Решение № 2-1816/2018 от 20 мая 2018 г. по делу № 2-1816/2018

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 г. <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Рогозина С.В.,

при секретаре: Соловьевой М.В.,

с участием:

истца ФИО1, представителя истцов по доверенностям адвоката Борцовой Н.Ю., на основании ордера №с018736 от дата, №с018737 от дата, №с018738 от дата, №с018739 от дата, №с018740 от дата, №с018741 от дата, №с018742 от дата, №с018743 от дата, №с018744 от дата, №с018745 от дата, №с018746 от дата, №с018747 от дата, №с018748 от дата, №с018749 от дата, №с018750 от дата, № от дата, № от дата, № от дата, № от дата,

представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 КА.вича, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> о признании арендаторами земельного участка, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, о переходе прав и обязанностей арендатора со множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>,4, а именно: ФИО3, комната №, общая площадь 59,9 кв.м; ФИО1, комната №, общая площадь 22,6 кв.м; ФИО4, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 23,8 кв.м; ФИО5, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 23,8 кв.м; ФИО6, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 23,8 кв.м; ФИО6 общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 23,8 кв.м; ФИО7, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 15,9 кв.м; ФИО8, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 15,9 кв.м; ФИО9 КА.вич, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 15,9 кв.м; ФИО9, общая долевая собственность 1/4 доля в праве на комнату №, общая площадь 15,9 кв.м; ФИО10, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 14,1 кв.м; ФИО11, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 14,1 кв.м; ФИО12, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 14,1 кв.м; ФИО13, комната №, общая площадь 11,7 кв.м; ФИО14, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 10,5 кв.м; ФИО15, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 10,5 кв.м; ФИО16, общая долевая собственность 1/3 доля в праве на комнату №, общая площадь 10,5 кв.м; ФИО17, комната №, общая площадь 13,2 кв.м; ФИО18, комната №, общая площадь 24,8 кв.м; ФИО19, комната №, общая площадь 16,4 кв.м; ФИО20, общая долевая собственность 1/2 доля в праве на комнату №, общая площадь 24,3 кв.м; ФИО21, общая долевая собственность 1/2 доля в праве на комнату №, общая площадь 24,3 кв.м; ФИО22, комната №, общая площадь 12,8 кв.м; ФИО23, комната №, общая площадь 11,0 кв.м; что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Указанные выше помещения в жилом доме приобретены истцами на основании договоров купли-продажи, заключенных с предыдущими собственниками.

Помещения № находятся в общем пользовании всех собственников.

Новые собственники комнат совместно стали предпринимать попытки оформить земельный участок под их домом.

Несколько раз они обращались в администрацию <адрес>, в КУМИ г Ставрополя с соответствующими заявлениями, однако получали отказы.

В апреле 2017 г. они обратились с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка под зданиями, сооружениями КН 26612:012301:42 по <адрес>,4, <адрес>.

На данное обращение также получен отказ от дата №с с разъяснением о том, что земельный участок по <адрес>,4 <адрес>, предоставлен в аренду иному лицу для индивидуальной жилой застройки по договору аренды №Ф от дата, который является действующим. Кроме того, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении, так как мероприятиями земельного контроля установлено, что на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Истец ФИО1 и представитель истцов по доверенностям и ордерам адвокат Борцова Н.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержали и пояснили о том, что жилой дом, расположенный на муниципальном земельном участке по адресу: <адрес>,4, <адрес>, ранее принадлежал ФИО24, с которым КУМИ <адрес> дата заключило договор аренды №Ф земельного участка в границах земель <адрес> сроком на 49 лет с дата по дата гг. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> дата, номер регистрации 26-26-12/038/2006-791. дата ФИО24 заключил с ФИО25 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Ф от дата, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> дата, номер регистрации 26-26-12/038/2006-794. В дальнейшем жилой дом был разделен на отдельные комнаты, которые продавались новым собственникам. При этом А. И.И. соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Ф от дата не заключал. Таким образом с 2006 года и до настоящего времени А. И.И. значится единственным арендатором земельного участка площадью 987 кв.м по <адрес>,4, <адрес>. При этом он уже не является собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

В силу ст.ст. 22 и 35 ЗК РФ произошла смена арендаторов в договоре аренды, в связи с чем истцы обратились в КУМИ <адрес> для внесения изменений в договор аренды с указанием их новыми арендаторами земельного участка, однако получили отказ. Заключить соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды с предыдущим собственником ФИО25 истцам не представлялось возможным в связи с отсутствием информации о его местонахождении.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснила, что поскольку по договору аренды земельного участка от дата арендатором указан А. И.И., который своих прав по договору аренды истцам не передавал в установленном законом порядке, КУМИ без его волеизъявления не имеет законных оснований для изменения условий договора во внесудебном порядке. Договор аренды никем не оспаривался, недействительным не признавался и является действующим со сроком до дата Кроме того, имеется предположение, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении, поскольку на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, согласно Постановлению Главы <адрес> № от дата земельный участок площадью 987 кв.м по <адрес>,4, <адрес> был предоставлен ФИО24 в аренду на 49 лет для использования в целях индивидуальной жилой застройки.

дата между ФИО24 и КУМИ <адрес> был заключен договор аренды №Ф земельного участка в границах земель <адрес> сроком на 49 лет с дата по дата гг. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> дата, номер регистрации 26-26-12/038/2006-791. Также дата ФИО24 зарегистрировал право собственности на жилой дом литер А площадью 516,30 кв.м по <адрес>,4 <адрес>.

дата данный жилой дом был продан ФИО24 ФИО25 по договору купли-продажи.

дата ФИО24 заключил с ФИО25 соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Ф от дата, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> дата, номер регистрации 26-26-12/038/2006-794.

В дальнейшем жилой дом был разделен на отдельные комнаты, которые продавались новым собственникам. При этом А. И.И. соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Ф от дата с новыми собственниками не заключал.

Право собственности истцов на жилые помещения (комнаты) в жилом доме по <адрес>,4, <адрес>, подтверждается выписками из ЕГРН, имеющимися в материалах дела.

Также по делу установлено, что истцы несколько раз обращались в администрацию <адрес>, в КУМИ г Ставрополя с соответствующими заявлениями о переоформлении права аренды на земельный участок, однако получали отказы.

В апреле 2017 г., истцы обратились с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка под зданиями, сооружениями КН 26612:012301:42 по <адрес>,4 <адрес>.

На данное обращение также получен отказ от дата №с с разъяснением о том, что земельный участок по <адрес>,4 <адрес>, предоставлен в аренду иному лицу для индивидуальной жилой застройки по договору аренды №Ф от дата, который является действующим. Кроме того, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении, так как мероприятиями земельного контроля установлено, что на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом.

Как следует из доводов истцов и пояснений представителя истцов, данных в судебном заседании, связаться с арендатором земельного участка и предыдущим собственником жилого дома ФИО25 не представляется возможным.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, к нескольким собственникам порядок и пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Собственнику в соответствии со ст. 209 ГК РФ принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению.

В соответствии с главой 9 ЗК РФ признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке. Рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно только при проверке законности сделки.

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Постановления Пленума ВАС РФ № от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Согласно сложившейся судебной практики, оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права за лицом, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица. При наличии зарегистрированного права собственности за истцами на объекты недвижимости уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги является незаконным, а заявителям в установленные сроки должна была быть предоставлена услуга по предоставлению земельного участка под объектами недвижимости в аренду.

В силу п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с действующим законодательством собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст.36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие на определенном праве здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Согласно приведенным нормам при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. С момента регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход такого права при отчуждении объекта недвижимости нескольким лицам означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец с собственником земельного участка. В частности, лица, приобретшие в собственность помещения в здании, с момента государственной регистрации перехода права собственности на эти помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Учитывая, что вышеизложенные нормы п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, с целью необходимости урегулирования перехода к собственникам помещений в жилом доме права пользования находящимся под ним земельным участком, в настоящем случае подлежат применению данные нормы права.

При этом покупатели помещений вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзац 2 пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, истцы, приобретая право собственности на жилые помещения, вправе оформить право на соответствующий земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Доводы ответчика о наличии предположительного нарушения разрешенного использования спорного земельного участка суд считает неподтвержденными, поскольку никаких доказательств указанному в судебное заседание не представлено. Кроме того, в случае действительного подтверждения нарушения разрешенного вида использования земельного участка КУМИ в праве предъявить соответствующие требования об устранении указанных нарушений ко всем арендаторам.

С учетом всех вышеприведенных обстоятельств, установленных в судебном заседании суд приходит к выводу о том, что отсутствие надлежаще образом оформленных документов на земельный участок, недостоверные сведения относительно арендатора земельного участка, содержащиеся в ЕГРН, нарушают права и законные интересы истцов, препятствуют реализации правомочий собственников и арендаторов земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 КА.вича, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 арендаторами земельного участка с КН 26:12:012301:42 по <адрес>,4, <адрес> по договору аренды земельного участка от дата №Ф.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> заключить с ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 КА.вичем, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от дата №Ф с кадастровым номером КН 26:12:012301:42 по <адрес>,4 <адрес> о переходе прав и обязанностей арендатора со множественностью лиц на стороне арендатора на тех же условиях и в том же объеме, которые предусмотрены договором аренды земельного участка от дата №Ф.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.В. Рогозин