Решение № 3А-239/2018 3А-239/2018 ~ М-354/2017 М-354/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 3А-239/2018

Дело №3а-239/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Красникова П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>.

В обоснование своих требований он указал, что он является собственником объектов недвижимости:

- склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, по <адрес>;

- земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, разрешённое использование: фабрика;

- жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, по <адрес>.

Постановлениями правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года №536 и от 05 ноября 2013 года №537 утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена:

- склад финский, кадастровый номер <1>, в размере 24 020 241,17 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер <2>, в размере 10 469 731,05 рублей;

- жилой дом, кадастровый номер <3>, в размере 5 095 186,78 рублей.

Согласно Отчёту об оценке от 26 декабря 2017 года №260-17 выполненному ООО «Лидер инвест» рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:

склад финский, кадастровый номер <1>, в размере 4 386 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер <2>, в размере 7 989 000 рублей;

- жилой дом, кадастровый номер <3>, в размере 2 812 000 рублей.

Поскольку стоимость указанных объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются его права как собственника имущества, поскольку влечёт увеличение его налоговых обязательств, он просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной:

- склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 4 386 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

- земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 7 989 060 рублей по состоянию на 05 августа 2015 года.

- жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 2 812 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснил, что он исковые требования поддержал в полном объёме, просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, в размере равной рыночной стоимости.

Представитель правительства Амурской области ФИО4 суду пояснила, что Отчёт об оценке от 26 декабря 2017 года №260-17 выполненный ООО «Лидер инвест» в части жилого дома не соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, выполнено с нарушением требований ФСО №3.

Представители управления Росреестра по Амурской области, администрации г. Благовещенска, администрации Благовещенского района Амурской области, администрации Усть-Ивановского сельсовета Благовещенского района Амурской области, ФИО1 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, по <адрес>;

- земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, разрешённое использование: фабрика;

- жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, по <адрес>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- склад финский, кадастровый номер <1>, в размере 24 020 241,17 рублей,

- жилой дом, кадастровый номер <3>, в размере 5 095 186,78 рублей.

На основании постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <2> утверждена в сумме 10 469 060 рублей, по состоянию на 05 августа 2015 года.

Согласно Отчёту об оценке от 26 декабря 2017 года №260-17 выполненному ООО «Лидер инвест» рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

- склад финский, кадастровый номер <1>, в сумме 4 386 рублей,

- земельный участок, кадастровый номер <2>, в сумме 7 989 000 рублей,

- жилой дом, кадастровый номер <3>, в сумме 2 812 000 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании его представителя ФИО3, пояснения представителя административного ответчика ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.400 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 401 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч.1 ст.402 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ч.1 ст.403).

Предметом требований ФИО1 является пересмотр кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости с кадастровыми номерами <1>, <2>, <3>.

Согласно ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ), в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и её оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определения кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п.15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 декабря 2017 года №260-17 выполненный оценщиком ООО «Лидер инвест» как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536 и постановления правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности административному истцу, были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости.

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости кадастровой оценки.

Следовательно, установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки

В соответствии с п.24 Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1) утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (раздел V. Анализ рынка. ФСО №7).

Судом исследован Отчет об оценке от 26 декабря 2017 года №260-17 выполненный оценщиком ООО «Лидер инвест» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из Отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, от 25 декабря 2017 года №260-17, следует, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО1 оценщик рассчитал рыночную стоимость методом сравнительного подхода, используя метод сравнения продаж, что соответствует п.п.15-20 ФСО №1. оценщиком в Отчёте приведены обоснования отказа от затратного и доходного подходов. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована; наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт от 26 декабря 2017 года №260-17 выполнен оценщиком ООО «Лидер инвест» Ф.И.О.1 состоящем в саморегулирующей организации оценщиков СРО «Российское общество оценщиков» (рег. № от04 февраля 2008 года); гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности №) (л.д.8 Отчёта), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст.ст.4, 15, абз.4 ст.15.1 и 24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

В письменных отзывах представители правительства Амурской области, администрации г. Благовещенска, оспаривают представленные административным истцом доказательства, о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, однако в нарушение ч.5 ст.247 КАС РФ они не представили суду доказательства, опровергающие выводы оценщика выполнившего Отчёт от 26 декабря 2017 года №260-17 об оценке объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>. Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названных отчётов об оценке, ходатайств о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объектов недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке от 26 декабря 2017 года №260-17 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, и установлению равной рыночной стоимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости: с кадастровыми номерами <1>, <2>, <3>, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 4 386 000 (четыре миллиона триста восемьдесят шесть) рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 7 989 060 (семь миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч шестьдесят) рублей по состоянию на 05 августа 2015 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, по <адрес>, и установить в размере рыночной стоимости в сумме 2 812 000 (два миллиона восемьсот двенадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3> считать 26 декабря 2017 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3> с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости: склад финский площадью 1 460,8 кв.м., кадастровый номер <1>, земельный участок площадью 11 463 кв.м., кадастровый номер <2>, жилой дом площадью 332,5 кв.м., кадастровый номер <3>, в соответствии со ст.35 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года №218-ФЗ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Косарев