Решение № 2-3147/2018 2-3147/2018~М-2585/2018 М-2585/2018 от 8 ноября 2018 г. по делу № 2-3147/2018

Дело № 2-3147/2018

64RS0044-01-2018-002984-51


Решение

Именем Российской Федерации

09 ноября 2018 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Шайгузовой Р.И., при секретаре Зюрюкиной И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов, комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании недействительными организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов, комитету по управлению имуществом г.Саратова о признании недействительными организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка. В обоснование требований указал, что 04 июля 2017 года ответчик опубликовал на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов в ИТС «Интернет» по адресу: <данные изъяты> аукционную документацию о проведении аукциона, которая содержит сведения о продаже права аренды на земельный участок площадью 599 кв.м. с кадастровым номером <№>, с коэффициентом застройки 75 %, то есть 449 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, <адрес> (Лот <№>) для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, сроком на 10 лет. Начальная цена предмета аукциона 250000 рублей. Задаток на участие в аукционе 250000 рублей. Ознакомившись с указанным извещением о проведении торгов ФИО1 изъявил желание участвовать в них.

22 августа 2017 года между ФИО1 и ответчиком был подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> сроком на 10 лет без указанных обременений, ограничений, так как в ходе подписания договора аренды земельного участка ответчик не представил единственному участнику аукциона истцу необходимую информацию о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав.

04 сентября 2017 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> был зарегистрирован.

02 июля 2018 года истцом были выявлены инженерные коммуникации, расположенные на предмете аукциона – земельном участке с кадастровым номером <№> на глубине от 1,5 м до 4 м., в связи с чем он вынужден обратиться в суд и просит признать недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№> с разрешенным использованием: для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, а также договор аренды земельного участка <№> от 22 августа 2017 года.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки суд не известил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дел, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование п.1 ст.614 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» №1224 от 08 июня 2017 года комитету по управлению имуществом г.Саратова предписано провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером <№> из земель населенных пунктов, расположенного по <адрес>, для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями сроком на 10 лет (л.д.66).

На основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка <№> от 04 августа 2017 года (л.д.68-69) между комитетом по управлению имуществом г.Саратова (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <№> от 12 августа 2017 года, согласно условиям которого арендатору сроком на 10 лет предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенный по <адрес>, для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из представленной в материалы дела конкурсной документации (постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от <№> от 08 июня 2017 года, распоряжение комитета по управлению имуществом г.Саратова <№> от 29 июня 2017 года, протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 02 августа 2017 года, протокол о результатах аукциона <№> от 04 августа 2018 года), разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером <№> является: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Таким образом, применительно к спорному договору аренды положения части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации означают, что арендодатель - комитет по управлению имуществом г.Саратова обязан предоставить истцу такой земельный участок, на котором возможно осуществить строительство многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Согласно заключению эксперта <№> от 18 октября 2018 года в пределах земельного участка, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенным по <адрес>, имеются подземные инженерные коммуникации, эксплуатируемые ООО «Концессии водоснабжения -Саратов». Наличие инженерных коммуникаций снижает возможность использования данного земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования на 16 кв.м. от максимально возможной площади застройки данного земельного участка.

Судом принимается экспертное заключение, проведенное в ходе рассмотрения дела, выводы, указанные в данном заключении, кладутся в основу решения в связи с тем, что указанное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате них выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, эксперты указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, их образовании, стаже работы, выводы экспертов обоснованы документами, представленными в материалы дела. Кроме того, эксперты в соответствии с требованиями закона были предупреждены об ответственности по ст.307 УК РФ, стороны по делу имели возможность ставить перед экспертами вопросы и присутствовать при проведении экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 выводы экспертного заключения подтвердил.

По вышеуказанным основаниям судом признаются несостоятельными доводы представителей ответчиков о несогласии с вводами эксперта.

Исходя из заключения эксперта и конкурсной документации, суд приходит к выводу о том, что характеристики земельного участка не были оговорены в договоре аренды, возникли до заключения договора аренды и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием. При этом, ответчик не предоставил информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данных о том, что в конкурсной документации имелась информация о нахождении на спорном земельном участке подземных коммуникаций, ответчиком не представлено.В материалах дела отсутствуют доказательства того, что во время заключения договора аренды ФИО1 располагал сведениями об особенностях объектов недвижимости, которые явились препятствием для эксплуатации этих объектов в целях договора аренды.

Ссылки ответчиков на то, что ответчикам ранее не было известно о нахождении на спорном земельном участке подземных коммуникаций, эксплуатируемых ООО «Концессии водоснабжения -Саратов», не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку в связи с их наличием снижается возможность использования земельного участка по назначению.

Согласно части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Несмотря на наличие на спорном земельном участке подземных коммуникаций, комитет по управлению имущество г.Саратова, как орган местного самоуправления, на который возложены обязанности по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и обязанности по выбору земельного участка, в нарушение статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не обеспечил выбор земельного участка в целях для строительства и выставил на аукцион для заключения договора аренды земельный участок, на котором невозможно строительство объекта в соответствии с его назначением.

Таким образом, ответчик ввел истца в заблуждение и предоставил в аренду участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, поскольку он не может быть использован для строительства многоквартирного дома от 9 надземных этажей и выше, в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, в связи с чем исковые требования ФИО1 о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды в отношении вышеуказанного земельного участка и договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

При принятии решения об удовлетворении исковых требований судом учитывается также следующее.

Согласно извещению о проведении аукциона, содержащемуся в газете «Саратовская панорама», коэффициент застройки земельного участка по <адрес>, составляет 75%.

Вместе с тем в соответствии с Правилами благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов» процент застройки земельных участков для расположения многоквартирных домов со встроенными, пристроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями не более 50%.

Таким образом, истец был введен в заблуждение также и относительно процента застройки земельного участка, поскольку при принятии решения об участии в аукционе ФИО1 согласно пояснениям его представителя исходил из указанного в объявлении коэффициента застройки (75%).

Согласно частям 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Спорный земельный участок передан истцу 22 августа 2017 года в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды. Следовательно, следуя положениям части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок подлежит возврату комитету по управлению имуществом города Саратова.

Платежным поручением <№> от 25 июля 2017 года истцом оплачен задаток для участия в торгах 04 августа 2017 года в отношении спорного земельного участка в сумме 250000 руб.

Поскольку аукцион в отношении права аренды земельного участка был проведен в отношении спорного земельного участка, не отвечающего требованиям, соответствующим его разрешенному использованию, суд приходит к выводу о том, что сумма внесенного задатка подлежит возврату истцу.

Согласно чч. 1, 3 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации

Положениями ст.ст. 33, 34 Устава муниципального образования «Город Саратов», утвержденного Решением Саратовской городской Думы от 18.12.2005 №67-649, установлено, что администрация города является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города федеральными законами и законами Саратовской области.

Структура администрации города утверждается городской Думой по представлению главы муниципального образования. В структуру администрации города могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные подразделения администрации города.

Отраслевые (функциональные) и территориальные подразделения администрации города с правами юридического лица учреждаются решениями городской Думы с одновременным утверждением Положений о них

Функции и порядок деятельности структурных подразделений администрации города, не являющихся юридическими лицами, определяются Положениями об этих подразделениях, утверждаемыми главой муниципального образования.

Согласно положениям пп. 1.1, 1.3, 3.10, 3.14 Положения о комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской думы от 28.02.2008 № 25-243, комитет по управлению имуществом города Саратова является функциональным структурным подразделением администрации города, уполномоченным осуществлять от имени муниципального образования права собственника муниципального имущества в части и в порядке, определённых в соответствии с законодательством, решениями Саратовской городской Думы. Комитет осуществляет управление муниципальным имуществом в части и в порядке, установленных решениями Саратовской городской Думы, организацию и координацию эффективного в интересах муниципального образования управления и распоряжения органами местного самоуправления муниципальным имуществом.

Комитет обеспечивает интересы муниципального образования «Город Саратов» в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическими и физическими лицами при осуществлении полномочий в области имущественных отношений.

Для выполнения задач, предусмотренных разделом 2 настоящего Положения, Комитет: передает от имени города муниципальное имущество в аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах в части и в порядке, установленных решениями Саратовской городской Думы; обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав города при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, осуществляя полномочия истца, ответчика либо третьего лица.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что истец, предъявляя настоящие исковые требования к Комитету по управлению имуществом города Саратова, фактически предъявляет их к публично-правовому образованию - Город Саратов в лице уполномоченного на защиту соответствующих прав города органа - Комитета по управлению имуществом города Саратова, являющегося при этом органом, в ходе исполнения функций которого были предположительно нарушены права истца.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является комитет по управлению имуществом г.Саратова. В удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования»Город Саратов» суд считает необходимым отказать как к ненадлежащему ответчику.

Злоупотребления правом со стороны истца вопреки доводам представителя ответчика в ходе рассмотрения дела не установлено.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с комитета по управлению имуществом г.Саратова в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительными проведенные комитетом по управлению имуществом г.Саратова торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов сроком на 10 лет, площадью 599 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенного по <адрес>.

Признать недействительным договор <№> аренды земельного участка площадью 599 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенного по <адрес>, заключенный 22 августа 2017 года между комитетом по управлению имуществом г.Саратова и ФИО1.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером <№>, расположенный по <адрес>, площадью 599 кв.м., арендодателю – комитету по управлению имуществом г.Саратова.

Взыскать с комитета по управлению имуществом г.Саратова в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 250000 руб., оплаченные в качестве задатка для участия в торгах.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов о признании недействительными организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2018 года.

Судья Р.И. Шайгузова