Решение № 2-311/2019 2-311/2019~М-187/2019 М-187/2019 от 16 июня 2019 г. по делу № 2-311/2019

Резолютивная часть

оглашена 17.06.2019

Мотивированное
решение

изготовлено 18.06.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 17 июня 2019 года

Звенигородский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Фоменковой О.А.,

при секретаре Скоробогатовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

ФИО2 (в ее интересах представитель – адвокат по ордеру и доверенности ФИО3) обратилась в суд с иском к ответчику ООО «РемСтройПодряд» о признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований представитель истца указал, что Дата обезличена между ФИО2 и ООО «РемСтройПодряд» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласного которому ООО «РемСтройПодряд» приняло на себя обязательство заключить с ФИО2 в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) однокомнатной квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью 43,24 кв.м., расположенной на № этаже в секции № жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, в срок не позднее Дата обезличена, при условии государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, она, в свою очередь, обязалась оплатить цену <адрес> 000 000 руб., условие об оплате ФИО2 выполнила путем приобретения у Общества векселя на сумму 2 000 000 руб., обязательства сторон подтверждены соглашением о зачете встречных однородных требований. На основании предварительного акта приема-передачи квартира в октябре 2011 года была передана в пользование ФИО2, в дальнейшем она заключила с управляющей компанией договор управление МКД, осуществляет бремя содержания имущества, однако зарегистрировать право собственности на квартиру лишена возможности, поскольку ООО «РемСтройПодряд» являлось участником инвестиционной деятельности в строительстве <адрес>, инвестором-застройщиком являлось ООО «Стройресурс», ликвидированное в феврале 2019 года, которое обязательств по реализации инвестиционного контракта надлежащим образом не исполнило.

В судебном заседании представители истца – ФИО3, ФИО4 на удовлетворении требований настаивали, указав, что фактически с 2011 года квартира находится в пользовании истца, ФИО2 заключила договор с управляющей компанией и производит ежемесячные платежи за коммунальные услуги и содержание общего имущества. Своей целью при заключении предварительного договора она имела приобретение квартиры, действовала добросовестно, никаких оснований сомневаться в правах ООО «РемСтройПодряд» на совершение сделок у неё не было и ей не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. В соответствии с условиями предварительного договора она произвела оплату за приобретаемую квартиру путем предложенного варианта – покупкой векселя, оплату которого произвела платежами по расчетному счету Общества.

Заявленный ответчик - ООО «РемСтройПодряд» - юридическое лицо ликвидировано на основании определения Арбитражного суда № № от Дата обезличена о завершении конкурсного производства.

Учитывая, что спорный объект расположен в границах муниципального района, сторона по договору – ООО «РемСтройПодряд» ликвидировано, с учетом заявления представителей истца надлежащим ответчиком по настоящим требованиям в порядке ст. 41 ГПК РФ к участию в деле привлечена администрация городского округа Звенигород.

Явка представителя администрации городского округа Звенигород в судебное заседание не обеспечена, при надлежащем извещении участника процесса о судебном разбирательстве оснований для отложения судебного заседания не имеется, дело разрешено по существу по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, мнения по иску не представлено,

- привлеченные к участию в деле по инициативе суда ООО «Квант» (№), ООО «СтройРесурс» (№) – согласно сведениям ЕГРЮЛ юридические лица Дата обезличена и Дата обезличена соответственно прекращены.

Суд, выслушав пояснения представителей истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что строительство жилого дома, в котором расположена спорная квартира, осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от Дата обезличена на проектирование и строительство жилищно-торгового комплекса по адресу: <адрес> в <адрес>, заключенного между Администрацией г.о.Звенигород, ООО «Стройресурс», ООО «Квант». Данным контрактом (п.2.2) установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – I квартал 2010 года.

В соответствии с п. Дата обезличена инвестиционного контракта ООО «Стройресурс» обязалось обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Земельный участок под застройку был передан ООО «Стройресурс», ему же выдано разрешение на строительные работы подготовительного периода RU 50332000-002 от Дата обезличена и разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес> № № от Дата обезличена.

Дополнительным соглашением № к инвестиционному контракту № от Дата обезличена, подписанному сторонами контракта Дата обезличена, изменено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта, в соответствии с которым инвестору-застройщику (ООО «Стройресурс») подлежит передаче 100 % общей площади квартир и нежилой площади (л.д. 39-40).

Впоследствии, Дата обезличена между ООО «Стройресурс» и ООО «РемСтройПодряд» был заключен договор № об участии в инвестировании строительства жилого дома, согласно которому (приложение №) соинвестору в лице ООО «РемСтройПодряд» передана в числе иных однокомнатная квартира общей проектной площадью 43,24 кв.м., расположенная на № этаже в секции № жилого дома по адресу: <адрес>.

Дата обезличена ООО «Стройресурс» и ООО «РемСтройПодряд» подписан акт об исполнении обязательств по договору № об участии в инвестировании строительства жилого дома (л.д. 22).

Как установлено и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между ФИО2 и ООО «РемСтройПодряд» был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, согласного которому ООО «РемСтройПодряд» приняло на себя обязательство заключить с ФИО2. в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) однокомнатной квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью 43,24 кв.м., расположенной на № этаже в секции № жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, в срок не позднее одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру или не позднее одного года с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, при условии исполнения обязательств по оплате со стороны покупателя (п. 5).

Цена по договору – 2 000 000 руб. подлежит оплате любыми способами, в том числе, зачетом денежных обязательств по заключению основного договора (№).

В дальнейшем, Дата обезличена стороны заключили Договор купли-продажи векселя номинальной стоимостью 2 000 000 руб., сроком по предъявлении, но не ранее Дата обезличена.

Оплата векселя произведена платежами по расчетному счету ООО «РемСтройПодряд», открытому в КБ «ВЕГА-БАНК», Дата обезличена – 1 050 000 руб., Дата обезличена – 300 000 руб., Дата обезличена – 650 000 руб.

Дата обезличена стороны подписали Акт приема-передачи векселя и заключили Соглашение о зачете встречных однородных требований - обязательства ФИО2 по Договору (предварительному) купли-продажи квартиры, ООО «РемСтройПодряд» - по обязательствам погашения векселя.

В этот же день, Дата обезличена стороны подписали Предварительный акт приема-передачи квартиры для производства ремонтных работ.

Разрешая требования по существу, суд, руководствуясь ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, исходит из того, что ответчиком не оспорено то, что истец при исполнении условий заключенного договора действовал добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, своевременно и в полном объеме произвел оплату за приобретаемую квартиру.

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6-ти секционному жилому дому переменной этажности с мансардным этажом», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истца в последовательно совершенных сделках (предварительный договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи векселя, соглашение о зачете взаимных требований) были направлены на получение в собственность квартиры, а Общество имело единственную цель - получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату за квартиру, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, то есть до наступления предусмотренных договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство судом установлено и в полном объёме влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

По правилам подп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

С учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО2, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «РемСтройПодряд».

Учитывая, что при приведенных обстоятельствах ликвидации всех юридических лиц, принимавших участив в строительстве и инвестировании средств в строительство дома, жилой многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 2014 году, истец в действительности лишена иного способа защиты законного интереса, требования о признании права собственности являются исключительным правом на защиту.

В соответствии с данными инвентаризационного учета (технический паспорт, составленный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Московский областной филиал по состоянию на Дата обезличена), общая площадь <адрес> составила 43,9 кв.м., жилая – 23,9 кв.м.

Сведения ЕГРН содержат аналогичные сведения по площади объекта с кадастровым номером №, записи о правах и обременениях отсутствуют.

Также судом установлено, что ФИО2 фактически с момента приемки квартиры по предварительному акту осуществляет бремя ее содержание, оплачивает обязательные коммунальные платежи и плату на содержание общего имущества.

Поскольку обязательства истца по договору выполнены, что не оспорено ответчиком, объект отвечает требованиям недвижимого имущества и находится в фактическом владении истца, при отсутствии правопритязаний третьих лиц на объект, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Оснований для распределения судебных издержек истца суд не усматривает, поскольку в зависимости от юридических действий привлеченного ответчика законный интерес истца не состоял.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 к администрации городского округа Звенигород о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за ФИО2, Дата обезличена года рождения, уроженка <адрес>, право собственности на жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, <адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А. Фоменкова