Решение № 2-2995/2018 2-476/2019 2-476/2019(2-2995/2018;)~М-3657/2018 М-3657/2018 от 21 августа 2019 г. по делу № 2-2995/2018

Дело № 2-476/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Барнаул 22 августа 2019 года

Октябрьский районный суд г.Барнаула в лице председательствующего судьи Л.В.Назаровой, при секретаре Юркиной И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Управления имущественных отношений Алтайского края к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с указанным иском, в обоснование указав, что между Управлением имущественных отношений Алтайского края (ранее до ДД.ММ.ГГГГ – Министерство имущественных отношений Алтайского края, далее Алтайкрайимущество) и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з, по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020343:33, общей площадью 1961 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства подземных гаражей, сроком на три года (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Алтайкрайимущество с заявлениями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з в связи с истечением срока его действия и предоставления указанного земельного участка в аренду без торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства подземных гаражей.

Поскольку в ЕГРН имелись сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО2, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (степень готовности 13%, площадь застройки 51,6 кв.м), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з на основании соглашения о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, а на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з указанный земельный участок вновь был предоставлен ФИО2 в аренду без торгов сроком на 3 года, для завершения строительства подземных гаражей. Данный договор зарегистрирован порядке п. 2 ст. 25 ЗК РФФ, п.2 ст. 609 ГК РФ, в связи с чем на основании п. 2.1, 2.2. договора срок его действия установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства от ФИО2 к ФИО1.

С момента перехода права собственности на объект к ответчику в соответствии с пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.10.2015 № 4492-з.

О прекращении срока действия договора с 13.11.2018 Алтайкрайимущество уведомило ответчика в письме от 11.10.2018 № 24/17415, направленного в адрес арендатора ФИО1.

Поскольку договор аренды от 28.102.2015 № 4492-з заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 15.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в арену сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ, в связи с этим срок действия договора не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Учитывая положения названных норм, после истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з в ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:020343:33, общей площадью 1961 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, была погашена в установленном порядке.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (степень готовности 13%, площадь застройки 51,6 кв.м.), принадлежащий на праве собственности ФИО1. А.А.

Согласно информации комитета по строительства, архитектуре и развитию <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства «Подземный гараж» на земельном участке по указанному адресу выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу <адрес> не выдавалось.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика н необходимости завершения строительства и оформления прав в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке до истечения срока действия договора аренды земельного участка. Однако строительство объекта не завершено.

На основании ст. 239.1 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», а также закона Алтайского края от 23.12.2014 № 102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», п.п.4 п. 2.1.4 Положения, утвержденного указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131, истец, являясь органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа г. Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, просил: изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (степень готовности 13%, площадь застройки 51,6 кв.м.).

По делу проводилась судебная экспертиза.

В судебное заседание явилась представитель истца ФИО3, которая на иске настаивала, пояснив, что результаты судебной экспертизы в части вопроса о степени готовности в размере 4,2%, а также в части определения рыночной цены объекта истец не оспаривает, указание на степень готовности имеет доказательственное значение, в связи с чем на настаивает на указании конкретного процента готовности. В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен надлежаще. Третье лицо - ФИО2 в суд не явился, извещался надлежаще, к судебному заседанию вернулся конверт за истечением срока хранения.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено и не оспорено ответчиком, что между Управлением имущественных отношений Алтайского края (ранее до ДД.ММ.ГГГГ – Министерство имущественных отношений Алтайского края, далее Алтайкрайимущество) и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з, по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020343:33, общей площадью 1961 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства подземных гаражей, сроком на три года (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Алтайкрайимущество с заявлениями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з в связи с истечением срока его действия и предоставления указанного земельного участка в аренду без торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства подземных гаражей.

Из иска следует, что поскольку в ЕГРН имелись сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО2, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (степень готовности 13%, площадь застройки 51,6 кв.м), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, договор аренды от 31.10.2012№-з на основании соглашения о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14) расторгнут и на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-з земельный участок с кадастровым номером 22:63:020343:33, общей площадью 1961 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен ФИО2 в аренду без торгов сроком на 3 года, для завершения строительства подземных гаражей. Данный договор зарегистрирован на основании п. 2 ст. 25 ЗК РФФ, п.2 ст. 609 ГК РФ (л.д.15).

Срок аренды по договор установлен 3 года с момента вступления договора в силу (п.2.1). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2.2.). Поскольку государственная регистрация осуществлена ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует п.2 ст. 25 ЗК РФ и ст. 609 ГК РФ.

Согласно сведениям ЕГРН 01.04.2016 зарегистрирован переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства от ФИО2 к ФИО1 (л.д.24,25).

Суд соглашается с выводом о том, что с момента перехода права собственности на объект к ответчику в соответствии с пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.10.2015 № 4492-з.

Установлено, что о прекращении срока действия договора с ДД.ММ.ГГГГ Алтайкрайимущество уведомило ответчика в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, направленного в адрес арендатора ФИО1.

Договор аренды от 28.102.2015 № 4492-з заключен на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 15.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в арену сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Следовательно, срок действия такого договора не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Кроме того, в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Истец указал, что на основании положений названных норм, после истечения срока действия договора аренды от 29.10.2015 № 4492-з запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:020343:33, общей площадью 1961 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в ЕГРН погашена.

Таким образом, договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены, однако на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (степень готовности 13%, площадь застройки 51,6 кв.м.), принадлежащий на праве собственности ФИО1. А.А.

Согласно информации комитета по строительства, архитектуре и развитию города Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объекта капитального строительства «Подземный гараж» на земельном участке по указанному адресу выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу <адрес> не выдавалось.

Подтверждается, что письмом от 11.10.2018 истец уведомил ответчика н необходимости завершения строительства и оформления прав в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке до истечения срока действия договора аренды земельного участка (л.д.29). Однако строительство объекта не завершено, доказательств обратному ответчиком не представлено, напротив, установлено в ходе судебной экспертизы, что объект строительством не завершен, степень готовности 4,2%.

Согласно п. 3.1 ч.2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме в том числе случая, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно п. 21 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

С учетом указанных положений закона по определению суда по делу проводилась судебная комплексная строительная и оценочная экспертиза, согласно результатам которой степень готовности здания по <адрес> в <адрес> на дату проведения экспертного осмотра составляет 4,2%. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства по <адрес> в <адрес> на дату производства экспертизы составляет 107000 рублей.

На основании ч.2 ст. 239.1 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», а также закона Алтайского края от 23.12.2014 № 102-ЗС «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края», п.п.4 п. 2.1.4 Положения, утвержденного указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131, истец, являясь органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа г. Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, вправе предъявить настоящий иск.

Ответчик в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства тому, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

С учетом изложенного, принимая во внимание пояснения представителя истца, суд приходит к выводу об удовлетворении иска в полном объеме, в связи с чем следует изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (площадь застройки 51,6 кв.м.), путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере 107000 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования городского округа г. Барнаула подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования по иску Управления имущественных отношений Алтайского края к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 22:63:020343:3726 (площадь застройки 51,6 кв.м.), путем продажи с публичных торгов, определив начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере 107000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования городского округа г. Барнаула госпошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Л.В.Назарова