Решение № 3А-607/2021 3А-607/2021~М-460/2021 М-460/2021 от 10 октября 2021 г. по делу № 3А-607/2021

Дело № 3а-607/2021

УИД 76OS 0000-01-2021-000465-13


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 11 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Заветы Ильича» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Заветы Ильича» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № площадью 123 358 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 12 340 000 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Заветы Ильича» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 15451/21, выполненному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 12 340 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 31 401 247,66 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Заветы Ильича» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ООО «Заветы Ильича» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Заветы Ильича» является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № площадью 123 358 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ООО «Заветы Ильича» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20 и по состоянию на 01.01.2019 составляет – 31 401 247,66 руб. (Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.275816).

Административным истцом представлен Отчет № 15451/21 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 12 340 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО3, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам (в том числе площади земельных участков и виду разрешенного использования), были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) <адрес> кадастровые номера №, №; 2) <адрес>, кадастровый номер №; 3) <адрес>, с кадастровым номером №; 4) <адрес>, кадастровый номер №; 5) <адрес>, с кадастровым номером №.

Указанные объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете на стр. 56. Из отчета следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов.

В частности, при выборе аналогов оценщиком в качестве основного критерия отбора учитывалась площадь объекта оценки – 123 358 кв.м, т.е. более 10 га, а также разрешенное использование – для индивидуальной жилищно застройки. В Отчете приведено обоснование отказа для использования в качестве объектов-аналогов земельных участков площадью менее 10 га, а именно невозможность применения соответствующих корректировок. При этом оценщик руководствовался «Справочником оценщика недвижимости 2018. Земельные участки», под научным руководством ФИО2, корректировка на масштаб для земельных участков под ИЖС, согласно которому матрица коэффициентов на площадь для участков под индивидуальное жилищно строительство, где учтена площадь до 1 га, не может отобразить разницу в площади для земельных участков более 1 га.

При таких обстоятельствах замечания департамента имущественных и земельных отношений о необходимости использования в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, имеющие площади 2,93 га и 5 га, т.е. менее 10 га несостоятельны. Вопреки утверждениям административного ответчика то обстоятельство, что указанные им объекты, не были использованы оценщиком в расчетах, не свидетельствует о неполноте проведенного исследования. Кроме того, предложения, на которые указывается административным ответчиком, со стоимостью 152,6 и 120 руб./кв.м совпадают с диапазоном цен предложений, отобранных оценщиком для расчета (от 69,68 до 203 руб./кв.м).

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости применения корректировки на конфигурацию, форму и рельеф земельного участка в отношении объектов-аналогов №2 и №5 являются несостоятельными. Из пояснений оценщика ФИО3 в судебном заседании следует, что с учетом площадей заявленных аналогов 109 085 кв.м и 137 283 кв.м предлагаемая департаментом имущественных и земельных отношений корректировка не требуется, поскольку в целом параметры данных земельных участков позволяют размещать на них объекты капитального строительства.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с представленным отчетом, не заявлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15451/21 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 15451/21, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 09.09.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 123 358 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, в размере рыночной стоимости 12 340 000 (двенадцать миллионов триста сорок тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 09 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 октября 2021 года