Апелляционное определение № 33-210/2026 33-9744/2025 от 11 февраля 2026 г.

Судья О.Б. Сергеева-Борщ

Докладчик Е.В. Трегубова

Дело №33-210/2026 (№2-165/2025)

УИД 42RS0037-01-2025-000974-33


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 года

город Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2, Е.В. Трегубовой,

при секретаре

ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО4 и апелляционной жалобе (с учетом ее дополнения) ответчика администрации города Юрги на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 3 сентября 2025 года

по иску ФИО4 к администрации города Юрги, управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, определении размера и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Е.В. Трегубовой, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4, обратившись в суд с названным иском, ссылался на то, что ему на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира адрес, общей площадью 45кв.м, адрес (далее также ? квартира адрес).

Указанный дом администрацией <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение об изъятии для муниципальных нужд Юргинского городского округа земельного участка и жилых помещений в доме адрес.

ДД.ММ.ГГГГ с истцом заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемую квартиру адрес, на условиях которого ему на основании отчета ООО «Проспект» выплачено возмещение в размере 2287 150 рублей.

Однако при определении размера возмещения, в него не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость общедомового имущества многоквартирного дома, с учетом доли истца в праве общей собственности, чем ответчиками нарушены права истца.

На основании изложенного, ФИО4 с учетом уточнения исковых требований по результатам судебной экспертизы (л.д.159-160 том №) просил признать за ним право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме адрес., в том числе рыночной стоимости земельного участка, с учетом его доли в праве собственности на такое имущество как собственника квартиры адрес; определить и взыскать с ответчиков компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 570 000 рублей, рыночную стоимость общего имущества, в том числе стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в размере 429 000 рублей, а также возместить за счет ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины ? 3 000 рублей, услуг эксперта ? 25 000 рублей, услуг по составлению иска ? 5000 рублей, услуг представителя ? 50000 рублей.

Решением Юргинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО4 удовлетворены частично, в его пользу с администрации <адрес> в счет возмещения за изъятое жилое помещение адрес-, взыскана невыплаченная часть выкупной стоимости в размере 2 515 000 рублей, а также 61 218 рублей 67 копеек в счет возмещения судебных расходов.

В удовлетворении иска в остальной части ? отказано.

Стороны с указанным решением не согласились.

Истец ФИО4 в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части взыскания возмещения, определенного по состоянию на дату подписания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, принять в этой части новое решение, удовлетворив его исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы истец указывает, что размер возмещения за изъятую квартиру определен на основании отчета ООО «Проспект», при этом компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и стоимость общего имущества в доме данным отчетом не определялись. Соглашением об изъятии жилого помещения, подписанным сторонами, также вопрос о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимость общего имущества в доме не урегулирован. Поскольку потребность в капитальном ремонте многоквартирного дома возникла до начала приватизации, обязанность по капитальному ремонту ответчиком не исполнена, постольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен быть рассчитан на дату проведения экспертизы.

В апелляционной жалобе ответчик администрация <адрес> просит решение отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы, ссылаясь на статьи 38, 39 Устава Юргинского городского округа <адрес>, Положение об управлении капитального строительства администрации <адрес>, условия договора от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, настаивает, что управление капитального строительства как структурное подразделение администрации <адрес>, наделенное правами юридического лица, является главным администратором доходов получения субсидии на финансирование мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда и главным распорядителем бюджетных средств в части расходования средств Фонда и областного бюджета на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Поскольку в соответствии с Программой переселения граждан из ветхого и аварийного жилья финансирование осуществляется управлением капитального строительства, соглашение о выплате возмещения истцами заключено с управлением капитального строительства администрации, постольку возмещение за изымаемое жилое помещение должно быть взыскано с названного управления. В подтверждение своих доводов ссылается на судебную практику (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №.

Выражая в жалобе несогласие с заключением эксперта, администрация отмечает, что выкупная стоимость, определенная по результатам судебной оценочной экспертизы, в два раза превышает стоимость аналогичных квартир на рынке недвижимости Юргинского городского округа. При этом, квартиры, выставленные на продажу, находятся в домах, не признанных аварийными, но их стоимость гораздо ниже. Поскольку объекты-аналоги, которые принял эксперт при проведении судебной экспертизы, по отношению к спорному объекту таковыми не являются, должен быть применен понижающий коэффициент.

Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть определена на дату заключения соглашения, а не на дату проведения судебной оценочной экспертизы, что следует из правовой позиции, отраженной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, или на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Следует учитывать, что заключенное сторонами соглашение содержит все существенные условия, подписано ими и исполнено в полном объеме, не оспорено и недействительным не признано, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Ссылаясь на стоимость 1кв.м, установленную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, а также стоимость 1кв.м, устанавливаемую при заключении муниципальных контрактов на приобретение жилья для переселения граждан из аварийных домов, подлежащие применению для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета, указывает на завышенную стоимость 1кв.м изымаемой квартиры, установленную экспертом, которая равноценным возмещением признана быть не может. Указанные выводы содержатся в рецензии д.э.н. ФИО7 по аналогичному делу, что подтверждает позицию ответчика.

Суд фактически обязал администрацию <адрес> улучшить жилищные условия истца, тогда как предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение подразумевает выплату компенсации, равной рыночной стоимости жилья на дату принятия органом местного самоуправления решения об изъятии такого жилого помещения.

Кроме того, стоимость доли в праве собственности на общее имущество не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилого помещения. Полагает, что при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должны учитываться только те работы, которые прямо перечислены в статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем стоимость иных видов работ, таких как: ремонт стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических, электротехнических устройств, прочих работ подлежит исключению.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик администрация <адрес> просит учесть, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания соглашения, который подлежит исчислению с даты заключения соглашения и составляет один год. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. В этой связи ответчик просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать истцу в удовлетворении иска.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по апелляционным жалобам истца и ответчика по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с непривлечением к участию в деле в качестве третьих лиц министерства строительства Кузбасса и управления жилищно-коммунального хозяйства <адрес>.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежаще. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Кемеровского областного суда в сети Интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия, руководствуясь положениями части 3 статьи 327.1, части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что предметом настоящего иска выступает право ФИО4 на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества, являющихся составными частями возмещения, предусмотренного статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и выплачиваемого собственнику жилого помещения в связи с его изъятием.

Принадлежавшее ранее ФИО4 спорное жилое помещение – квартира адрес, общей площадью 45кв.м, адрес, находилось в доме, который на основании постановлений администрации <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу и включен в муниципальную адресную программу по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Квартира изъята у истца в рамках реализации указанной программы, путем заключения соответствующего соглашения. Органом, уполномоченным на заключение соглашение о выплате возмещения за изымаемое помещение являлось управление капитального строительства администрации <адрес>.

При этом согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, названное Министерство осуществляет в порядке и пределах, которые определены федеральными законами, актами Президента Российской Федерации, актами Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации мониторинг реализации мероприятий, предусмотренных комплексом мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда, и координацию соответствующей деятельности, осуществляемой в субъектах Российской Федерации.

В целях координации деятельности и методического обеспечения подготовки субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр утверждены Методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В целях исполнения региональной адресной программы по переселению граждан ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и Министерством строительства Кузбасса заключен договор №, по которому финансовая поддержка муниципального образования предоставляется за счет средств Фонда содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства и средств областного бюджета. Гарантом доведения финансирования до муниципального образования является Министерство строительства Кузбасса (л.д.84-87 том №).

В виду того, что реализация указанной муниципальной адресной программы окончена, ее финансирование осуществлялось Министерством строительства Кузбасса за счет средств государственной корпорации и средств областного бюджета, судом подлежал разрешению вопрос о привлечении названного Министерства к участию в деле в качестве третьего лица с целью обеспечения исполнимости решения суда.

Однако Министерство строительства Кузбасса в рассмотрении настоящего спора участие не принимало, что нарушило его право на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Судом первой инстанции указанные обстоятельства не установлены в качестве юридически значимых, Министерство строительство Кузбасса к участию в деле не привлечено, что свидетельствует о нарушении судом пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле).

В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Таким образом, допущенное районным судом нарушение права третьего лица может быть восстановлено при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит безусловной отмене.

Как указано выше, при переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечено управление жилищно-коммунального хозяйства <адрес>.

Разрешая исковые требования ФИО4 по существу, судебная коллегия, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, мотивируя это следующим.

Порядок и гарантии обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно частям 1, 2 которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира адрес, общей площадью 45кв.м, с кадастровым номером № (л.д.12-15 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом адрес признан аварийным и подлежащим сносу, срок сноса дома установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38 том №).

Отчетом ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю размер возмещения за квартиру адрес определен в сумме 2 287 150 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры ? 2 146 050 рублей, убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения ? 50 300 рублей; убытки в связи с переездом ? 34 000 рублей; убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него ? 40 800 рублей; убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение ? 16 000 рублей (л.д.47 том №, л.д.100-108 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № к изъятию определен земельный участок и жилые помещения в многоквартирном доме адрес, в том числе квартира адрес, общей площадью 45кв.м (л.д.39 том №).

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден размер возмещения за изымаемую квартиру адрес в размере 2 287 150 рублей на основании отчета ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю (л.д.51 том №).

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ истец выразил согласие на переселение в рамках муниципальной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № и выбрал способ возмещения за изымаемое жилое помещение в денежной форме; просил произвести возмещение за изымаемое жилое помещение в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходя из оценочной стоимости жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности (л.д.44 том №).

ДД.ММ.ГГГГ истцом и управлением капитального строительства администрации <адрес> заключено соглашение № о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, по условиям которого истец обязался передать в муниципальную собственность квартиру адрес адрес, а администрация взамен обязалась уплатить собственнику за указанное жилое помещение возмещение в сумме 2 287 150 рублей, в том числе из средств федерального бюджета ? 1 966 949 рублей, областного бюджета – 320 201 рубль (л.д.16-17 том №).

В пункте 5 названного соглашения указано, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7.1 соглашения предусмотрено, что оплата денежного возмещения собственникам производится путем перечисления денежных средств на счет собственника.

После уплаты денежного возмещения стороны обязались оформить переход права собственности на квартиру адрес от собственника к Юргинскому городскому округу в установленном законом порядке. Администрация приобретает право собственности на указанное жилое помещение с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру адрес к Юргинскому городскому округу. Настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи жилого помещения (пункты 9, 9.1, 11 соглашения).

В пункте 14 соглашения собственник подтвердил, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть данного соглашения; подтвердил, что заключает настоящее соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, и что настоящее соглашение не является для него кабальной сделкой.

Платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ №, 434469 подтверждается перечисление и получение ФИО4 денежных средств по соглашению в полном объеме (л.д.48-49 том №).

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на квартиру адрес зарегистрировано право собственности Юргинского городского округа (л.д.50 том №).

По сообщению управления жилищно-коммунального хозяйства <адрес> капитальный ремонт в доме адрес. не проводился; Первая приватизация в доме адрес проведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52-54 том №).

Определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ № сделаны выводы о том, что многоквартирный жилой дом адрес. подлежал капитальному ремонту на момент первой приватизации жилого помещения в нем.

Рыночная стоимость жилого помещения на дату проведения экспертизы – 4 124 000 рублей, рыночная стоимость общего имущества, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен дом адрес с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, ? 429 000 рублей; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы ? 2 570 000 рублей, стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату приватизации первого жилого помещения, расположенного в доме адрес ? 2 056 000 рублей, убытки, связанные с изъятием квартиры адрес – 128 000 рублей, стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность иного жилого помещения – 25 000 рублей (л.д.78-151 том №).

По делу на основании определения суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В заключении эксперта ООО «Западно-Сибирская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ № установлена рыночная стоимость жилого помещения за вычетом рыночной стоимости общего имущества, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 026 000 рублей; рыночная стоимость общего имущества в том, числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен дом адрес с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, ? 352 000 рублей, стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на дату заключения соглашения ДД.ММ.ГГГГ ? 2 163 000 рублей, убытки, связанные с изъятием помещения – 105 000 рублей, стоимость временного пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность иного жилого помещения – 26 000 рублей; размер государственной пошлины для регистрации права ? 2000 рублей (л.д.191-258 том №).

При этом рыночная стоимость объектов экспертом определена сравнительным методом. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен затратным подходом как разница восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом и без учета износа.

Таким образом, из материалов дела следует, что предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедура изъятия у ФИО4 квартиры адрес,. соблюдена: органом местного самоуправления принято решение об изъятии земельного участка, о принятии такого решения уведомлен истец, с ним достигнуто соглашение об изъятии, определяющее условия изъятия, которое заключено в письменной форме и прошло государственную регистрацию, после чего истцу выплачено возмещение в установленном соглашением размере.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и положения части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения, судебная коллегия полагает, что подписанное сторонами спора соглашение подчиняется общим правилам, установленным законодательством о договорах и сделках.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах», применяя пункт 2 статьи 1 и статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В пункте 9 названного выше постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из содержания заключенного между сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что оно содержит все существенные условия, в том числе о цене изымаемого жилого помещения.

Размер возмещения определен в соглашении на основании отчета об оценке ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, который содержал сведения о составляющих возмещения (рыночная стоимость квартиры, включая стоимость доли в праве на земельный участок, общедомовое имущество, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, и убытки, вызванные изъятием). Из данного отчета следует, что при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с целью реализации объектов оценки использовался сравнительный метод исследования с использованием аналогов – сопоставимых объектов, проанализированы корректировки с учетом подобранных аналогов применена корректировка на торг. При составлении отчета произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Подписание соглашения от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что стороны, в том числе ФИО4 принял результаты оценки, согласовал условие сделки о цене выкупаемого помещения, согласился с размером возмещения, признал его равноценным изымаемому помещению.

Доводы истца в иске о том, что ответчиками были нарушены его права на получение возмещения, подлежат отклонению, поскольку на момент подписания соглашения он был согласен с указанной в нем сумме, в случае несогласия имел возможность поинтересоваться, на основании каких документов она определена, однако соглашение подписано им без каких-либо замечаний, тем самым он согласился с указанными в нем условиями. В случае несогласия с условиями соглашения он мог потребовать от ответчиков предоставить ему отчет об оценке имущества и убытков, отказаться от подписания соглашения, предоставить свой расчет возмещения либо требовать определения иной цены в судебном порядке, что им не сделано.

Размер возмещения получен истцом, соглашение исполнено, преследуемый сторонами при вступлении в спорные правоотношения результат достигнут.

Таким образом, истцом реализовано право на получение возмещение за изымаемое жилое помещение в порядке части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании достигнутого с администрацией <адрес> в лице управления капитального строительства соглашения.

Исходя из установленных обстоятельств, а также содержания пункта 14 соглашения, оснований полагать, что условия подписанного соглашения существенным образом нарушают баланс интересов сторон, содержат несправедливые договорные условия, а ФИО4 поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий соглашения, не имеется.

Истец получил денежные средства и при подписании соглашения не выразил несогласия с размером определенной соглашением суммы возмещения.

В определении о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции судебной коллегией определены юридически значимые обстоятельства, распределено бремя их доказывания, в том числе истцу предложено исходя из возражений ответчика сформулировать позицию относительно того, является ли соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ действительной или недействительной сделкой; подлежит ли применению заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, имеются ли основания для восстановления такого срока (в случае его пропуска).

Правом представить дополнительные доказательства и пояснения в обоснование своей позиции истец не воспользовался, соглашение им не оспорено, не заявлено требований об изменении его условий.

При этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таких обстоятельств по делу не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований ? в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу изложенного, изменение или расторжение договора, действие которого прекращено, в том числе, если все обязательства по нему надлежаще исполнены невозможно.

Учитывая совокупность приведенных норм права и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер денежного возмещения за изымаемое жилое помещение может быть изменен при разрешении требований о признании соглашения полностью или в части недействительным.

Заявляя настоящий иск, и указывая, что в состав возмещения не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и рыночная стоимость доли в общем имуществе дома, истец фактически требует изменения цены договора после его заключения и исполнения; оспаривает условия соглашения о размере возмещения, определенного на основании результатов оценки, принятой ими при подписании соглашения, не заявляя самостоятельного требования о признания соглашения или его части недействительным.

Представителем администрации <адрес> со ссылкой на положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено о том, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, и для его оспаривания прошел годичный срок с момента подписания соглашения до обращения с иском в суд.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Соглашаясь с позицией ответчика в указанной части, судебная коллегия отмечает, что подписанное сторонами соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой сделкой, а годичный срок для его оспаривания следует исчислять с момента его подписания. Основания полагать, что совершенная сделка является ничтожной вне зависимости от признания ее недействительной, отсутствуют.

Доказательств тому, что подписанное истцом соглашение не соответствовало их волеизъявлению на момент заключения данного соглашения, не имеется. Изменение позиции истца после заключения и исполнения соглашения о нарушении его прав на момент подписания соглашения не свидетельствует.

Однако, учитывая, что требований об оспаривании указанного соглашения, о признании его недействительным не заявлено, одно только истечение годичного срока с момента его заключения не может являться основанием для отказа в иске.

При указанных обстоятельствах, поскольку между сторонами спора заключено соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №, которое ими исполнено и не оспаривается, недействительным не признано, оснований для удовлетворения требований ФИО4 судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия также учитывает, что при определении размера возмещения в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ в него уже включена рыночная стоимость земельного участка под многоквартирным домом, а также стоимость общего имущества.

Так, в соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1). Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2).

Таким образом, право собственности на общее имущество у ФИО4 как собственника жилого помещения в многоквартирном доме производно от права собственности на квартиру, не может отчуждаться отдельно от квартиры и не может выступать самостоятельным объектом рыночных отношений, в том числе в части приходящейся на квартиру адрес доли земельного участка, поэтому оно не имеет самостоятельной стоимости, а учитывается в составе рыночной стоимости изымаемого имущества.

Указанный вывод следует из анализа отчета ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, в котором рыночная стоимость спорной квартиры определена сравнительным подходом, при этом из рыночной стоимости объектов-аналогов не исключалась стоимость доли общего имущества, в том числе доли земельного участка, приходящихся на такие объекты.

Доводы иска о том, что в размер возмещения по соглашению не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит взысканию в качестве убытков с учетом не истекшего (к моменту подачи иска) общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (абзац 1 пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей общие основания ответственности за причинение вреда, установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, по смыслу пункта 1 статьи 15 и статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности. Необходимым условием возложения на лицо обязанности возместить вред, причиненный потерпевшему, является причинная связь, которая и определяет сторону причинителя вреда в деликтном правоотношении. При этом наступление вреда непосредственно вслед за определенными деяниями не означает непременно обусловленность вреда предшествующими деяниями. Отсутствие причинной связи между ними может быть обусловлено, в частности, тем, что наступление вреда было связано с иными обстоятельствами, которые были его причиной.

В силу общих положений о доказывании истец по делу о возмещении убытков должен доказать не только основание возникновения ответственности в виде возмещения убытков, но и причинную связь между фактом, послужившим основанием для наступления ответственности в виде возмещения убытков, и причиненными убытками. Неустановление факта причинной связи ведет к отказу в удовлетворении требований о возмещении убытков даже при доказанности всех остальных фактов, входящих в предмет доказывания. Если у потерпевшего (истца) имелся выбор действия, возможность поступить иначе, чем поступил он, и, таким образом, осуществляя свой выбор, он проявлял свободу в своих действиях, то данное обстоятельство может толковаться судом как отсутствие прямой причинной связи.

Судебной коллегией в данном деле не установлено совершение администрацией <адрес> каких-либо противоправных действий при изъятии жилого помещения ФИО5 для муниципальных нужд, а также при заключении соглашения и при выплате суммы возмещения, определенной в соглашении. Доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и причинением истцу убытков, последним не представлено. Предлагая для подписания соглашение о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, администрация <адрес> руководствовалась отчетом ООО «Проспект» от ДД.ММ.ГГГГ №-Ю, установленный которым размер возмещения ФИО5 не оспаривал, согласился с определенной суммой возмещения, не отказался от подписания соглашения либо изменения его условий, что свидетельствует о возникновении между сторонами договорных отношений на согласованных условиях, в том числе в части определения размера выплаченного ему возмещения.

При установленных обстоятельствах, без оспаривания заключенного соглашения оснований для выводов о причинении истцу убытков действиями администрации <адрес> при изъятии жилого помещения, не имеется.

Само по себе несогласие стороны с условиями заключенного соглашения о размере возмещения может являться основанием для его оспаривания, но не может, вне признания соглашения недействительным, быть основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения на основании вновь проведенной экспертизы, определившей иной размер возмещения за ранее изъятое жилое помещение.

Более того, право собственности истца на изъятую квартиру на момент обращения с иском в суд прекращено.

Учитывая изложенное, в том числе отсутствие оснований для изменения условий исполненного соглашения, как и для признания соглашения недействительным в силу отсутствия таких требований со стороны истца, для взыскания убытков, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4 о признании за ним права на дополнительные выплаты как составные части денежного возмещения за изымаемое жилое помещение, и взыскания с ответчиков компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при отказе истцу в иске понесенные им судебные расходы возмещению за счет ответчиков не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 3 сентября 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО4 к администрации города Юрги, управлению капитального строительства администрации города Юрги о признании права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, определении размера и взыскании невыплаченной части выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение оставить без удовлетворения в полном объеме.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

Е.В. Трегубова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.