Решение № 2-1738/2020 2-1738/2020~М-1243/2020 М-1243/2020 от 26 ноября 2020 г. по делу № 2-1738/2020

УИД: 76RS0014-01-2020-001243-97

дело № 2-1738/2020

изготовлено 27.11.2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль 02 октября 2020 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Козлова А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Родионовой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

установил:

На основании постановления мэрии г. Ярославля от 09.01.2017 г. № 7 и протокола о результатах аукциона от 11.07.2017 г. № 2679 департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля от имени города Ярославля и ФИО1 заключили договор № от 24.07.2017 г. аренды земельного участка площадью 1174 кв.м с кадастровым №, находящегося в государственной собственности, расположенного по <адрес> в Дзержинском районе, на период строительства на срок по 10.07.2020 г.

Пунктом 3.1 договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в размере 691000 руб. Арендная плата должна вноситься до окончания срока аренды ежегодно не позднее даты проведения аукциона (п. 3.3 договора).

Согласно п. 5.1 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пении в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Участок передан по акту приема-передачи 11.07.2017 г.

В 2018 году полномочия арендодателя по вопросам аренды земельных участков на территории города Ярославля перешли к МКУ «Агентство по аренде земельных участков» города Ярославля

В декабре 2019 г. МКУ «Агентство по аренде земельных участков» города Ярославля реорганизовано в МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля обратилось в суд с иском к ФИО1, с учетом уточнения требований просило взыскать с ответчика задолженность по договору от 24.07.2017 г. № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона в сумме 573796,34 руб., а именно: арендная плата 247325,14 руб. за период с 11.07.2019 г. по 18.11.2019 г., пени 326471,20 руб. за период с 12.07.2019 г. по 23.09.2020 г.

В исковом заявлении и уточненном исковом заявлении указано, что 11.07.2019 г. ответчик не произвел платеж, нарушив существенные условия договора. В адрес ответчика направлено предписание от 04.02.2020 г. с расчетом задолженности, до настоящего времени оплата по договору не поступила. Задолженность за предыдущий период взыскана решением суда по делу №. Согласно Выписке из ЕГРН на здание по <адрес>, права на этот объект на основании договора купли-продажи от 19.11.2019 г. перешли от ФИО1 к новому собственнику ФИО2

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования поддержала, дополнительно пояснила, что внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона, в части вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Оснований для перерасчета задолженности по ставке «эксплуатация» не имеется. Договор аренды прекратился 10.07.2020 г., дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное ответчиком в агентство не поступало. Есть судебные решения – договор не мог быть расторгнут после окончания строительства. Возражала против уменьшения неустойки.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, направил в суд письменный отзыв, в котором указал, что 07.07.2017 г. ответчик перечислил арендатору 691000 руб. в качестве задатка при подаче заявки на участие в аукционе, который был зачтен в качестве арендной платы за первый год аренды земельного участка. 24.07.2017 г. ФИО1 подписан акт приема-передачи земельного участка с замечаниями об использовании земельного участка третьими лицами в качестве автостоянки. Фактически земельный участок был освобожден только 15.08.2018 г. 16.11.2017 г. ДАЗО мэрии г. Ярославля выдал ФИО1 разрешение на строительство № на срок до 18.05.2018 г. на возведение не арендованном участке пункта проката автомобилей с инженерными коммуникациями. 27.02.2018 г. пункт проката автомобилей введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №. ФИО1 зарегистрировал право собственности на пункт проката автомобилей, расположенный по <адрес>. 22.05.2018 г. ответчик обратился в ДАЗО мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Отказ в предоставлении земельного участка в собственность ФИО1 обжаловал в судебном порядке Решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 12.11.2018 г. отказ департамента был признан незаконным, однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 11.03.2019 г. решение от 12.11.2018 г. отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска. Производство по административному делу по заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка прекращено 04.08.2018 г., так как суд пришел к выводу, что ФИО1 арендатором земельного участка не является, осуществляет его фактическое использование. 15.10.2018 г. ответчик обратился в ДАЗО мэрии г. Ярославля с заявлением о расторжении договора аренды от 24.07.2017 г. № в связи с достижением цели договора -, завершением строительства и вводом объекта в эксплуатацию. Письмом от 14.11.2018 г. МКУ «Агентство по аренде земельных участков» г. Ярославля сообщило о возможности расторжения договора только по решению суда. Условия договора (п.п. 1.1, 3.4, 6.2) позволяют арендатору требовать досрочного расторжения договора в случае выполнения строительства до окончания срока действия договора. В январе 2019 г. Управлением ФАС РФ по Ярославской области проведена проверка МКУ «Агентство по аренде земельных участков» г. Ярославля, установлено, что положения п. 3.4 договора аренды о невозврате арендной платы в случае досрочного расторжения договора, нарушают законодательство о защите конкуренции, Агентству выдано предупреждение и предложено внести изменения в действующие договоры аренды земельных участков. ФИО1 было направлено дополнительное соглашение, предусматривающее внесение соответствующих изменений в договор аренды, в настоящее время оно подписан и направлено в Агентство.

Представитель ответчика адвокат Волков С.Ф. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска. Указал, что в отношении ФИО1 сложилась предвзятая ситуация, так как с другими арендаторами договоры расторгают после окончания строительства объектов и предоставляют землю в собственность, арендную плату перестают начислять. Право аренды прекратилось в связи с вводом объекта в эксплуатацию, но судебные инстанции отказались расторгнуть договор аренды. Другой суд говорит о фактическом пользовании земельного участка. В связи с выявленными УФАС по Ярославской области нарушениями при заключении договор аренды земельного участка с К.М.Д. Агентство предоставило ему участок в собственность, а ФИО1 отказало. Оснований для взыскания арендной платы по договору не имеется, так как строительство завершено. Может быть рассчитана только плата за пользование земельным участком. Пени не подлежат взысканию или должны быть уменьшены, так как ответчик имел намерение выкупить земельный участок, длительное время пытался защитить свои права в судебном порядке, не знал точный размер платы за землю. Дополнительное соглашение ответчик направил в Агентство в 2020 г. до истечения срока действия договора.

Третье лицо УФАС по Ярославской области, направило в суд письменный отзыв по делу, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Треть лицо КУМИ мэрии г. Ярославля, извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыв на иск не представило.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» г. Ярославля подлежат удовлетворению частично.

На основании ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку ни закон (ст. 450 ГК РФ), ни договор аренды земельного участка от 24.07.2017 г. № 31а/2017 не содержит такого основания прекращения договора как завершение строительства объекта, то и после наступления этого обстоятельства указанный договор аренды продолжал действовать до 10.07.2020 г.

Пункт 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания договора аренды земельного участка от 24.07.2017 г. № следует, что он заключен на период строительства объекта недвижимости (п. 1.1). Возможность расторжения или изменения условий договора в связи с окончанием строительства объекта до окончания срока действия договора сторонами не предусмотрена.

27.02.2018 г. в соответствии с разрешением департамента строительства Ярославской области № введено в эксплуатацию здание пункта проката автомобилей площадью 35,9 кв.м, расположенное по <адрес>.

11.04.2018 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание пункта проката автомобилей площадью 35,9 кв.м, расположенное по <адрес>.

Указанное обстоятельство является существенным для сторон, так как влияет на определение размера арендной платы. Такой вывод следует из письменного отзыва УФАС по Ярославской области и материалов проверки, по результатам которой Агентству выдано предупреждение (предписание) о необходимости совершить действия по внесению изменений в действующие договоры аренды земельных участков.

Вместе с тем, дополнительное соглашение от 15.02.2019 г., предусматривающее внесение изменений в п. 3.4 договора аренды о возврате арендной платы после окончания строительства, не было подписано и возвращено ФИО1 в Агентство в тридцатидневный срок. Из объяснений представителя ответчика следует, что такое соглашение было направлено истцу в 2020 г., вместе с тем, доказательств направления ответчиком подписанного дополнительного соглашения в Агентство в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что п. 3.4 договора аренды не был изменен по соглашению сторон. Аналогичный вывод содержится и в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от02.12.2019 г.по гражданскому делу №.

Правовых оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за период действия договора аренды земельного участка не имеется.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Возражения ответчика, по сути, направлены на прекращение или изменение условий заключенного сторонами договора аренды.

Поскольку в период с 11.07.2019 г. по 18.11.2019 г. ответчик ФИО1 использовал земельный участок не для строительства, а для эксплуатации построенного объекта, то в данном случае расчет арендной платы за пользование земельным участком следует определить по ставке, предусмотренной для договоров аренды земельных участков в городе Ярославле для целей эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Такое изменение условий договора аренды будет соответствовать общественным (публичным) интересам и фактическим правоотношениям сторон по использованию земельного участка, не противоречит положениям п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Доводы истца о том, что в силу п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ внесение изменений в договор аренды земельного участка в части установленного вида разрешенного использования не допускается, не могут быть приняты во внимание, так как в данном случае предусмотренный договором вид разрешенного использования земельного участка: «объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), кроме складов продовольственного сырья и пищевых продуктов, складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; отдельно стоящие бани, сауны, банно-оздоровительные комплексы; объекты бытового обслуживания (приёмные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные; ветлечебницы с содержанием животных, виварии, питомники, кинологические центры, пункты передержки животных; предприятия химчистки, прачечные, банно-прачечные комбинаты; транспортные-экспедиционные предприятия; мойка грузовых автомобилей портального типа; мойка легковых автомобилей не более 2 постов; многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи-стоянки, гаражные комплексы, открытые автостоянки; пункты проката автомобилей; центры и оборудованные площадки для обучения вождению автотранспорта и работе на спецтехнике; объекты административного назначения; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники; пункты технического осмотра транспортных средств» остается без изменения. Изменяется только целевое назначение земельного участка.

Положения ст.ст. 39.7, 39.8 Земельного кодекса РФ не содержат запрета на изменение условий договора аренды земельного участка в части цели его использования, в части размера арендной платы и порядка расчета арендной платы.

Согласно представленному МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» расчету арендной платы по эксплуатационной ставке за период с 11.07.2019 г. по 18.11.2019 г. арендная плата составляет 174097,42 руб., пени за период с 12.07.2019 г. по 23.09.2020 г. составляют 229807,60 руб. Указанный расчет арендной платы стороной ответчика не оспорен и не опровергнут, собственный расчет ответчиком не представлен.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки (ч. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 г. № 263-О, положения приведенной выше ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства.

Вместе с тем, снижение размера штрафных санкций не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку выполнения предусмотренных договором обязательств.

Оценив обстоятельства дела, суд считает, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям допущенного нарушения обязательства. Учитывая необходимость соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба потерпевшей стороны, принципа разумности и справедливости, а также конкретных обстоятельств рассматриваемого дела, длительность просрочки, характера наступивших последствий от неисполнения обязательства, высокий процент пени – 109,5% годовых, суд уменьшает размер пени с 229807,60 руб. до 20000 руб.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 174097,42 руб., пени в сумме 20000 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в связи с частичным удовлетворением иска подлежит взысканию госпошлина в бюджет города Ярославля в сумме 5082 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 24.07.2017 г. за период с 11.07.2019 г. по 18.11.2019 г. в сумме 174097,42 руб., пени за период с 12.07.2019 г. по 23.09.2020 г. в размере 20000 руб., а всего 194097 рублей 42 копейки.

Взыскать с ФИО1 в бюджет города Ярославля государственную пошлину в размере 5082 рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.Ю. Козлов