Решение № 2-3866/2017 2-3866/2017~М-3675/2017 М-3675/2017 от 28 ноября 2017 г. по делу № 2-3866/2017

Дело №
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 29 ноября 2017 года

Советский районный суд адрес в составе председательствующего судьи ФИО2, при секретаре ФИО3 рассмотрев в открытом судебном заседании в адрес гражданское дело по иску ФИО1 к ЖСК «На Химиков» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства у ЖСК «На Химиков» отсутствующим, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указала, что ООО «…..» являлось застройщиком МКД №…. по ул. …. в адрес. Застройщик предварительно до сдачи дома в эксплуатацию привлекал в целях строительства денежные средства граждан, а так же инвестиции в виде товарно-материальных ценностей юридических лиц. .... между застройщиком и ООО «….. (инвестор), заключен договор поставки, предметом которого выступали строительные материалы, необходимые для строительства указанного жилого дома. .... между застройщиком и инвестором был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства, предметом которого выступала квартира №… (условный номер) свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенная на седьмом этаже в четвертом подъезде МКД №….. по ул. …. в адрес. На основании соглашения от .... инвестор вступил в члены ЖСК «На Химиков» и получил права на квартиру №…. по ул. ….. Паевым взносом инвестора явилось уступленное последним в пользу ЖСК «На Химиков» право требования застройщика задолженности за стройматериалы, поставленные по договору поставки от ..... Обязательства инвестора считались исполненными с момента его подписания и погашенными с момента принятия инвестора в члены ЖСК «На Химиков». .... между инвестором и ФИО1 был заключен договор купли-продажи паевого взноса, внесенного инвестором в ЖСК «На Химиков» на основании заключенного .... между застройщиком, инвестором и ЖСК «На Химиков» трехстороннего соглашения, по условиям которого истец приобрела у инвестора за 1603303 рубля паевой взнос за квартиру №…, свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенную на седьмом этаже в четвертом подъезде МКД №…. по ул. …. в адрес. .... истец внесла в кассу инвестора пай в размере 1603303 рубля. В связи с состоявшейся сделкой купли-продажи, инвестор просил исключить его из членов ЖСК «На Химиков» в части указанной квартиры. В конце 2014 года начале 2015 года инвестор был ликвидирован, исключен из ЕГРЮЛ ..... Поскольку истец исполнила свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, просила признать недействительным зарегистрированное за ЖСК «На Химиков» право собственности на незавершенный строительством МКД №… по ул. … в адрес в части 86,665/1371,5 доли соразмерной трехкомнатной квартире №… (условный номер) свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенной на седьмом этаже в четвертом подъезде указанного МКД. Признать за истцом право собственности на спорные 86,665/1371,5 доли, которые при вводе дома в эксплуатацию будут соответствовать квартире №…...

В ходе рассмотрения дела представитель истца, действующий на основании доверенности – ФИО4 в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил заявленные требования, просил признать недействительным зарегистрированное за ЖСК «На Химиков» право собственности на незавершенный строительством МКД №….. по ул. ….. в адрес в части 86665/7732800 доли соразмерной трехкомнатной квартире №….. (условный номер) свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенной на седьмом этаже в четвертом подъезде указанного МКД. Признать за истцом право собственности на спорные 86665/7732800 доли, которые при вводе дома в эксплуатацию будут соответствовать адрес, взыскать с ответчика в пользу истца, расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в сумме 16517 рублей.

Истец в судебном заседании участие не принимала, о слушании дела извещена своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявила, просила о рассмотрении в свое отсутствие.

Представитель истца, действующий на основании доверенности – ФИО4 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом уточнений, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ЖСК «На Химиков», действующая на основании доверенности, ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что МКД №……. по адрес передан ЖСК «На Химиков» в рамках дела о банкротстве в счет исполнения обязательств застройщика. Относительно доводов истца о заключении тройственного соглашения между ТД «….», ЖСК «На Химиков» и ООО «…..» о передаче в качестве пая в ЖСК права требования ……, пояснила, что у председателя ЖСК таких полномочий не было. Более того участие не принимал, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил, представил письменный отзыв по заявленным требованиям, в котором просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебном заседании участие не принимал, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявил, представил письменный отзыв, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляется на основе договора и (или) государственного контракта, заключенных между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу адрес закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Положения п. 2 ст. 1 и п. 2 ст.421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор участия в долевом строительстве заключен с субъектом, осуществляющим непосредственное строительство и гражданином на финансирование строительства доли в жилом доме и последующей ее передачи гражданину с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то к данным правоотношениям сторон применимы нормы Гражданского кодекса и Закона РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из п. 2 ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступившего в силу с 01.04.2005г.), его действия распространяются на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Разрешение на строительство жилого дома получено ООО «…..» .....

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Недопустим односторонний отказ от исполнения своих обязательств.

В соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектом гражданских прав.

Установлено, что многоквартирный жилой дом представляет собой незавершенный строительством объект, поскольку отсутствует акт о вводе дома в эксплуатацию.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иного правового акта, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения, и другое вновь создаваемое имущество, подлежат государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2.ст.25 ФЗ от .... «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, законодательство связывает правовой режим недвижимого имущества исключительно с актом государственной регистрации прав на это имущество, для чего в регистрирующий орган необходимо представить соответствующие документы. Право собственности истца на указанную квартиру не зарегистрировано.

В судебном заседании установлено, что .... между ООО «…» и ООО ТД «…» заключен договор поставки, по условиям которого поставщик обязуется передать в собственность покупателя строительные материалы, необходимые для строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, ул. …… (почтовый адрес), а покупатель обязуется принять и оплатить их.

.... между ООО ТД «…..» и ООО «…..» составлены договоры о долевом участии в инвестировании строительства №№ …….по условиям которых ООО «…..» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением инвестиционных средств построить объект недвижимости, девятиэтажный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, ул. …….. а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать ООО ТД «…..» обусловленные договорами объекты долевого инвестиционного строительства для регистрации права собственности.

Решением Советского районного суда адрес от .... отказано в удовлетворении исковых требований ООО ТД «……» к ООО «……» о признании возникновения обязательств по передаче квартир, признании исполнившими обязательства по оплате квартир, признании права требования передачи квартир, производстве государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, а именно квартиры №№ ….. в строящемся жилом доме по улице …… в адрес.

При рассмотрении вышеуказанного гражданского дела установлено, что договоры о долевом участии в инвестировании строительства от ...., подписанные между ООО «……» и ООО ТД «….», фактически являются договорами об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанными сторонами, исходя из требований Закона об участии в долевом строительстве. Договоры от ...., подписанные между ООО «…….» к ООО ТД «…….» являются незаключенными поскольку не прошли обязательную государственную регистрацию.

Решением от .... Арбитражного суда адрес по делу № ……. ООО «…….» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на внешнего управляющего А.Э. до утверждения конкурсного управляющего должником.

.... вступил в силу Федеральный закон № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Федеральный закон № 210-ФЗ дополнил Закон о банкротстве параграфом 7 главы IX, регламентировавшим порядок удовлетворения требований участников строительства многоквартирного жилого дома к застройщику, находящемуся в судебной процедуре банкротства.

Правила указанного параграфа применены при рассмотрении дела о банкротстве ООО «…….» определением Арбитражного суда адрес от .... по делу ……..

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве наделил участников строительства жилого дома статусом кредиторов должника- застройщика и установил возможность передачи недостроенного объекта, который считается собственностью застройщика, его конкурсной массой, в собственность образованного дольщиками жилищного кооператива.

Согласно положениям 7 параграфа, для того, чтобы забрать дом из собственности застройщика-банкрота в собственность жилищного кооператива, участники строительства этого дома в рамках судебного дела о банкротстве застройщика должны обратиться в арбитражный суд для установления своих требований к застройщику в реестре требований о передаче жилых помещений. Заявление каждого обратившегося в арбитражный суд дольщика о включении в данный реестр рассматривается судом индивидуально, по результатам принимается решение о включении требования о передаче квартиры в реестр, либо об отказе в таком включении.

Участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, необходимо создать жилищный кооператив, соответствующий пункту 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве и принять на своем общем собрании решение о передаче недостроенного дома этому кооперативу в погашение реестровых требований о передаче жилых помещений. Если дольщик когда-то расторг свой договор долевого участия с застройщиком, не получил обратно произведенную по нему оплату и в связи с этим его требование о взыскании с застройщика денежных средств было включено в реестр требований кредиторов должника по судебному акту арбитражного суда, то такой дольщик также имеет право участвовать в передаче дома на ЖСК. Вместо денег, в качестве отступного, указанный дольщик вновь получает права на жилое помещение в многоквартирном доме

Дом передается из собственности застройщика в собственность ЖСК, если выполняются условия передачи объекта, установленные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с п.3 ст. 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом4 настоящей статьи; имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом5 настоящей статьи; в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом6 настоящей статьи; после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения; объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта8 настоящей статьи.

Соблюдение данных условий проверяет арбитражный суд.

Согласно пункту 11 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если таковые соблюдаются, дом по решению суда передается в собственность жилищного кооператива в погашение требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника. Если условия не выполняются, суд отказывает в передаче дома на ЖСК, он продается в составе конкурсной массы застройщика, а участники строительства, требования которых были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, вправе преобразовать эти требования в денежные, установиться по суду в реестр требований кредиторов должника и получать удовлетворение своих теперь уже денежных требований за счет средств, вырученных от реализации недостроенного дома.

Определением Арбитражного суда адрес от .... по делу ….. требования участников строительства жилого дома по улице …… в адрес были погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, строительство которого не завершено, расположенный по адресу: адрес, улица ….. и земельные участки под ним созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «На Химиков».

Из свидетельства о государственной регистрации права от .... следует, что на основании указанного выше судебного акта за ЖСК «На Химиков» было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом по улице ……., в адрес, общей площадью застройки 1371,5 кв.м., степенью готовности 47%.

Пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного частитребования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей частисчитаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной частипреобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей частитребования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной частьтребований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Подпунктами 2 и 3 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве определено, что членами кооператива, которому передается недостроенный дом, являются все участники строительства, требования которых были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства), в качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Объект незавершенного строительства передается от застройщика на ЖСК лишь в пользу тех участников строительства, требования которых к застройщику были установлены и включены и натуральный и денежный реестры застройщика в соответствии с судебными актами арбитражного суда.

Определением Арбитражного суда адрес от .... договоры о долевом участии в инвестировании строительства, в том числе в отношении квартиры с условным номером ….., признаны незаключенными, в связи с чем, ООО «ТД «…..» отказано во включении его требований о передаче жилых помещений в реестр требований ООО «…..».

Постановлением Восьмого Арбитражного суда от .... вышеуказанное определение отменено требования ООО ТД «….» включены в реестр требований кредиторов ООО «……».

.... указанное постановление отменено постановлением Федеральногоарбитражного суда адрес и оставлено в силе определениеАрбитражного суда адрес от ...., которым договоры долевого участия в инвестировании строительства признаны не заключенными.

.... определением Арбитражного суда адрес от по делу ….2013 требования участников строительства жилого дома по ул. ….. в адрес погашены путем передачи прав застройщика па объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, строительство которого не завершено, расположенный по адресу: адрес, улица …… и земельные участки под ним созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «На Химиков».

Так же установлено, что на основании вышеуказанного определения .... за ЖСК «На Химиков» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: адрес, ул. …, общей площадью 1371,5 кв.м..... на основании соглашения ООО ТД «….» вступил в члены ЖСК «На Химиков» и получил права на квартиру №…. (условный номер) дома №…

В соответствии с условиями соглашения, паевым взносом ООО «ТД «…..» явилось уступка последним в пользу ЖСК «На Химиков» права требования застройщика задолженности за стройматериалы, поставленные по договору поставки от .....

Однако, данные обстоятельства правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеют, поскольку на момент данного соглашения договоры долевого участия в строительстве признаны незаключенными, соответственно у ТД «…» не возникло прав требования к ООО «……», в частности на кВ……., а соответственно отсутствовали законные основания уступать право требования ФИО1

Иных доказательств вступления ТД «…..» в члены ЖСК «На Химиков» материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что .... между ООО ТД «…» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи паевого взноса, внесенного ООО ТД «..» в ЖСК «На Химиков» на основании заключенного .... между застройщиком, инвестором и ЖСК «На Химиков» трехстороннего соглашения, по условиям которого истец приобрела у инвестора за 1603303 рубля паевой взнос за квартиру №… (условный номер), свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенную на седьмом этаже в четвертом подъезде МКД №……….

Между тем, в судебном заседании представитель истца не отрицал, что денежные средства в 2013 году в счет выкупа пая в размере 1603303 рублей ФИО1 не вносились. Денежные средства вносились в 2010 году сыном ФИО1 – Игорем, однако он пропустил срок включения в реестр кредиторов ООО «…..»

При этом, суду представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №….., по которой истец внесла в кассу ООО ТД «….» пай в размере 1603303 рубля .....

Доводы представителя истца о том, что ТД «….» принято в члены ЖСК «На Химиков» на основании тройственного договора, правового значения не имеют, поскольку судом установлено, что

Кроме того, решением Советского районного суда адрес от .... по иску ФИО1 к ЖСК «На Химиков» отказано в удовлетворении заявленных требований об обязании принять ее в члены ЖСК в части квартиры с условным номером 138, общей площадью 86,665 кв.м., расположенной на 7 этаже строящегося дома, находящегося по адресу: адрес, ул. …….

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от .... вышеуказанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела установлено, что денежные средства, в том числе за спорную квартиру в ООО ТД «……» не выплачивались, а были учтены различного рода оказанные услуги.

Кроме того, судом принято во внимание, что с заявлением в ЖСК «На Химиков» с просьбой принять ее в члены ЖСК ФИО1 обратилась ...., после ликвидации ООО «ТД «……».

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждый имеет право на судебную защиту.

В силу ч.1 ст. 2 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Поскольку у ФИО1 правоотношений с ЖСК «На Химиков» не возникло, доказательств нарушения ответчиками прав и законных интересов истца суду не представлено, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЖСК «На Химиков» о признании недействительным зарегистрированного права на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом в части доли, а также признании за ней права собственности на 86665/7732800 доли соразмерной трехкомнатной квартире №….. (условный номер) свободной планировки, общей проектной площадью 86,665 кв.м., расположенной на седьмом этаже в четвертом подъезде дома ….. в адрес – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через суд адрес в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме

Судья: ФИО2