Решение № 2-1348/2017 2-1348/2017~М-922/2017 М-922/2017 от 6 сентября 2017 г. по делу № 2-1348/2017

Дело № 2-1348/17 Изг.ДД.ММ.ГГГГ.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле 07 сентября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по ЯО о признании сделки недействительной в части, возложении обязанности по регистрации дополнительного соглашения,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Управлению Росреестра по ЯО, в котором просит:

1. признать недействительной сделку по купле-продаже земельного участка в части, определяющей порядок расчетов, урегулированный в пункте 2.1 Договора купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года;

2. признать недействительной сделку по купле-продаже земельного участка в части, определяющей порядок расчетов, урегулированный в пункте 2.1 Договора купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года;

3. признать недействительной сделку по купле-продаже земельного участка в части, определяющей порядок расчетов, урегулированный в пункте 2.1 Договора купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года;

4. признать недействительной сделку по купле-продаже земельного участка в части, определяющей порядок расчетов, урегулированный в пункте 2.1 Договора купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года;

5. понудить Управление Росреестра по ЯО зарегистрировать дополнительные соглашения к договорам купли-продажи земельных участков № от 19 октября 2016 года.

В иске указано, что 19 октября 2016 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 было заключено <данные изъяты> договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, границы которых имеют следующее местоположение: <адрес>. Вместе с данными договорами при регистрации права собственности на земельные участки в органе Росреестра сторонами договора были представлены акты приема-передачи данных земельных участков, в соответствии с которыми, вся сумма за указанные земельные участки покупателем передана продавцу полностью. Однако, на самом деле в день заключения договора между продавцом и покупателем была заключена договоренность, в соответствии с которой, покупатель обязуется уплачивать сумму, указанную в договоре купли-продажи земельного участка, в соответствии с согласованным графиком платежей. Данная договоренность была закреплена в расписках к договорам земельных участков от 19 октября 2016 года.

После совершения третьего платежа по договорам, совершенного 19 декабря 2017 года, истице стало известно о том, что на данных земельных участках не разрешено строительство жилых домов.

В связи с тем, что на данных земельных участках невозможно строительство жилых домов, в то время, как покупались они именно для этой цели, сторонами договоров было заключено дополнительное соглашение, изменяющее суммы продажи земельных участков в два раза.

В настоящий момент все денежные средства по дополнительным соглашениям к договорам купли-продажи земельных участков выплачены, что подтверждается расписками.

Однако, при регистрации дополнительных соглашений Межмуниципальным отделом по Ярославскому и Некрасовскому районам Управления Росреестра по ЯО, действия по внесению изменений в отношении земельных участков приостановлены в связи с тем, что «из содержания договоров и приложенных к ним передаточных актов следует, что Продавец передал имущество, а Покупатель принял его и оплатил указанную в договоре сумму, т.е. обязательства стороны исполнили. Согласно пункта 1 статьи 408 Гражданского Кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, поэтому не представляется возможным зарегистрировать дополнительное соглашение о внесении изменений в договоры купли-продажи».

ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям.

ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель Управления Росреестра по ЯО ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. В письменном отзыве указал, что по данному делу процессуальное положение Управления не может быть определено как ответчик. Управление не имеет и не может иметь самостоятельные права требования по заявлению истца, не претендует на спорное недвижимое имущество и не заинтересовано в исходе дела.

Представитель третьего лица – Администрации ЯМР ЯО в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о слушании дела извещен надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав стороны, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19 октября 2016 между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи № земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Согласно пункта 2.1. договора, указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 350 000 рублей. Вся сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу полностью в размере 350 000 рублей в момент передачи земельного участка.

Согласно акта приема-передачи недвижимости № от 19 октября 2016 г., вся сумма за указанный земельный участок передана покупателем продавцу полностью в размере 350 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2016г.

24.04.2017г. ФИО2 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по ЯО с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно Дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка № от 19.10.2016г.

Согласно представленному на государственную регистрацию дополнительному соглашению от 25.12.2016г., стороны договорились пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 170 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями.

Часть суммы в размере 20 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что 19 октября 2016 между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи № земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Согласно пункта 2.1. договора, указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 950 000 рублей. Вся сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу полностью в размере 950 000 рублей в момент передачи земельного участка.

Согласно акта приема-передачи недвижимости № от 19 октября 2016 г., вся сумма за указанный земельный участок передана покупателем продавцу полностью в размере 950 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2016г.

24.04.2017г. ФИО2 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по ЯО с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно Дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка № от 19.10.2016г.

Согласно представленному на государственную регистрацию дополнительному соглашению от 25.12.2016г., стороны договорились пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 470 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями.

Часть суммы в размере 110 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

Часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

Часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

Часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что 19 октября 2016 между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи № земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Согласно пункта 2.1. договора, указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 210 000 рублей. Вся сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу полностью в размере 210 000 рублей в момент передачи земельного участка.

Согласно акта приема-передачи недвижимости № от 19 октября 2016 г., вся сумма за указанный земельный участок передана покупателем продавцу полностью в размере 210 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2016г.

24.04.2017г. ФИО2 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по ЯО с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно Дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка <данные изъяты> от 19.10.2016г.

Согласно представленному на государственную регистрацию дополнительному соглашению от 25.12.2016г., стороны договорились пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 100 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями.

Часть суммы в размере 25 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что 19 октября 2016 между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи №4 земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Согласно пункта 2.1. договора, указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 350 000 рублей. Вся сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу полностью в размере 350 000 рублей в момент передачи земельного участка.

Согласно акта приема-передачи недвижимости № от 19 октября 2016 г., вся сумма за указанный земельный участок передана покупателем продавцу полностью в размере 350 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на указанный выше земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2016г.

24.04.2017г. ФИО2 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по ЯО с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно Дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка № от 19.10.2016г.

Согласно представленному на государственную регистрацию дополнительному соглашению от 25.12.2016г., стороны договорились пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 170 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями.

Часть суммы в размере 20 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

Часть суммы в размере 50 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

В силу положений части 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием для данного вида договора.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Из пояснений истца и ответчика в судебном заседании, а также представленных расписок, следует, что по договору купли-продажи № цена земельного участка была определена сторонами в 350 000 рублей с их выплатой в рассрочку до 19 мая 2017 года; по договору купли-продажи № цена земельного участка была определена в 950 000 рублей с их выплатой в рассрочку до 19 мая 2017 года; по договору купли-продажи земельного участка № цена участка была определена в 210 000 рублей с их выплатой в рассрочку до 19 мая 2017 года; по договору купли-продажи № цена земельного участка была определена в 350 000 рублей с их выплатой в рассрочку до 19 мая 2017 года.

Т.о., пункт 2.1 каждого из указанных выше договоров, предусматривающий, что цена по договору подлежит оплате в полном объеме в момент передаче земельного участка является недействительным, поскольку действительная воля сторон по договору была направлена на выплату покупной цены в рассрочку.

На основании части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из части 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Также суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования о возложении на Управление Росреестра по ЯО обязанности по регистрации дополнительных соглашений № к договорам купли-продажи земельных участков.

Так, материалами дела подтверждается, что стороны договора пришли к соглашению об изменении цены договора в сторону ее уменьшения. Соглашение об изменении условий договора заключено в надлежащей форме, в связи с чем, отсутствуют основания для отказа в их государственной регистрации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (притворным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №, заключенного 19 октября 2016 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), по условиям которого ФИО1 купила земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 350 000 рублей. Сумма в размере 350 000 рублей уплачивается покупателем в рассрочку по следующему графику:

1. 20 000 (двадцать тысяч) рублей уплачено 19 октября 2016г.

2. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

5. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 февраля 2017 г.

6. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 марта 2017г.

7. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – до 19 апреля 2017 г.

8. 30 000 (тридцать тысяч) рублей – 19 мая 2017г.

Обязать Управление Росреестра по ЯО зарегистрировать дополнительное соглашение № от 25 декабря 2016 года к Договору купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года, в соответствии с которым, положения пункта 2.1 Договора № от 19 октября 2016 года изложены в следующей редакции: «Указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей. Сумма за указанный земельный участок будет передана «Продавцу» частями:

1. сумма в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей уплачена 19 октября 2016 г.

2. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

Признать недействительным (притворным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №, заключенного 19 октября 2016 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), по условиям которого ФИО1 купила земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 950 000 рублей. Сумма в размере 950 000 рублей уплачивается покупателем в рассрочку по следующему графику:

1. 110 000 (двадцать тысяч) рублей уплачено 19 октября 2016г.

2. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

5. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 февраля 2017 г.

6. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 марта 2017г.

7. 120 000 (пятьдесят тысяч) рублей – до 19 апреля 2017 г.

8. 120 000 (тридцать тысяч) рублей – 19 мая 2017г.

Обязать Управление Росреестра по ЯО зарегистрировать дополнительное соглашение № от 25 декабря 2016 года к Договору купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года, в соответствии с которым, положения пункта 2.1 Договора № от 19 октября 2016 года изложены в следующей редакции: «Указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 470 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями:

часть суммы в размере 110 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

часть суммы в размере 120 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

Признать недействительным (притворным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №, заключенного 19 октября 2016 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), по условиям которого ФИО1 купила земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 210 000 рублей. Сумма в размере 210 000 рублей уплачивается покупателем в рассрочку по следующему графику:

1. 35 000 (двадцать тысяч) рублей уплачено 19 октября 2016г.

2. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

5. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 февраля 2017 г.

6. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 марта 2017г.

7. 25 000 (пятьдесят тысяч) рублей – до 19 апреля 2017 г.

8. 25 000 (тридцать тысяч) рублей – 19 мая 2017г.

Обязать Управление Росреестра по ЯО зарегистрировать дополнительное соглашение № от 25 декабря 2016 года к Договору купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года, в соответствии с которым, положения пункта 2.1 Договора № от 19 октября 2016 года изложены в следующей редакции: «Указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 100 000 рублей. Сумма за указанный земельный участок покупателем будет передана продавцу частями.

Часть суммы в размере 25 000 рублей уплачена 19 октября 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 ноября 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 декабря 2016 года.

Часть суммы в размере 25 000 рублей будет уплачена 19 января 2017 года.

Признать недействительным (притворным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №, заключенного 19 октября 2016 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), по условиям которого ФИО1 купила земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 350 000 рублей. Сумма в размере 350 000 рублей уплачивается покупателем в рассрочку по следующему графику:

1. 20 000 (двадцать тысяч) рублей уплачено 19 октября 2016г.

2. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

5. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 февраля 2017 г.

6. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 марта 2017г.

7. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – до 19 апреля 2017 г.

8. 30 000 (тридцать тысяч) рублей – 19 мая 2017г.

Обязать Управление Росреестра по ЯО зарегистрировать дополнительное соглашение № от 25 декабря 2016 года к Договору купли-продажи земельного участка № от 19 октября 2016 года, в соответствии с которым, положения пункта 2.1 Договора №4 от 19 октября 2016 года изложены в следующей редакции: «Указанный земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене 170 000 (сто семьдесят тысяч) рублей. Сумма за указанный земельный участок будет передана «Продавцу» частями:

1. сумма в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей уплачена 19 октября 2016 г.

2. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 ноября 2016 г.

3. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 декабря 2016г.

4. сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей – 19 января 2017 г.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.В.Орлова