.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителей ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2025 года по иску ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском кП.В.ВБ. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что 15.07.2024 между сторонами заключен договор купли-продажи 1/2 доли права на нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер ***:2680, расположенное по адресу: ***. Помещение принадлежало ФИО4 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2020. Согласно договору купли-продажи и акту приема-передачи, ФИО4 передала ответчику нежилое помещение, а ответчик обязался оплатить денежные средства в сумме 1 800 000 рублей в течение одного дня со дня подписания названного договора. Однако, по настоящее время ответчиком обязательства по оплате не исполнены. С момента подписания договора купли-продажи вышеуказанное помещение юридически перешло в собственность ответчика, однако фактически собственником и владельцем оставалась ФИО4 Данный факт подтверждается договором аренды офисного помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью 112,5 кв.м, заключенным между ней и ФИО5 Исполнение предмета указанного договора аренды подтверждается квитанциями по уплате арендной платы, согласно которым с сентября 2023 года по январь 2025 года плата за аренду поступала в адрес ФИО4 Арендная плата за спорное помещение поступала в ее адрес и после подписания 15.07.2024 договора купли-продажи, что подтверждает фактическое владение (фактическую собственность) ею указанным помещением, в связи с неисполнением ответчиком предмета договора купли-продажи в части уплаты цены договора.

Уточнив заявленные требования, истец просила суд:

- расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли права на нежилое помещение от 15.07.2024, заключенный между ФИО4 и ФИО1; прекратить право собственности на 1/2 доли права на нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер ***:2680, расположенного по адресу: ***, за П.В.ВБ.; возвратить указанное недвижимое имущество в общую долевую собственность ФИО4; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости о доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый номер ***:2680 за П.В.ВБ.; взыскать с ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33000,00 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2025 исковые требования ФИО4 (паспорт ***) к ФИО1 (паспорт ***) удовлетворены.

Суд постановил:

- расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли права на нежилое помещение от 15.07.2024, заключенный между ФИО4 и ФИО1

- прекратить право собственности ФИО1, возникшее на основании договора купли-продажи от 15.07.2024 на 1/2 доли права на нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер ***:2680, расположенное по адресу: ***.

- возвратить в собственность ФИО4 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 112,5 кв.м., кадастровый номер ***:2680, расположенное по адресу: ***.

Суд указал, что настоящее решение по вступлению его в законную силу является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости прекращения права собственности ФИО1 и регистрации права собственности ФИО4 на 1/2 долю нежилого помещения с кадастровым номером ***:2680, переданную ФИО1 по договору купли-продажи от 15.07.2024.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 33000,00 рублей.

В апелляционной жалобе и в уточненной апелялционной жалобе представители ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО3 просят решение суда отменить, отменить опредление судьи о принятии иска к производству, подготовке к судебному разбирательству, вынести новое решение об отказе в иске. В жалобе указано, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Суд не учел, что по данной категории спора досудебный порядок урегулирования является обязательным. Принятие судом к производству искового заявления и возбуждение производства по гражданскому делу без соблюдения досудебного порядка является существенным нарушением процессуального права. Суд не дал оценку буквальному содержанию условий договора. Не учел, что подписание Акта приема-передачи является безусловным подтверждением произведенной оплаты в поном объеме. Суд необоснвоанно принял во внимание доводы истца и не дал оценку доводам ответчика и представленным доказатедльствам. Не принял во внимание в качестве доказательства переписку в сети вацап. Действия истца не приостановившего регистрацию договора противоречат заявленному иску. Не согласны с выводами суда о том, что спорное помнещение находилось в аренде у истца и после заключенного договора и она оплачивала коммунальные услуги Судом не дана оценка тому, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества. При этом действия истца должны быть расценены как злоуполтребление правом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителей ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 и ФИО3 (по ордеру ) судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.2024 между истцом ФИО4 (продавец) и ответчиком ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером ***:2680, расположенного по адресу: ***.

Из пункта 2.1 указанного договора следует, что цена договора составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Цена договора уплачивается покупателем в течение одного дня с даты подписания указанного договора купли-продажи (пункт 2.2 договора).

Уплата цены договора производится наличным расчетом (пункт 2.3).

Согласно договору купли-продажи покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате недвижимого имущества с даты передачи денежных средств и подписания акта приема-передачи (пункт 2.4 договора).

Факт государственной регистрации перехода права собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером ***:2680, расположенного по адресу: *** к ФИО1 подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.05.2025, согласно которой право собственности зарегистрировано за ФИО1 18.07.2024.

Право общей долевой собственности на другую 1/2 долю этого жилого помещения было зарегистрировано за ответчиком 31.12.2020.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослалась на то, что договором купли-продажи от 15.07.2024 согласована оплата денежных средств в сумме 1 800 000 рублей в течение одного дня со дня подписания названного договора. Однако, истец, обязанность по оплате не исполнил, что является основанием для расторжения договора купли-продажи 1/2 доли права на нежилое помещение от 15.07.2024, заключенного между ФИО4 и ФИО1, прекращении за ответчиком право собственности на указанное нежилое помещение, по адресу: ***, возврате нежилого посещения в собственность ФИО4

Возражая доводам истца, ответчик сослался на то, что денежные средства по договору были оплачены им в полном объеме и в срок.

Разрешая возникший спор, руководствуясь нормами статей 432, 450, 451, 453, 454, 486, 549, 550, 555, 861, 307, 309, 310 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции, установив все обстоятельства по делу, дав оценку представленным доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска, сославшись на то, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что им исполнена обязанность по оплате стоимости переданного в собственность недвижимого имущества по договору купли-продажи от 15.07.2024 путем передачи истцу денежных средств в размере 1 800 000 рублей. Ответчик ФИО1 не выполнил свою обязанность, предусмотренную договором от 15.07.2024 по оплате приобретенного имущества, что является существенным нарушением договора и является основанием для расторжения договора купли-продажи заключенного между сторонами, прекращении в ЕГРН государственной регистрации права собственности ФИО1, на спорное недвижимое имущество, возвращении имущества в собственность истца.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец в том числе вправе требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что из заключенного между сторонами договора от 15.07.2024 у ответчика ФИО1 возникла обязанность уплатить истцу ФИО4 за нежилое помещение, общей площадью 112,5 кв.м. с кадастровым номером ***:2680, расположенного по адресу: *** определенную договором цену - 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Указанная сумма согласована сторонами.

Как указано в пунктах 2.2, 2.3 договора, указанная сумма подлежит уплате покупателем продавцу наличными в течение одного дня с даты подписания указанного договора купли-продажи от 15.07.2024.

Однако, денежные средства не были переданы продавцу.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора и является основанием для расторжения договора, являются законными и обоснованными.

Суд обоснованно согласился с доводами истца о том, что, несмотря на то, что спорное имущество было передано ответчику, именно истец осуществляла фактическое владение спорным помещением в связи с неисполнением ответчиком предмета договора купли-продажи в части уплаты цены договора, выполняя при этом обязанность по уплате коммунальных платежей.

Так, из материалов дела следует, что 20.07.2023 между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор аренды офисного помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью 112,5 кв.м.

Исполнение предмета указанного договора аренды подтверждается квитанциями по уплате арендной платы, согласно которым с сентября 2023 года по январь 2025 года плата за аренду поступала в адрес ФИО4

Таким образом, материалами дела подтверждено, что арендная плата за спорное помещение поступала в адрес истца, в том числе после заключения между истцом и ответчиком 15.07.2024 договора купли-продажи.

Вопреки доводам ответчика, из материалов дела не следует, что арендные платежи в период с июля 2024 года по январь 2025 года получены истцом ФИО4 от арендатора спорного помещения именно в счет погашения суммы по договору купли-продажи от 15.07.2025.

Доказательств, свидетельствующих об оплате арендных платежей в счет оплаты по договору купли-продажи, не представлено.

Согласно акту приема-передачи от 15.07.2024, истец передал ответчику спорное нежилое помещение.

Однако, указанное обстоятельство не подтверждает передачу денежных средств истцу в размере 1 800 000 рублей, поскольку, акт приема-передачи 1/2 доли нежилого помещения не содержит сведений о передаче денежных средств в размере 1 800 000 рублей, а указание в акте приема-передачи на передачу (принятие) в собственность предмета договора, указывает лишь на отсутствие у покупателя претензий к состоянию нежилого помещения.

Судом установлено, что истец и ответчик вели совместную деятельность в ООО «Капитал Инвест».

Из приобщенного в судебном заседании по ходатайству стороны ответчика протокола осмотра доказательств, произведенного 22.10.2025 нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Ставропольского края ФИО6, усматривается, что в период с 27.08.2024 по 07.02.2025 между ФИО4 и ФИО1 велась рабочая переписка, связанная, в том числе с погашением кредитных обязательств, оплаты аренды помещений.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, из содержания переписки не следует, что речь идет о суммах, подлежащих уплате истцу ФИО4 по договору купли-продажи от 15.07.2024.

Доводы ответчика со ссылкой на указанную переписку о том, что ФИО4 перевела ФИО1 и его супруге в общей сложности примерно 3 500 000 рублей, не удержав при этом с него денежные средства в счет расчета по договору купли-продажи от 15.07.2024, судом обоснованно отклонены, поскольку между сторонами имелись трудовые отношения и представленная переписка относится к деятельности ООО «Капитал Инвест» и не имеет отношения к спорному договору, в связи с чем, с достоверностью не свидетельствует об исполнении обязательств ответчика по оплате приобретенной недвижимости по договору купли-продажи от 15.07.2024.

Из представленных ответчиком документов также не усматривается, что на расчетный счет истца в указанный период поступала оплата именно по спорному договору, тогда как обязанность доказывания факта передачи денежных средств лежит на покупателе.

В судебном заседании ответчик не отрицал, что письменных доказательств передачи денежных средств по договору не имеется.

Довод апелляционной жалобы стороны ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора повторяет его позицию в суде первой инстанции.

Судом обоснованно указанные доводы признаны несостоятельными, поскольку материалами дела подтверждено, что истцом в адрес ответчика ФИО1 было направлено заявление (претензия) от 09.06.2025 с требованием о расторжении заключенного договора купли-продажи 1/2 доли права на нежилое помещение от 15.07.2024, путем заключения в десятидневный срок соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи.

Указанное требование, согласно имеющемуся в материалах дела отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ***, вручено адресату (ФИО1) 16.06.2025.

Данное требование осталось без удовлетворения со стороны ответчика.

Кроме того, судом первой инстанции обращено внимание на то, что данное гражданское дело на основании определения Октябрьского районного суда города Ставрополя от 01.08.2025 о передаче дела по подсудности поступило в Ленинский районный суд города Ставрополя 09.09.2025. Как видно из материалов дела, настоящий спор длится с мая 2025 года, на протяжении которого стороны не пришли к его урегулированию, в связи с чем, указание на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора в данном случае носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, не способствует защите нарушенных интересов и целям доступности правосудия (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2018 № 305-ЭС18-20328).

Доводы ответчика о том, что истец могла бы обратиться с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности к ответчику, также обоснованно отклонены судом, поскольку, произведя отчуждение недвижимого имущества на согласованных с покупателем условиях, ФИО4 вправе была рассчитывать на добросовестность действий покупателя и претендовать на получение за это имущество соответствующей оплаты в те сроки и в той сумме, которые определены договором.

Кроме того, как отмечено судом, стороны состояли в дружеских отношениях, что объясняет продолжительный срок ожидания истцом по просьбе ответчика исполнения обязательств ответчика по спорному договору.

Также судом обоснованно обращено внимание на то обстоятельство, что позиция ответчика ФИО1 относительно обстоятельств оплаты по договору купли-продажи от 15.07.2024 в ходе рассмотрения дела менялась. Так, изначально ответчик указывал, что произвел оплату по договору частично в размер 1 350 000 рублей в момент подписания акта приема-передачи, затем пояснил, что произвел оплату по договору в полном объеме в размер 1 800 000 рублей до его заключения 6-7 июля 2024 года. Указанное свидетельствует о том, что денежные средства по договору купли-продажи покупателем продавцу не передавались и какие-либо доказательства их передачи отсутствуют.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом решения и несостоятельности доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, в связи с чем, они признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 28 октября 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 февраля 2026 года.