Решение № 2-629/2017 2-629/2017~М-501/2017 М-501/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-629/2017

Дело № 2-629/2017 КОПИЯ


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Малояз 28 декабря 2017 года

Салаватский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Муллахметова Р.Р. при секретаре Сафиной Л.А., с участием истца ФИО1, ответчика Гарифуллина Ф.М., представителя третьих лиц СП Лаклинский сельсовет МР <адрес> РБ и Комитета управления собственностью Минземимущества РБ по <адрес> ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущества к ООО «АгроФинТорг» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М.,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «АгроФинТорг» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М., в котором просит признать за ним право собственности на объект недвижимости – дом животноводов, расположенный по адресу: <адрес>, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика объект недвижимости - дом животноводов, расположенный по адресу: <адрес>/ДД.ММ.ГГГГ0 рублей, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости осуществлена не была, в связи с отказом Управления государственной регистрации, кадастра и картографии, так как не были представлены со стороны ответчика документы о ранее возникшем праве на объект недвижимого имущества. Истец считает, что таким образом ответчика уклонился от государственной регистрации права собственности истца на вышеуказанный объект недвижимости.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении, пояснив, что считает, что сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ правомерна, так как конкурсный управляющий не обязан регистрировать право собственности на объекты недвижимости при их реализации. В связи с тем, что ФИО1 не были предоставлены документы, подтверждающие право собственности ООО «АгроФинТорг» на спорный объект недвижимости, он не предлагал ФИО1 совместно обратиться в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, так как основанием для отказа в государственной регистрации было именно не предоставление вышеуказанных документы. В договоре купли-продажи условия о земле, на которой находится объект недвижимости не оговаривались.

Ответчик Гарифуллин Ф.М. признал исковые требования истца в полном объеме, просил их удовлетворить, так как сделка действительно состоялась и ФИО1 как законный собственник спорного объекта недвижимости не может зарегистрировать право собственности на него. ФИО1 обращался к нему по поводу предоставления документов, подтверждающих право собственности ООО «АгроФинТорг» на спорный объект недвижимости, но кроме договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, иные документы отсутствовали, в связи с чем, не были предоставлены. Данный объект недвижимости ООО «АгроФинТорг» приобрело у ООО СП «Лаклы», которое в свою очередь приобрело его у ФИО3.

Представитель третьего лица СП Лаклинский сельсовет МР <адрес> РБ и Комитета управления собственностью Минземимущества РБ по <адрес> ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, так как право собственности за ООО СП «Лаклы», ООО «АгроФинТорг» зарегистрировано не было, сельское поселение поставило спорный объект недвижимости на учет как бесхозяйный, при этом указанное решение ни кем не оспорено. Сделка купли-продажи недвижимости не может быть признана правомерной при отсутствии зарегистрированного права собственности продавца на данный объект недвижимости.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и возражений не представил.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих лиц, суд, полагая возможным на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) с учетом мнения сторон рассмотреть дело при имеющейся явке, приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АгроФинТорг» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества – дом животноводов, расположенный по адресу: <адрес>/2 за 24600 рублей, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Дом животноводов передан ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СП «Лаклы» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М. (продавец) и ООО «АгроФинТорг» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества на разбор – дом животноводов (без регистрации права) и дом при МТП (без регистрации права), расположенных по адресу: <адрес>, за 188400 рублей.

Дом животноводов и дом при МТП переданы ООО «АгроФинТорг» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ и ст. 16 ФЗ № 122-ФЗ от 03 июля 2016 года и согласно разъяснениям, данным в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи

Согласно ст. 554 ГПК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, площадь и другие параметры земельного участка.

Каких-либо сведений относительного земельного участка, в том числе кадастровый и (или) условный номер, целевое назначение, правообладатель, местоположение на котором расположен спорный объект недвижимости вышеуказанный договор не содержит.

Доказательств о наличии правопритязания на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, сторонами не представлено.

Ч. 2 ст. 6 ст. 11. 1 Земельного кодекса РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с ФЗ от 128.06.2011 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, по смыслу указанных норм права договор купли-продажи должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Соответственно, без указания идентификационных признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) земельного участка предмет договора купли-продажи является несогласованным.

Доказательств о наличии заключенного в установленном законом порядке договора на право пользования истцом занятым спорным объектом недвижимости земельным участком, а также о наличии решения органами местного самоуправления о выделении истцу земли для использования, расположенного на нем объекта недвижимости, истцом не представлено.

Более того, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, имеются временные ограничения (обременения) прав до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект недвижимости принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ, иные правопритязания на спорный объект недвижимости отсутствуют.

Техническим паспортом подтверждается наличие нежилого здания по адресу: <адрес>, инвентарный №, общей площадью 316,8 кв. м.

Из ответа на запрос главного архитектора Администрации МР <адрес> РБ № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что разрешение на строительство нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, не выдавалось.

В соответствии с информацией Территориального участка <адрес> Дуванского филиала ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ, сведениями о правообладании объекта недвижимости (дом животноводов) по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, участок не располагает.

В соответствии с пунктами 2 статьи 8.1 и 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре и возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости само по себе не влечет возникновение права собственности на указанный объект.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавший в момент совершения сделок).

Аналогичная норма содержится в пункте 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 года) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11 августа 2017 года).

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Таким образом, право собственности отчуждателя на объект недвижимости в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в ЕГРП.

Судом установлено, что ни право собственности ООО СП «Лаклы», ни право собственности ООО «АгроФинТорг» на спорный объект недвижимости ни в момент заключения договоров с истцом и ООО «АгроФинТорг», ни в настоящий момент не зарегистрировано, что исключало в силу ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заключение договоров купли-продажи без предварительной регистрации прав за продавцом. Доказательств обратного истцом суду не представлено, как и доказательств наличия иных законных прав на спорный объект недвижимости у ООО СП «Лаклы» и ООО «АгроФинТорг».

При этом доводы истца о том, что конкурсный управляющий не обязан регистрировать право собственности на реализуемые объекты недвижимости организации, суд считает несостоятельными и основанными на неверном толковании действующего законодательства.

Более того, несмотря на истечение продолжительного периода времени с момента заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ до завершения конкурсного производства в отношении ООО «АгроФинТорг» (определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ) договор купли-продажи в установленном законом порядке зарегистрирован не был. При этом доводы истца о том, что сделка не зарегистрирована по вине конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М. объективными и достоверными доказательствами не подтверждены.

Кроме того, суд считает, что истцом не представлены необходимые и достаточные документы, свидетельствующие о том, что нежилое здание, приобретенное по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ; нежилое здание, приобретенное по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также нежилое здание согласно технического паспорта с инвентарным номером 8678 являются одним и тем же объектом недвижимости, так как в указанных документах имеются расхождения в адресах.

Суд также учитывает факт постановки спорного объекта недвижимости на учет как бесхозяйный объект ДД.ММ.ГГГГ, при этом данный объект недвижимости не снят с учета, факт постановки его на учет как бесхозяйный объект ни кем оспорен. Доказательств обратного суду не представлено.

Суд считает, что представленные истцом в обоснование своих доводов документы, подтверждающие покупку спорного объекта не являются доказательствами соблюдения сторонами при заключении договора требований ГК РФ и ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, установлено, что спорный объект недвижимости не мог являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок.

Как усматривается из положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ООО СП «Лаклы» и ООО «АгроФинТорг» уклонились от исполнения обязательств по договору, в том числе государственной регистрации сделки, в порядке ст. 56 ГПК РФ, истцом также не представлено.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущества к ООО «АгроФинТорг» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф,М. надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущества к ООО «АгроФинТорг» в лице конкурсного управляющего Гарифуллина Ф.М. межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к Муниципальному отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РБ через Салаватский межрайонный суд РБ в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий подпись Р.Р. Муллахметов

Копия верна

Судья Р.Р. Муллахметов