Решение № 2-868/2018 2-868/2018~М-882/2018 М-882/2018 от 25 октября 2018 г. по делу № 2-868/2018

Дело № 2 - 868/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2018 года город Торжок

Торжокский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Морозовой И. С.

при секретаре судебного заседания Павловой О. П.,

с участием истца ФИО1 и его представителя – ФИО2, действующей на основании устного заявления,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию город Торжок в лице Комитета по управлению имуществом г. Торжка о признании права собственности на объект незавершённого строительства,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию город Торжок в лице Комитета по управлению имуществом г. Торжка о признании права собственности на объект незавершённого строительства.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: ***, на основании договора купли-продажи доли жилого дома от 21 ноября 1997 года, удостоверенного государственным нотариусом Торжокской государственной нотариальной конторы Торжокского нотариального округа Тверской области ФИО3 21 ноября 1997 года, реестр № 1-5395, свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного ст. государственным нотариусом Торжокской государственной нотариальной конторы Тверской области ФИО4 15 февраля 1994 года, реестр № 1-201.

Право собственности в ЕГРН на жилой дом с площадью 46 кв. м по указанному адресу за кем-либо не зарегистрировано.

Ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец указывает, что согласно свидетельству на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 14 октября 1997 года № II-9319 ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 807 кв. м, расположенный по адресу: ***. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 24 октября 2008 года, запись регистрации № 69-69-25/010/2008-732. Земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 69:47:0130302:3, ограничение прав и обременений земельного участка не зарегистрировано.

В целях улучшения жилищных условий истец решил провести реконструкцию жилого дома площадью 46 кв. м, для чего в 1999 году обратился в Администрацию города Торжка Тверской области с соответствующим заявлением. Заявление истца было рассмотрено и в соответствии с Постановлением Главы г. Торжка Тверской области № 369 от 26 мая 1999 года ему разрешено выполнить проект реконструкции указанного жилого дома. 25 февраля 2006 года выдано Архитектурно-планировочное задание № 003 на разработку проекта реконструкции индивидуального жилого дома по адресу: ***. В 2007 году ЗАО «Тверьпроект» выполнен проект на реконструкцию жилого дома по указанному адресу, из которого усматривается, что он выполнен в соответствии с действующими на территории РФ нормами, правилами и стандартами и предусматривает вид строительства - реконструкция жилого дома. Проводимая реконструкция обеспечивает улучшенные условия для дальнейшей эксплуатации жилого дома.

В 2007 году истец приступил к реконструкции жилого дома. Жилой дом одноэтажный с мансардным этажом (не завершен), одноквартирный, с подвалом, построен на прежнем месте, в прежних размерах из новых материалов. По состоянию на 2016 год и сегодняшний момент степень готовности объекта незавершенного строительства составила 50%.

В 2016 году у истца возникла необходимость зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. С указанной целью кадастровым инженером *** 02 февраля 2016 года был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства. На основании указанного технического плана от 16 февраля 2016 года объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера *** со следующими характеристиками: вид объекта недвижимости - объект незавершенного строительства; степень готовности объекта незавершенного строительства: 50%; адрес: ***; проектируемое назначение: жилой дом; площадь 53,2 кв. м; кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: *** (земельный участок, принадлежащий ФИО1 на праве собственности).

14 марта 2016 года истец обратился в Торжокский межмуниципальный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ***, но согласно уведомлению государственного регистратора Торжокского межмуниципального отдела от 25 марта 2016 года регистрация права приостановлена на основании пункта 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 18 марта 2016 года регистратором направлен запрос в Администрацию города Торжка о предоставлении разрешения на строительство вышеуказанного объекта. Ответ не получен. Истцу предложено предоставить недостающий документ, а именно: разрешение на строительство (реконструкцию).

30 июня 2017 года Торжокским отделением ГУП «Тверское областное БТИ» составлен технический паспорт на незавершенный строительством объект – объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: ***.

19 июня 2018 года истец обратился с заявлением в Администрацию города Торжка о выдаче ему разрешения на реконструкцию жилого дома. 26 июня 2018 года Администрацией МО город Торжок в выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома истцу отказано в виду того, что реконструкция жилого дома выполнена.

Ссылаясь на ст. ст. 209, 263 ГК РФ, п. п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. п. 25, 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец указывает, что земельный участок, общей площадью 807 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов, имеет разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, принадлежит истцу на праве собственности. Им на указанном земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием была произведена с соблюдением строительных норм реконструкция принадлежащего ему же на праве собственности жилого дома, в результате которой возник новый объект.

Произведенная реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: ***, является самовольной, поскольку была осуществлена без получения на это необходимого разрешения, иных признаков самовольной постройки не имеется.

Из технического обследования незавершенного строительством индивидуального жилого дома, выполненного главным инженером проекта ООО Проектный институт «ТВЕРЬПРОЕКТ», следует, что земельный участок жилого дома расположен в юго-восточной части застройки *** земельного участка ровная с уклоном в юго-западном направлении, ограничена с севера – улицей Максима Горького и городскими землями общего пользования, с востока – земельным участком при домовладении № 12, с запада - земельным участком при домовладении № 8, с юга - гаражами. Жилой дом одноэтажный с мансардным этажом (не завершен), одноквартирный, с подвалом, построен на месте унаследованного родительского дома в прежних размерах из новых материалов. Жилой дом прямоугольный, на первом этаже размещаются: прихожая, кухня, жилая комната и санузел (в стадии строительства), на мансардном этаже планируется размещение двух жилых комнат. В конструктивном отношении жилой дом представляет собой устойчивую систему с несущими продольными и поперечными стенами из силикатного кирпича, связанными между собой конструкциями цокольного и чердачного перекрытий из сборных многопустотных железобетонных панелей.

Результаты проведенного технического обследования путем осмотра основных несущих и ограждающих строительных конструкций существующего незавершенного строительством индивидуального жилого *** в г. Торжке Тверской области свидетельствую об удовлетворительном состоянии строения в целом. Основные несущие и ограждающие строительные конструкции фундаментов, стен, перекрытия, крыши обеспечивают прочность, устойчивость и надежность от эксплуатационных постоянных и временных нагрузок, не угрожают жизни и здоровью людей, их техническое состояние квалифицируется как работоспособное. В жилой дом введены: электроэнергия, водопровод и газопровод низкого давления с подключением к городским уличным распределительным сетям. Расположение земельного участка и размещение на нем жилого дома обеспечивают безопасность смежных земельных участков и домовладений. Общее техническое состояние выполненных работ на незавершенном строительством здании индивидуального жилого дома соответствует действующим строительным нормам и правилам.

Права соседей реконструкцией жилого дома не нарушены, каких-либо претензий они не заявляют.

Кто-либо из третьих лиц прав на спорный объект незавершенного строительства не заявляет.

Истец воспользовался своими правомочиями собственника в целях улучшения своих жилищно-бытовых условий, в пределах площади и границ закрепленного за жилым домом земельного участка, не нарушая его целевого использования, за счет собственных средств реконструировал жилой дом.

Поскольку иным образом не представляется возможным установить право собственности на объект незавершенного строительства, истец вынужден обратиться в суд.

В силу ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав истца в данном случае может быть осуществлена в судебном порядке путем признания права.

При таких обстоятельствах, истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, степень готовности объекта незавершенного строительства: 50%, проектируемое назначение: жилой дом; площадь 53,2 кв. м, адрес: ***.

Истец ФИО1 в судебном заседании свои исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, пояснил, что в настоящее время у него нет финансовой возможности для завершения реконструкции жилого дома.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала в полном объёме, просила об их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика – Муниципальное образование город Торжок Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области Тверской области, представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Администрации муниципального образования город Торжок и Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, третьи лица ФИО5 и ФИО6, извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

ФИО5 представила в суд заявление, в котором указала, что претензий к истцу не имеет, ее права реконструкцией дома не нарушены.

ФИО6 в заявлении указала, что исковые требования истца поддерживает и просит их удовлетворить в полном объеме.

Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области представило в суд заявление, в котором указало, что в списках объектов культурного наследия и ценных градоформирующих объектов здание, расположенное по адресу: ***, не состоит. Земельный участок по адресу: ***, расположен в границах объекта культурного наследия «Посад 2 г. Торжка /Тверецкая сторона/, XI-XVII вв.н.э.» (объект археологического наследия) (постановление Законодательного Собрания Тверской области от 27.11.1997 № 647 «Об объявлении объектов историко-культурного наследия Тверской области памятниками истории и культуры местного значения»), в связи с чем использование указанного земельного участка осуществляется в соответствии с требованиями п. 5 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников процесса.

Выслушав истца и его представителя, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Данная правовая норма Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определённых обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.

В соответствии с пунктом третьим названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности

Из системного толкования вышеприведённых правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведённую лицом, без необходимых разрешений на земельном участке, который принадлежит ему на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Исследованными по делу доказательствами установлено, что истцу, ФИО1 на основании свидетельства о государственной регистрации права № 69-АБ 275527 от 24 октября 2008 года и свидетельства на право собственности на землю II-9319 от 14 октября 1997 года на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 807 кв. м с кадастровым номером ***, разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *** ( л. <...>).

Из свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15 февраля 1994 года и договора купли-продажи доли жилого дома от 21 ноября 1997 года в совокупности с передаточным актом от 21 ноября 1997 года следует, что ФИО1 является обладателем жилого дома, расположенного по адресу: *** ( л. <...>).

В 2007 году в соответствии с проектом реконструкции жилого дома, разработанным ЗАО «Тверьпроект», истцом была произведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: *** ( л. д. 15 - 48).

Факт проведения реконструкции жилого дома также подтверждается материалами дела: техническим планом объекта незавершенного строительства от 02 февраля 2016 года ( л. д. 49 - 60), техническим паспортом на незавершенный строительством объект по состоянию на 30 июня 2017 года ( л. д. 61 - 71).

В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьёй 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169 - ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, является полномочиями органа местного самоуправления.

Данное в установленном законом порядке разрешение на такое строительство истцом ФИО1 суду не представлено, разрешение на строительство отсутствует.

С заявлением о получении разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования город Торжок только 19 июня 2018 года, что подтверждается входящим штампом Администрации № 01-08/3291 от 19.06.2018 г.

Согласно ответу Администрации муниципального образования город Торжок № 01-08/2463 от 26 июня 2018 года ФИО1 в выдаче разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ***, отказано, поскольку при выезде специалистов отдела архитектуры и градостроительства администрации города на место установлено, что реконструкция индивидуального жилого дома выполнена ( л. д. 73).

Изложенное свидетельствует о том, что реконструированный жилой дом является самовольной постройкой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 26 и 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Техническое заключение, выполненное в результате обследования реконструированного жилого ***, свидетельствует о том, что жилой дом одноэтажный с мансардным этажом (не завершен), одноквартирный, с подвалом, с пристроенной закрытой стоянкой для автомобиля, построен на месте унаследованного родительского дома в прежних размерах из новых материалов. Жилой дом прямоугольный в плане с размерами сторон 7,80 х 10,30 м, на первом этаже размещаются: прихожая, кухня, жилая комната и санузел (в стадии строительства), на мансардном этаже планируется размещение двух жилых комнат. В конструктивном отношении жилой дом представляет собой устойчивую систему с несущими продольными и поперечными стенами из силикатного кирпича, связанными между собой конструкциями цокольного и чердачного перекрытий из сборных многопустотных железобетонных панелей.

В результате проведённого технического обследования путём осмотра основных несущих и ограждающих строительных конструкций существующего незавершенного строительством индивидуального жилого дома специалист пришёл к выводу о том, что состояние строения в целом удовлетворительное. Основные несущие и ограждающие строительные конструкции фундаментов, стен, перекрытий, крыши обеспечивают прочность, устойчивость и надежность от эксплуатационных постоянных и временных нагрузок, не угрожают жизни и здоровью людей, их техническое состояние классифицируется как работоспособное. В жилой дом введены: электроэнергия, водопровод и газопровод низкого давления с подключением к городским уличным распределительным сетям. Расположение земельного участка и размещение на нем жилого дома с пристроенной закрытой стоянкой для автомобиля обеспечивают безопасность смежных земельных участков и домовладений. Общее техническое состояние выполненных работ на незавершенном строительством здании индивидуального жилого дома соответствует строительным нормам и правилам. Здание пригодно для завершения строительства ( л. д. 79 - 98).

Представленное техническое заключение выполнено главным инженером ***, обладающим правом на выполнение работ по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений, что объективно подтверждено свидетельствами и допуске и членстве саморегулируемой организации от 30 июня 2014 года.

Поскольку ответчик в ходе судебного разбирательства данное техническое заключение не оспорил, доказательств несоответствия с технической точки зрения состояния основных несущих и ограждающих строительных конструкций возведённого нежилого здания требуемым показателям прочности, устойчивости и надёжности не представил, суд принимает данное техническое заключение в качестве доказательства по делу.

Такие юридически значимые обстоятельства при возведении постройки (реконструкции объекта недвижимого имущества) как возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил являются лишь признаками самовольной постройки (реконструкции), при установлении которых применяются положения пунктов 2 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. То есть сам по себе факт отсутствия у истца необходимых разрешений (в частности, разрешения на строительство) не препятствует в предусмотренных законом случаях признанию права собственности на самовольно возведённый объект.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

То обстоятельство, что реконструированный жилой дом со степенью готовности 50% возведен истцом без соответствующего разрешения, не свидетельствует о том, что в случае сохранения такой самовольной постройки будут нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц. Делая такой вывод, суд учитывает, что земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, жилой дом, реконструированный истцом, ранее также принадлежал ему на праве наследования, строительство произведено в прежних размерах жилого дома.

На схеме расположения жилого дома на земельном участке показано местоположение реконструированного жилого дома в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ***.

Поскольку установлены все юридически значимые факты (соответствие возведённого объекта требованиям строительных норм и правил, отсутствие нарушения прав и законных интересов владельцев сопредельных (смежных) земельных участков и других лиц, отсутствие угрозы их жизни и здоровью, соответствие вида разрешённого использования земельного участка фактическому использованию), суд полагает доказанным, что имеются все основания для признания права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества в виде жилого дома за истцом.

Вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности на объект недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, *** года рождения, уроженцем ***, право собственности на самовольную постройку – объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, степень готовности объекта незавершенного строительства: 50%, проектируемое назначение: жилой дом; площадь 53,2 кв. м, адрес: ***.

Настоящее решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1, *** года рождения, уроженца ***, на самовольную постройку – объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, степень готовности объекта незавершенного строительства: 50%, проектируемое назначение: жилой дом; площадь 53,2 кв. м, адрес: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И. С. Морозова

Решение принято в окончательной форме 31 октября 2018 года.

Председательствующий И. С. Морозова