Решение № 2-1152/2021 2-1152/2021~М-669/2021 М-669/2021 от 8 июля 2021 г. по делу № 2-1152/2021

№ 2-1152/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июля 2021 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Ерш Е.Н.,

при секретаре Алексеевой А.Н.,

с участием ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным на определенных условиях,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО4, указав, что 21.04.2020 года между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО3, ФИО5 (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м. 21.04.2020 года между ПАО «Сбербанк» и ФИО3, ФИО5 заключен ипотечный кредитный договор №255509 на сумму 1232500 руб. Согласно пункту 12 кредитного договора целью использования заемщиком кредита является приобретение объекта недвижимости, указанного в договоре купли-продажи. Во исполнение своих обязательств ПАО «Сбербанк» перевел на расчетный счет продавца обусловленную сторонами стоимость квартиры. Заключив с банком ипотечный кредитный договор, истец как основной заемщик по кредитному договору через ПАО «Сбербанк» обратился в АО «ДОМ РФ» с заявлением, в котором просил произвести выплату субсидии в рамках Постановления Правительства РФ от 07.09.2019 года №1170. По результатам рассмотрения заявления истца АО «ДОМ РФ» было принято решение об отказе в выплате субсидии в связи с их несоответствием требованиям п.п. б) п.7 Постановления Правительства РФ от 07.09.2019 года №1170 в части использования кредитных средств по кредитному договору, заключенному до 01.07.2023 года. При изучении кредитного договора выяснилось, что действительно в пункте 12 указана цель кредитования как приобретение объекта недвижимости, так и неотделимые улучшения. АО «ДОМ РФ» отказал в выплате субсидии в связи с указанием в пункте 12 кредитного договора условий - иные неотделимые улучшения.

При заключении кредитного договора ФИО3 ввиду своей неграмотности и невнимательности не заметил такую неверную формулировку в пункте 12 кредитного договора, что послужило причиной отказа в выплате субсидии. В заявлении на заключение кредитного договора ФИО3 не просил заключить ипотечный кредитный договор, в том числе для оплаты неотделимых улучшений. Более того, на самом деле стороны из договора купли-продажи квартиры изначально не исходили из того, что в квартире будут произведены неотделимые улучшения, а сумма кредитования в размере 1232000 руб. была предназначена исключительно для оплаты объекта недвижимости.

27.10.2020 года истец обратился в адрес банка с заявлением, в котором просил изменить условия кредитного договора, исключив из пункта 12 кредитного договора формулировку: «иные неотделимые улучшения». Но заявление истца осталось без внимания.

На самом деле стоимость приобретаемого объекта недвижимости, которую продавцы и покупатели согласовали составляла 1450000 руб. Расчет с продавцами произведен следующим образом: 1232500 руб. заемные денежные средства, которые ответчики получили на счет банка, а остальную сумму в размере 217500 руб. ответчики получили наличными денежными средствами, о чем имеется расписка.

Однако в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры в размере 1 000 000 руб. Такая стоимость квартиры в договоре указана была по просьбе самих ответчиков, чтобы избежать оплату налогов за проданную квартиру. Остальная сумма в размере 450000 руб. была получена ответчиками за неотделимые улучшения.

Между тем истец не предполагал, что АО «ДОМ РФ» может отказать ему в выплате субсидии по этим основаниям и в настоящий момент права истца в части получения субсидии нарушены тем, что в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры ниже, чем согласована сторонами и которая покупателями была оплачена реально.

Просит суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м. от 21.04.2020 года между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО3, ФИО5 (покупатели), заключенным на условиях приобретения квартиры за 1450000 руб.

Определением суда от 13.05.2021 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФИО5, АО «ДОМ РФ».

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2, допущенная к участию в деле в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. ФИО1 пояснил, что продавал квартиру с бабушкой ФИО4 после смерти отца. Право собственности на спорную квартиру было по 1/2 за каждым из продавцов. Было принято решение продать квартиру за 1 550000 руб., затем истцу сделали скидку и продали квартиру за 1450000 руб. Когда был заключен договор купли-продажи квартиры, все документы отправили в чат Сбербанк клик. ПАО «Сбербанк» предложил заключить кредитный договор. В договоре купли-продажи квартиры была указана сумма в размере 1000000 руб. Однако в квартире осталось имущество в виде пластиковых окон, сплит-системы, дивана, двух кресел, шкафа, газовых колонок, за которое и была оплачена остальная сумма. 21.04.2020 года была составлена расписка о том, что он (ФИО1) получил от ФИО3 денежную сумму в размере 217500 рублей за неотделимые улучшения в квартире.

Ответчик ФИО4, третье лицо ФИО5, представители третьих лиц АО «ДОМ РФ», ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 21.04.2020 года между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО3, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность недвижимое имущество: квартиру, расположенную на 5 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м., назначение жилое помещение, с кадастровым номером №.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи указанная квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.02.2019 года, 1/2 доля в праве принадлежит ФИО1, 1/2 доля в праве принадлежит ФИО4

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта составляет 1000000 руб. Стоимость объекта оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных покупателям на приобретение объекта, в соответствии с кредитным договором №255509 от 21.04.2020 года, заключенным в г. Оренбурге ПАО «Сбербанк России» в лице Оренбургского отделения 8623 ПАО «Сбербанк», с платой за пользование кредитом из расчета 9,2% годовых сроком на 360 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором.

21.04.2020 года между ПАО «Сбербанк» и ФИО3, ФИО5 заключен кредитный договор №255509, в соответствии с которым банк предоставил ФИО3, ФИО5 кредит в размере 1232500 руб. на срок 360 месяцев, под 9,2 % годовых (п. 1, 2, 4 кредитного договора).

Согласно пункту 11 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательства по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору, после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 договора: залог (ипотеку) объекта недвижимости. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 12 кредитного договора цель использования заемщиком кредита является приобретение объекта недвижимости: квартира, площадью 42,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> иные неотделимые улучшения. Документ основание приобретения объекта недвижимости: договор купли -продажи.

21.04.2020 года ПАО «Сбербанк» была составлена закладная, согласно которой залогодателями ФИО3, ФИО5 передано в залог ПАО «Сбербанк» недвижимое имущество - квартира по адресу: <адрес>.

21.04.2020 года ФИО1 получил от ФИО3 денежную сумму в размере 217500 руб. в счет стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,4 кв.м. по адресу: <адрес> за неотделимые улучшения по квартире, что подтверждается распиской от 21.04.2020 года.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 21.04.2020 года стороны согласовали предмет договора, цену, иные предъявляемые действующим законодательством к сделке требования.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что на самом деле стоимость квартиры, которую истец и ответчики согласовали, составляла 1450000 руб. Чтобы избежать оплату налогов с продажи квартиры, в договоре купли-продажи от 21.04.2020 года указана стоимость квартиры в размере 1000000 руб. Из-за того, что денежные средства на покупку квартиры были взяты в ПАО «Сбербанк», где целью использования заемщиком кредита указано «приобретение объекта недвижимости: квартира, площадью 42,4 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> иные неотделимые улучшения» ФИО3 отказано АО «ДОМ РФ» в выплате субсидии.

Из сообщения ПАО «Сбербанк» следует, что по результатам рассмотрения заявления ФИО3, ПАО «Сбербанк» уведомляет об отказе АО «Дом РФ» в выплате субсидии в рамках Постановления Правительства Российской Федерации от 07.09.2019 г. № 1170 в связи с несоответствием требованиям п.п. б) п.7 Положения, утвержденного Постановлением, в части целевого использования кредитных средств по кредитному договору, заключенному до 01.07.2023 года.

Согласно п.п. б) п.7 Положения о реализации мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 7 сентября 2019 г. N 1170, по состоянию на дату подачи заявления о погашении кредита (займа) должны быть одновременно соблюдены следующие условия: заемщик (заемщик, обязательства которого обеспечены поручительством) до 1 июля 2023 г. заключил кредитный договор (договор займа) на цели: приобретения по договору купли-продажи на территории Российской Федерации у юридического или физического лица жилого помещения, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, или земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или ведения садоводства, либо приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или соглашению (договору) об уступке прав требований по указанному договору в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - договор участия в долевом строительстве); строительства на территории Российской Федерации объекта индивидуального жилищного строительства; приобретения по договору купли-продажи на территории Российской Федерации у юридического или физического лица объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого не завершено; приобретения на территории Российской Федерации доли (долей) в праве общей собственности на объекты недвижимости, указанные в абзаце втором настоящего подпункта, в случае, если в результате такого приобретения объект недвижимости поступает в собственность заемщика или поручителя либо в общую собственность супругов, одним из которых является заемщик или поручитель; уплаты (внесения) паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива, который соответствует требованиям пункта 3 части 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", члена жилищно-строительного кооператива или члена жилищного накопительного кооператива, которые соответствуют требованиям пункта 2 или 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; приобретения на территории Российской Федерации жилого помещения в рамках программ и (или) мероприятий, реализуемых в соответствии с законами субъектов Российской Федерации и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами; приобретения или строительства объектов недвижимости, указанных в абзацах втором - седьмом настоящего подпункта, включая оплату неотделимых улучшений, и (или) оплату ремонта этих объектов и (или) уплату страховых премий (страховых взносов) по договорам страхования, заключение которых предусмотрено кредитными договорами (договорами займа); полного погашения кредитов (займов), указанных в абзацах втором - восьмом настоящего подпункта; полного погашения кредитов (займов), ранее выданных в целях, указанных в абзаце девятом настоящего подпункта.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Вышеизложенным требованиям закона представленный договор купли-продажи от 21.04.2020 года соответствует, содержит необходимые характеристики имущества, цена согласована в пункте 2.1 договора.

При этом суд принимает буквальное толкование положения пункта 2.1 договора в силу ст. 431 ГК РФ. Данное положение гласит, что квартира продана за 1000 000 рублей. Сторонами данный договор подписан.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что договор купли-продажи от 21.04.2020 года был заключен в письменной форме, в нем определены все существенные условия, договор прошел государственную регистрацию, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи от 21.04.2020 года заключенным на условиях приобретения квартиры за 1450000 руб. не имеется.

Таким образом, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным на определенных условиях – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.Н. Ерш

Мотивированное решение изготовлено 16.07.2021 года.