Апелляционное определение № 33-16955/2025 от 14 декабря 2025 г.

Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: Малиновская А.Г.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Зориковой А.А.,

судей

ФИО1,

ФИО2,

при помощнике судьи

ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 декабря 2025 года по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга гражданское дело №... по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западная строительная корпорация» о признании права на квартиру,

заслушав доклад судьи Зориковой А.А., объяснения представителя ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Северо-Западная строительная корпорация», в котором просила признать право собствнности на двухкомнатную квартиру, площадью 78,8 кв.м, на втором этаже дома, расположенного по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указала, что заключила с ООО «Северо-западная строительная корпорация», в лице ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания», предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Спорный объект недвижимости были передан истцу по акту №... сдачи-приемки квартиры от <дата>. Истец в полном объеме исполнила финансовые обязательства по заключенному договору, пользуется спорным имуществом, несет бремя его содержания. Поскольку ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» уклонялось от заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, мотивируя отсутствием необходимых для этого документов, а в настоящее время прекратило свое существование как юридическое лицо, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено:

«Иск ФИО4 удовлетворить.

Признать за ФИО4 <дата> года рождения, место рождения – <адрес>, паспорт гражданина <...>, право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 78,8 кв.м. на втором этаже дома, расположенного по адресу: <адрес>

В апелляционной жалобе КИО Санкт-Петербурга просило решение суда первой инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в частности, принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из материалов дела следует, что ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> на котором находится многоквартирный дом право собственности на квартиру №... в котором просит признать истица, тогда как последняя к участию в деле привлечена не была.

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает, что решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> год подлежит отмене применительно к положениям п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> постановлено перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО5

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена в соответствии с положениями ст. 113, 117 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известила, об отложении судебного заседания не просила, представление интересов доверила представителю, который в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования.

КИО Санкт-Петербурга, КГА Санкт-Петербурга, ООО «Северо-Западная строительная корпорация», Служба государственного строительного надзора и экспертизы СПб, Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в соответствии с положениями ст. 113, 117 ГПК РФ, об уважительных причинах неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, данные в п. 63, 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №..., Пленума ВАС РФ №... от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что <дата> между ООО «Северо-Западная строительная корпорация», выступающим застройщиком многоквартирного дома по <адрес> Санкт-Петербурге, и ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» заключено Генеральное соглашение №...-ФИН, по которому на агента ЗАО «Петербургская инвестиционно-строительная компания» возложены обязательства по совершению действий, связанных с привлечением денежных средств физических и юридических лиц к строительству путем заключения с ними агентских договоров на организацию и обеспечение долевого строительства жилого дома.

<дата> между ФИО4 и ООО «Северо-Западная строительная корпорация», заключен предварительный договор №... купли-продажи двухкомнатной квартиры площадью 77 кв.м на втором этаже дома, расположенного по адресу: <адрес> строительный №....

Общая стоимость квартиры согласована сторонами и составляет 6 752 130 руб.

На основании Разрешения ГУП «ГУИОН» Санкт-Петербурга №... от <адрес> Санкт-Петербург, <адрес>, при проведении технической инвентаризации объекта Санкт-Петербургским филиалом ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» квартире со строительным номером 9 присвоен №..., площадь квартиры по итогам инвентаризации составляет 78,8 кв.м, что отражено в дополнительном соглашении №... от <дата>.

Разрешение на строительство объекта, расположенного по адресу: <адрес>, Госстройнадзором не выдавалось.

Расчеты за квартиру произведены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанциями. (л.д. 15, 16)

<дата> составлен акт №... сдачи-приемки квартиры, в соответствии с которым истец приняла <адрес> Санкт-Петербурге.

Строительство многоквартирного дома на момент подачи настоящего искового заявления завершено, стоимость квартиры оплачена истцом в полном объеме до передачи в ее собственность данного недвижимого имущества.

До настоящего времени ООО «Северо-Западная строительная корпорация» не исполнило принятых на себя обязательств по предварительному договору в части заключения с истцом основного договора и передачи квартиры в его собственность, в связи с чем, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности во внесудебном порядке.

Предварительный договор заключен между истцом и ответчиком после <дата> - даты вступления в действие Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино - место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ <дата>, действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с <дата>, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактических сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участи в долевом строительстве.

Из содержания предварительного договора купли-продажи следует, что заключение основного договора поставлено в зависимость от регистрации права собственности на данные объекты ООО «Северо-Западная строительная корпорация» и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного дома). Этим подтверждается, что ответчик использовал полученные по договору денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство – передать оконченные строительством квартиру истцу.

Таким образом, представленные документы подтверждают, что между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, отношения по которому регулируются Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Апелляционным определением судебной коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу №..., которым признано право собственности на <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>, установлено, что созданный объект недвижимости удовлетворяет требованиям безопасности при пользовании и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. К участию в деле №... также были привлечены КИО Санкт-Петербурга, КГА Санкт-Петербурга, ООО «Северо-Западная строительная корпорация», Служба государственного строительного надзора и экспертизы СПб, Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб, ФИО5

При изложенных обстоятельствах, разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходит из того, что истцом обязательства по финансированию строительства жилого дома в части квартиры, которая передана истцу по акту приема-передачи, исполнены, истец пользуется данным имуществом, несет расходы на его содержание, созданный объект недвижимости удовлетворяет требованиям безопасности при пользовании и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем приходит к выводу о том, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, судебная коллегия принимает во внимание, что апелляционным определением судебной коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу №..., решениями Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... и от <дата> по гражданскому делу №... за иными жителями спорного дома уже признаны права на квартиры, машино-места и кладовые; данные решения вступили в законную силу и ими, помимо прочего, установлено, что строительство жилого дома завершено, объект недвижимости создан, спорный жилой дом не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

При наличии вступивших в законную силу судебных актов, которыми на помещения, расположенные в спорным объекте признаны права собственности одного из участников долевого строительства данного объекта (апелляционное определением судебной коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу №..., решение Приморского районного суда <адрес> от <дата> по гражданскому делу №... и от <дата> по гражданскому делу №...), отказ в удовлетворении аналогичных требований другого участника долевого строительства при аналогичных условиях и обстоятельствах, приведёт к нарушению принципа равенства граждан перед законом и судом и к правовой неопределенности относительно режима использования и дальнейшего порядка легализации данного объекта как объекта гражданских прав и гражданского оборота.

Апелляционным определением судебной коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу №... установлено, что согласно разрешению СПб ГУП «ГУИОН» №... от <дата> по окончании строительства, многоквартирному жилому дому присвоен адрес: <адрес>

ООО «Проектно-Инвентаризационное бюро» <дата> проведена инвентаризация жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу многоквартирный жилой дом, площадью 11131,9 кв.м, <дата> поставлен на кадастровый учет под номером №..., также всем помещениям, расположенным внутри дома, присвоены кадастровые номера.

Таким образом, учитывая, что строительство жилого дома завершено, объект недвижимости создан и передан истцу, проведена техническая инвентаризация завершенного строительством многоквартирного дома, с изготовлением соответствующей технической документации, получено разрешение СПб ГУП «ГУИОН» №... от <дата> по окончании строительства, обстоятельства, указанные КИО Санкт-Петербурга, не препятствует признанию права собственности на спорное недвижимое имущество за истцом.

В ходе рассмотрения гражданского №... в апелляционном порядке, судебной коллегией дана оценка доводам о том, что построенный многоквартирным жилой дом не соответствует градостроительным нормам и правилам, которые отклонены, поскольку противоречат заключению ООО «ЦКС» от <дата>, согласно выводам которого здание малоэтажного блокированного многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, смонтировано согласно проекту, что подтверждает комплект исполнительной документации, представленный заказчиком, а также результаты визуально-инструментального обследования конструкций; конструкции здания выполнены с соблюдением требований строительных норм и регламентов; дефектов, влияющих на несущую способность, прочность, устойчивость и эксплуатационную безопасность здания, не выявлено.

Также судебной коллегией дана оценка доводам КИО Санкт-Петербурга, направленным на отказ в удовлетворении заявленных требований, в том числе о том, что многоквартирный дом, расположенный по спорному адресу является самовольной постройкой и подлежит сносу, как несостоятельными, не опровергающим обстоятельств, установленных при рассмотрении спора.

Поскольку, как указывалось, КИО Санкт-Петербурга, КГА Санкт-Петербурга, ООО «Северо-Западная строительная корпорация», Служба государственного строительного надзора и экспертизы СПб, Управление Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб, ФИО5 были привлечены к участию в деле №..., в рамках которого признано право собственности на <адрес> многоквартирном доме по адресу<адрес>, оснований для иной правовой оценки доводов КИО Санкт-Петербурга в рамках настоящего спора не имеется.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснениям п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (пп. 3 п.1 ст.8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст.219 ГК РФ, п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте.

Наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Федеральному закону от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> – отменить.

Вынести новое решение.

Признать за ФИО4, <дата> года рождения, право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.12.2025