Решение № 2-739/2017 2-739/2017~М-451/2017 М-451/2017 от 9 мая 2017 г. по делу № 2-739/2017

К делу № 2 - 739/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 10 мая 2017 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Метелкина Е.В.,

при секретаре Кожемякиной Я.Л.

с участием представителя истицы ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчицы ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, в лице представителя по доверенности ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором, ссылаясь на положения ст.ст. 166, 168, 178, п. п. 1, 2 ст. 179, п. 1 ст. 183, пп. 2 п. 1 ст. 188, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 558 ГК РФ, просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ и возвратить стороны в первоначальное положение; исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истец указала на то, что ФИО1, являясь собственником жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, в апреле 2016 года достигла устного соглашения со своей родственницей ФИО3 о заключении договора пожизненного содержания, в связи с чем, ответчица вселилась в ее дом, стала помогать по хозяйству, а затем в конце апреля 2016 г. отвела истицу в отделение МФЦ Голубицкого сельского поселения, пояснив, что они идут заказывать необходимые документы для оформления договора пожизненного содержания, которые, как поняла истица, они в тот день и заказали. В январе 2017 года между ФИО1 и ФИО3 возникла ссора, в результате которой ответчица сообщила истице, что она уже оформила на себя право собственности на спорные домовладение и земельный участок. Тогда же ФИО1 обратилась в полицию по факту незаконного завладения ответчицей ее собственностью, где узнала, что 27.04.2016г. между нею и ФИО3 был заключен договор купли - продажи принадлежащего истице земельного участка и жилого дома за 600 000 рублей. Постановлением следователя СО МВД РФ по <адрес> А от 02.02.2017г. в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по указанным ФИО1 фактам было отказано и рекомендовано обратиться в суд в гражданском порядке. Истица не заключала с ответчицей договора купли - продажи, не получала от нее денег, указанных в договоре, договор купли - продажи не читала, так как в связи с неграмотностью, а также в силу состояния здоровья самостоятельно прочитать и понять содержание подобного текста без посторонней помощи не может. Сотрудник МФЦ, к которому стороны обращались за оформлением документов, не читал истице текст документа, который она подписывала, не объяснил, что она подписывает договор купли - продажи, и какие последствия он повлечет для истицы. Расписки о получении денежных средств в оплату спорного договора, истица также не писала и не могла написать, поскольку, не имея образования, за всю свою жизнь научилась писать только краткую подпись, а в спорном договоре её рукописные фамилия имя и отчество выполнены ответчицей. В тексте договора купли – продажи от 27.04.2016г. отсутствует адрес места нахождения недвижимого имущества, а именно: название улицы, на которой оно расположено, что подтверждает несогласованность сторонами существенного условия о предмете договора. Цену договора, как существенного его условия, стороны не обсуждали, так как истица не собиралась при жизни продавать никому свое домовладение, тем более, по такой заниженной цене за 600 000 рублей, так как его рыночная стоимость составляет от 4 до 5 миллионов рублей, что подтверждается справкой Темрюкской ТТП от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в п. 6 договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на момент подписания данного договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме по месту жительства или пребывания не имеется, однако, истица, как на момент оформления договора, так и до настоящего времени, зарегистрирована и проживает в спорном доме. Истица не предполагала, что подписала договор, в соответствии с которым ее дальнейшее проживание в собственном доме будет зависеть исключительно от воли ответчицы, ставшей в результате оформления документов собственником жилого помещения, в связи с чем, волеизъявление ФИО1 не соответствовало ее действительной воле ввиду того, что она не имела намерения лишать себя права собственности на жилой дом, являющийся для нее единственным жильем. Фактически передача недвижимости не осуществлялась, так как истица, проживает в доме, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, никогда не передавала ответчице документы на домовладение, поскольку не предполагала, что ФИО3 стала собственником ее имущества. Считает, что ответчица путем обмана и введения истицы в заблуждение, совершила с ней сделку купли – продажи домовладения, оформив на свое имя право собственности на принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости. Поскольку истица, в силу преклонного возраста, инвалидности, неграмотности, наличия у нее ряда заболеваний, в том числе психического расстройства, а также доверия к ответчице, являющейся ее родственницей, до оформления договора оказывавшей истице помощь, не понимала природу спорной сделки, находилась под влиянием обмана со стороны ответчицы и заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, считает, что спорный договор купли – продажи жилого дома и земельного участка является недействительной сделкой.

В ходе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ представитель истицы ФИО1 по доверенности – ФИО2 в соответствии со ст.39 ГПК РФ изменила ранее заявленные исковые требования, ссылаясь на указанные выше обстоятельства, а также на обстоятельства, ставшие ей известными из материалов регистрационного дела, согласно которому подписи ФИО1 в заявлениях о переходе права собственности на спорные объекты недвижимости и иных документах произведены не истицей, просила суд признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, <адрес> между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ и исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым № площадью 37,8 кв.м и на земельный участок с кадастровым № площадью 1155 кв.м по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истица ФИО1, будучи надлежаще извещенной о дне слушания дела, не явилась.

Представитель истицы ФИО1 по доверенности – ФИО2 в судебном заседании поддержала измененные исковые требования.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание, будучи надлежаще извещенной о дне слушания дела, не явилась.

Представитель ответчицы ФИО3, действующая по доверенности, ФИО4 в судебном заседании признала измененные представителем истца исковые требования, пояснив суду, что она и ее доверитель признают требования истца о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по тем основаниям, что в договоре не указан конкретный адрес, не указан кадастровый номер жилого дома, не предоставлен перечень лиц, зарегистрированных в жилом доме.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (п. 2 ст. 554 ГК РФ).

По правилу, установленному п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

По смыслу вышеприведенных норм права, заключенным является договор при наличии согласованной воли двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно, незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов.

Следовательно, при разрешении требований о признании договора купли-продажи незаключенным, суду надлежит установить соответствие спорного договора купли - продажи требованиям закона, наличие в нем существенных условий о предмете данного договора, цене имущества, иным существенным условиям, а также наличие или отсутствие передачи предмета договора.

Как следует из договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, продавец (ФИО1) продал, а покупатель (ФИО3) купил земельный участок площадью 1155 кв.м и расположенный на указанном земельном участке одноэтажный жилой дом, общей площадью 37,8 кв.м, в том числе жилой площадью 25,9 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>. Согласно п.2 указанного договора, отчуждаемый земельный участок площадью 1155 кв.м относится к категории земель населенных пунктов, имеет целевое назначение – для ведения личного подсобного хозяйства и кадастровый №. В п.3 договора значится, что отчуждаемый жилой дом состоит из двух жилых комнат, кладовой и двух коридоров, общей площадью 37,8 кв.м, в том числе жилой площадью 25,9 кв.м, при этом кадастровый номер дома не указан.

Таким образом, исходя из буквального содержания вышеуказанных пунктов договора, суд приходит к выводу о невозможности определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, поскольку не указан адрес отчуждаемого недвижимого имущества, а именно: отсутствует название улицы, на которой расположены отчуждаемые объекты, а в отношении жилого дома, отсутствует и такой идентифицирующий признак, как кадастровый номер объекта недвижимости, что свидетельствует о несогласованности сторонами существенного условия о предмете договора.

В п. 6 оспариваемого договора купли – продажи указано, что на момент подписания данного договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме по месту жительства или пребывания, не имеется.

Однако, как установлено в судебном заседании и не отрицается сторонами, ФИО1, как на момент оформления договора, так и до настоящего времени, зарегистрирована и проживает в спорном доме. Согласно письменному предложению ответчицы от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 согласна внести в договор пункт, в соответствии с которым истица сохраняет право пожизненного проживания в отчуждаемом жилом доме.

Данные факты, по мнению суда, свидетельствуют о том, что при оформлении договора купли-продажи сторонами не было достигнуто соглашение о существенном, по их утверждению, условии о сохранении за ФИО1 права пожизненного пользования жилым домом, что также подтверждает незаключенность оспариваемой сделки.

Из п.6 договора также следует, что продавец продал, а покупатель купил жилой дом и земельный участок за 600 000 рублей, при этом стоимость дома составила 400 000 рублей, а стоимость земельного участка – 200 000 рублей.

Как следует из кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровая стоимость жилого дома по адресу: <адрес>, составляет 969 134,17 рубля. В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровая стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, составляет 670 431,3 рубль. Из справки Темрюкской торгово - промышленной палаты от ДД.ММ.ГГГГ № усматривается, что средняя рыночная стоимость объектов недвижимости, аналогичных с жилым домом и земельным участком в <адрес>, составляет 4 500 000 рублей.

Также в п.8 договора содержится условие о состоявшейся до подписания договора передаче объектов недвижимости от продавца к покупателю, однако, по мнению суда, сам факт проживания ФИО1 в спорном жилом доме и оплата ею коммунальных услуг после совершения оспариваемой сделки, что подтверждают представленные в дело квитанции, и не отрицают стороны, опровергает исполнение условия договора о передаче недвижимости.

С учетом установленных по делу обстоятельств, требований закона, а также признания иска представителем ответчиком, которое не противоречит закону и не нарушает прав и интересов сторон и иных лиц, суд считает необходимым и возможным удовлетворить заявленные ФИО1 требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым №, площадью 37,8 кв.м, по адресу: РФ, <адрес>.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым № площадью 1155 кв.м. по адресу: РФ, <адрес>.

Отменить принятые определением Темрюкского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительные меры в виде ареста на имущество ответчицы ФИО3 08.03.1968г.р., жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по вступлению настоящего решения суда в законную силу.

Настоящее решение является основанием для восстановления в ЕГРН государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым №, площадью 37,8 кв.м, а также на земельный участок с кадастровым №, площадью 1155 кв.м, по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Метелкин

Решение суда в окончательной форме принято 15 мая 2017 г.