Решение № 2-1199/2025 от 9 декабря 2025 г. по делу № 2-691/2025~М-291/2025

УИД 16RS0025-01-2024-002400-32

дело № 2-1199/2025


Решение

Именем Российской Федерации

26 ноября 2025 года <адрес>

Пестречинский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Геффель О.Ф.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО4,

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному исковому заявлению ФИО2 – адвоката ФИО6,

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренда и взыскании денежных средств,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился к ФИО2 с иском о расторжении договора аренда и взыскании денежных средств.

В обоснование указывается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду жилой дом и земельный участок, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанный объект. В соответствии с пунктом 3.4. договора арендная плата за предоставленный объект составила 59 554 рубля 16 копеек ежемесячно. В нарушение заключённого договора ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не исполняет свои обязательства по ежемесячной арендной плате, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об исполнении обязательств по оплате задолженности по арендной плате, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец, с учетом уточнений, просил:

расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2;

взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца задолженность по уплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 143 949 рублей 76 копеек;

неустойку за просрочку оплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 678 рублей 73 копеек;

взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов на оплату государственной пошлины денежные средства в размере 39 806 рублей;

обязать освободить объект недвижимости, указанный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком ФИО2 к ФИО1 предъявлено встречное исковое заявление, в соответствии с которым ФИО2 просила:

признать договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным;

взыскать с ФИО1 и в пользу ФИО2 денежные средства в размере 728 136 рублей 06 копеек;

взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов на оплату государственной пошлины денежные средства в размере 3 000 рублей.

В обоснование указывается, что спорный договор аренды, вопреки нормам закона, не был зарегистрирован сторонами в органах государственной регистрации.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО4, который в ходе судебного разбирательства заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, встречные требования просил оставить без удовлетворения, применив, в том числе, к спорным правоотношениям сроки исковой давности.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному исковому заявлению ФИО2 в судебное заседание также не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя – адвоката ФИО6, который в судебном заседании просил требования ФИО1 оставить без удовлетворения, встречные – удовлетворить. Также адвокат ФИО6 просил применить к спорным правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заслушав выступления явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа (далее - договор), по которому ответчику во временное пользование передано недвижимое имущество, состоящее из: земельного участка, площадью 415 +/- 7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 86,1 кв.м., назначение: жилой дом, количество этажей: 2, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из искового заявления, с ДД.ММ.ГГГГ оплата арендной платы ФИО2 по договору не производится. Данные обстоятельства ответной стороной по первоначальному иску не оспаривались.

В соответствии с разделом 3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи осуществляются арендатором в сроки и в суммах, указанных в пункте 3.4 договора, которым определен график платежей с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

4 апреля, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлял ФИО2 досудебные претензии (трек-№ и №; № и №; № соответственно) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по оплате арендной платы по договору, которые также содержали предложение о расторжении договора. В соответствии с отслеживанием досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ на сайте Почта России видно, что досудебная претензия ДД.ММ.ГГГГ была возвращена отправителю в связи с истекшим сроком хранения после неудачной попытке вручения адресату, следовательно, с этой даты письмо считается доставленным.

В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, среди прочего, неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Размер задолженности по оплате арендной платы по договору ответчика перед ФИО1 за период 36 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 143 949 рублей 76 копеек.

Суд признает указанный расчет арифметически верным, доказательств обратного ответчиком суду не представлено, в связи с чем требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 3.6 договора случае просрочки платежей, указанных в пункте 3.4 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню (неустойку) в размере 2% (два процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.7 договора уплата пени (неустойки) не освобождает арендатора от выплаты суммы задолженности по арендным платежам.

Согласно расчета истца, размер неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору ответчика перед ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 678 рублей 73 копейки.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, с учетом принципа разумности, справедливости и с учетом баланса интересов обеих сторон, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. (часть 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (часть 2).

В соответствии с пунктом 6.3 Договора, в случае неоднократного (3-х и более раз) нарушения арендатором сроков исполнения своих обязательств по оплате арендных платежей, установленных пунктом 3.4 настоящего договора арендодатель вправе требовать расторжения настоящего договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа.

Невыполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей в установленные договором сроки, оставление претензий истца о расторжении договора и уплате задолженности без ответа, суд считает существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом правовой позиции представителя истца не поддержавшего требования об обязании освободить объект недвижимости, указанный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, иск в данной части подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в пользу ФИО1 в размере 39 806 рублей подлежат взысканию с ответчика.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен в письменной форме. Договором определены предмет договора, права и обязанности сторон. Договор подписан сторонами. Истцом до ДД.ММ.ГГГГ производилась оплата арендной платы за, что предусмотрено условиями договора аренды.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости между истцом и ответчиком не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу и не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Представителем ответчика по встречному исковому заявлению заявлено ходатайство о применении исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, полагает, что ответчиком в материалы гражданского дела представлены относимые и допустимые доказательства, подтверждающие, что истцу по встречному иску должно было быть известно не позднее, чем за один год до даты обращения в суд с настоящими требованиями, о нарушении своих прав действиями ответчика.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства дела и нормы права, суд приходит к выводу об оставлении встречных исковых требований без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренда и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать со ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) задолженность по уплате арендных платежей по договору аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 143 949 рублей 76 копеек; неустойку за просрочку оплаты арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 678 рублей 73 копеек, в возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления – 39 806 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан через районный суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий: подпись