Решение № 2-4730/2025 2-4730/2025~М-4025/2025 М-4025/2025 от 16 декабря 2025 г. по делу № 2-4730/2025

УИД 66RS0006-01-2025-004222-62 Дело № 2-4730/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 17 декабря 2025 года

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Делягиной С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 АлексА.а к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился с иском к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты.

В обоснование иска указано, что истец является собственником двух комнат площадью 34,3 кв.м в коммунальной квартире по < адрес >. Собственником двух других комнат площадью 30 кв.м в указанной квартире являлась ФИО1 В сентябре 2025 г. ФИО3 стало известно, что ответчик продала принадлежащие ей жилые помещения неизвестному лицу за 1650000 руб. Ссылаясь на то, что его право преимущественной покупки было нарушено, при продаже комнаты постороннему лицу ФИО1 не уведомила его о соответствующем намерении, истец просил перевести на него права и обязанности покупателя.

Определением суда от 28.10.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2 (покупатель комнат).

При рассмотрении исковых требований по существу представитель истца ФИО4 настаивала на удовлетворении заявленных требований. Настаивала на том, что истцу не было известно о реальном намерении ответчика продать комнату и об условиях сделки (стоимости жилого помещения). Направленная в его адрес телеграмма в срок получена не была в связи с нахождением в отпуске, а затем в командировке. Полагает, что истец надлежащим образом не был уведомлен о продаже жилого помещения и об условиях сделки. Представила сведения о внесении суммы в размере 1650000 руб. двумя платежами на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области в обеспечение удовлетворения заявленных требований.

Представитель ответчиков ФИО5 против удовлетворения иска возражала. Указала, что право собственности на две комнаты в коммунальной квартире перешло к ФИО1 в порядке наследования после смерти ее отца, умершего 31.12.2023, и бабушки, умершей 05.05.2014. После оформления наследственных прав в квартиру по < адрес > ответчик не вселялась, для проживания жилое помещение не использовала. В 2024 г. ФИО1 предложила истцу купить у нее две освободившиеся комнаты по цене 2200000 руб., ФИО3, сделал встречное предложение – купить их за 1850000 руб.; предложение истца было принято ответчиком, вместе с тем истец просил повременить с продажей и дать ему возможность собрать необходимую сумму денежных средств. В январе 2025 г. ФИО1 закончила оформление правоустанавливающих документов и была готова к сделке с истцом, однако, ФИО3 никаких действий в подтверждение сохранившегося у него намерения приобрести комнаты не предпринимал, конструктивного диалога с ним не было. 23.01.2025 ФИО1 заключила договор на оказание услуг по продаже жилого помещения, передала ключи от комнаты риэлтору, которая осуществляла рекламу объекта, его показ и совершала все необходимые действия для продажи комнат, а также соблюдения требований закона. Изначально цена объекта была 2200000 руб., 16.05.2025 цена была снижена до 1800000 руб. Когда нашелся реальный заинтересованный покупатель ФИО1, согласилась на цену продажи – 1650000 руб. в связи с необходимостью проведения в комнатах ремонта. Риэлтором от имени ФИО1 в адрес ФИО3 03.08.2025 была направлена телеграмма с уведомлением о намерении продать спорный объект недвижимого имущества, которая была продублирована истцу через мессенджер WhatsApp. Поскольку никакой реакции со стороны истца не последовало, действий, направленных на приобретение комнат, ФИО3 не предпринято, то по истечении месяца с момента направления телеграммы, 06.09.2025 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи; продавцом были получены денежные средства за комнаты и переданы покупателю ключи. После сделки ФИО1 в квартире не была, с соседями не общалась, переписку не вела. Покупкой комнат со стороны покупателя занимался сын ФИО2 – Ю.Р.Э., который 22.07.2025 нашел объявление на платформе «Авито» о продаже комнат в спорной коммунальной квартире по цене 1800000 руб. После встречи с риэлтором 27.07.2025 и осмотра комнат во исполнение предварительного договора о намерениях был внесен аванс в сумме 30000 руб., а также согласована цена продажи в сумме 1650000 руб. На момент внесения аванса покупатель был поставлен в известность о необходимости уведомления собственника соседних комнат и соблюдения его права преимущественной покупки. Поскольку в течение месячного срока с момента уведомления истец не реализовал свое право на приобретение комнат, 06.09.2025 был заключен договор купли-продажи, сданы документы на регистрацию; комната передана покупателю без подписания акта приема-передачи путем передачи ключей. 12.09.2025 новым собственником была заменена дверь в блок двух купленных комнат. Во время приемки работ произошла встреча с матерью истца, которая рассказала историю проживания иных лиц в жилом помещении, наличия у них болезней. В ходе разговора с соседкой сын покупателя и его жена рассказали ей о своих намерениях сделать ремонт в местах общего пользования, на что мать истца отреагировала положительно, согласившись поучаствовать в несении соответствующих расходов. 16.09.2025 в квартиру были завезены строительные материалы, в период с 17.09.20205 по 25.09.2025 в комнатах производился ремонт (отделка стен, поклейка обоев, замена окна, установка натяжных потолком, замена покрытия на полу), впоследующем были проведены ремонтные работы в местах общего пользования; от несения расходов мать истца 07.10.2025 отказалась. Соседка по квартире видела, что идет ремонт, указанным работам не препятствовала, о своих намерениях приобрести комнаты и сожалений о том, что не получилось их купить, не говорила, о планах своего сына оспорить права покупателя не заявляла. Заявленные требования являются необоснованными, поскольку со стороны ФИО1 обязанность по извещению истца как собственника других комнат в коммунальной квартире была исполнена, телеграмма с условиями сделки направлена по адресу регистрации собственника, только по истечению установленного законом срока заключен договор с иным лицом на тех же, что и указаны в уведомлении, условиях. Полагает, что истец злоупотребляет своим правом преимущественной покупки, недобросовестно пользуется им, исключительно с намерением причинить врем другим лицам. Если бы истец имел реальное намерение приобрести комнаты, то мог и должен был предпринять все возможные действия для реализации своего права на покупку. Мать истца – Г.З.А., которая постоянно проживает в спорной квартире, видела, что комнаты продаются, риэлтор осуществляет их показ потенциальным покупателям.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Механизм реализации преимущественного права покупки приведен в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (пункт 1).

Как следует из материалов дела, не оспорено сторонами и установлено судом, квартира < адрес > представляет собой коммунальную квартиру, состоящую из четырех комнат.

Истец ФИО3 является собственником двух комнат площадью 34,3 кв.м. с кадастровым номером < № > (далее – КН :5249), собственником двух других комнат в указанной квартире площадью 30 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :73301) являлась ФИО1

06.09.2025 между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи двух комнат площадью 30 кв.м с КН :73301 в квартире < № > (л.д. 68). Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован 15.09.2025.

Обращаясь с настоящим иском, истец, ссылается на то, что при совершении вышеуказанной сделки было нарушено его преимущественное право на приобретение спорных комнат, проверяя доводы о чем, суд приходит к следующему.

С учетом того, что квартира < адрес > является коммунальной (данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается), соответственно, истец ФИО3 имел преимущественное право покупки комнат, отчуждаемых ФИО1 стороннему лицу.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, для соблюдения права преимущественной покупки ответчик была обязана известить в письменной форме другого собственника комнаты в квартире – истца о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При этом извещение о продаже комнат должно было отражать действительную волю собственника, выраженную в форме, позволяющей другому собственнику однозначно установить намерение данного лица.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

Таким образом, требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже комнаты по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

По смыслу указанных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других собственников комнат в коммунальной квартире.

Как следует из материалов дела, 29.07.2025 риэлтором ФИО1 от имени последней почтой России в адрес истца (< адрес >) направлена телеграмма о намерении продать принадлежащие ей на праве собственности две комнаты площадью 30 кв.м с КН :73301 по цене 1650000 руб. (л.д. 79).

06.08.2025 телеграмма была направлена также в адрес ФИО3 посредством мессенджера WhatsApp, и впоследующем сведения об этом ФИО1 направлены в адрес привлеченного ею на основании договора от 23.01.2025 риэлтора, что подтверждается скриншотами представленной переписки, а также свидетельскими показаниями М.А.М.

03.08.2025 ФИО1 от телеграфа пришло уведомление, согласно которому телеграмма ФИО3 доставлена, не вручена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является (л.д. 75).

Согласно сведениям, представленным стороной истца, телеграмма была получена ФИО3 15.09.2025 (л.д. 82) после того, как прийдя в квартиру, он обнаружил там посторонних лиц со стороны нового покупателя, сообщивших о направлении в его адрес соответствующего уведомления.

Как следует из выданных истцу справок Регионального управления специальной связи по Уральскому региону – Управления специальной связи по Свердловской области от 29.09.2025, 07.10.2025, ФИО3 состоит в штате Регионального управления специальной связи по Уральскому региону – Управление специальной связи по Свердловской области в должности водителя-фельдъегеря транспортного отдела с 16.10.2008 по настоящее время; в период с 08.07.2025 по 11.08.2025 ФИО3 находился в ежегодном оплачиваемом отпуске, с 12.08.2025 по 14.09.2025 находился в служебной поездке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.

Как следует из материалов дела, телеграмма о намерении продать спорные комнаты была направлена в адрес истца 29.07.2025, в то время когда ФИО3 находился в отпуске, а получена им 15.09.2025, то есть когда, прийдя в квартиру, где проживает его мать, ему было сообщено о нереализации им права преимущественной покупки жилых помещений, соблюдении процедуры продажи и направления в его адрес телеграммы.

Никем по делу не оспаривается, что истец зарегистрирован по месту жительства в квартире по < адрес >, однако, там не проживает; в принадлежащих ему комнатах проживает его мать – Г.З.А.

Доказательств того, что ответчик ФИО1 была осведомлена о нахождении истца в отпуске, а в дальнейшем – в служебной поездке, в материалы дела не представлено; на наличие таких обстоятельств сторона истца не ссылалась.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Само по себе нахождение в отпуске не свидетельствует об отсутствии истца в г.Екатеринбурге и не снимает с него обязанности по осуществлению контроля за поступающей на его имя корреспонденцией, учитывая, что адрес его фактического проживания не совпадает с адресом его регистрации по месту жительства.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от усмотрения лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя.

Отсутствие контроля за поступающей по месту регистрации почтовой корреспонденции, является риском самого гражданина, и именно он несет все неблагоприятные последствия таких действий.

Учитывая, что извещение о намерении осуществить продажу спорных комнат истцу было направлено надлежащим образом, не было получено адресатом по обстоятельствам, за которые ответственен сам ФИО3, суд приходит к выводу, что при таких обстоятельствах его права нельзя считать нарушенными.

Доказательств нарушения правил доставки почтовых отправлений оператором почтовой связи в материалы дела истцом не представлено.

Договор купли-продажи комнат был заключен по истечении более одного месяца с момента направления телеграммы в адрес истца, на условиях, аналогичных указанным в направленном уведомлении, ввиду чего суд приходит к выводу, что преимущественное право истца на покупку комнат было соблюдено, однако, не реализовано по причинам, зависящим от самого ФИО3

Учитывает суд и то обстоятельство, что в квартире по < адрес > на постоянной основе проживает мать истца – Г.З.А. (данное обстоятельство никем не оспорено), которой не могло не быть известно о продаже двух соседних комнат.

Как следует из показаний допрошенных свидетелей Ю.Р.Э., Ю.Т.В., М.А.М., матери истца было известно о продаже комнат, более того имело место обсуждение вопроса о проведении новым покупателем ремонта в квартире, в том числе ремонта мест общего пользования.

Факт последующего проведения в сентябре 2025 г. ремонтных работ в квартире подтверждается представленными доказательствами, а именно фотографиями жилого помещения, актом приема-передачи выполненных ремонтных работ от 25.09.2025, коммерческими предложениями на изготовление и монтаж окон от 31.07.2025, на установку натяжного потолка, гардин и люстр от сентября 2025 г., чеками/квитанциями об оплатах оказанных услуг, выполненных работ, чеками об оплате приобретения строительных материалов в период сентябрь-начало октября 2025 г.

Как пояснили допрошенные свидетели Ю.Р.Э. и Ю.Т.В., каких-либо препятствий со стороны Г.З.А. при проведении ремонтных работ, осмотре квартиры не чинилось, возражения по этому поводу не высказывались.

Оснований сомневаться и не доверять показаниям допрошенных свидетелей у суда не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности по статьям 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации. Показания допрошенных свидетелей иными доказательствами не опровергнуты.

Таким образом, имея объективную возможность узнать о намерении ответчика ФИО1 продать принадлежащие ей комнаты в период с 03.08.2025 и далее в течение более месяца, истец действий к покупке комнат не предпринял; с настоящим иском, как следует из материалов дела, обратился лишь 30.09.2025.

Из неоспоренных объяснений ФИО1 следует и подтверждается материалами дела, что собственником комнат с КН :73301 она стала в порядке наследования (окончательно права оформлены получением свидетельства от 10.01.2025, первое свидетельство выдано 18.09.2024), сама в квартиру не вселялась и такого намерения не имела; зарегистрирована и проживает по иному адресу; ранее обсуждала с истцом вопрос о продаже комнат по цене 1850000 руб. – 2200000 руб., вместе с тем реальных действий к совершению сделки истцом совершено не было. Между тем, ФИО1 в целях подготовки квартиры к продаже были осуществлены мероприятия по ее дезинфекции в январе 2024 г. (после смерти отца), впоследующем размещены объявления о продаже, заключен договор с риэлтором.

Учитывая изложенные обстоятельства, действуя разумно и осмотрительно, истец, имея действительный интерес в приобретении недвижимого имущества, не проживая по адресу своей регистрации, мог и должен был сообщить ФИО1 свои адрес фактического проживания, иные контактные данные для взаимодействия по поводу приобретения имущества. Из неоспоренных объяснений ответчика, подтвержденных показаниями свидетеля, следует, что ФИО1 была проявлена должная степень осмотрительности; узнав, что телеграмма истцом не получена, ФИО1 продублировала телеграмму, отправив соответствующее сообщение ФИО3 в мессенджере на известный ей номер телефона, сообщив об этом и риэлтору.

Доказательств того, что истец обладал необходимой суммой денежных средств в размере 1650000 руб. как на момент направления в его адрес телеграммы, так и на момент совершения между ответчиками сделки от 06.09.2025, материалы дела не содержат.

Напротив, из представленных в материалы настоящего дела квитанций следует, что денежные средства в подтверждение наличия финансовой возможности приобретения спорных комнат были внесены истцом на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области двумя платежами: 21.10.2025 в сумме 800000 руб., 24.10.2025 в сумме 850000 руб. Таким образом, всей суммой, необходимой для приобретения комнат, истец стал располагать лишь 24.10.2025 и только в указанный момент он стал иметь реальную возможность приобрести спорное жилое помещение по цене, указанной в уведомлении и договоре купли-продажи, который был заключен между ответчиками 06.09.2025.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт надлежащего уведомления истца о намерении совершить сделку по отчуждению комнат в коммунальной квартире и его несвоевременного получения ФИО3 по обстоятельствам, зависящим от него (проживание по адресу, отличному от адреса регистрации; отсутствие контроля за поступлением корреспонденции), учитывая иные сопутствующие обстоятельства (отсутствие денежных средств на момент направления телеграммы и заключения договора купли-продажи, наличие явной осведомленности о продаже комнат, поиске покупателей), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Как было указано выше, денежные средства в общем размере 1650 000 руб. в целях обеспечения исполнения решения суда были размещены истцом на депозите Управления судебного департамента Свердловской области двумя платежами – 21.10.2025 на сумму 800 000 руб., 24.10.2025 сумма 850 000 руб. (плательщик ФИО3).

Согласно пункту 2.6 Регламента организации деятельности Верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 № 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО3 было отказано, внесенная им в обеспечение исполнения решения суда сумма в размере 1650000 руб. подлежит возврату путем ее перечисления со счета Управления Судебного департамента в Свердловской области на счет истца.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 АлексА.а к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты – оставить без удовлетворения.

Управлению Судебного департамента в Свердловской области произвести возврат ФИО3 АлексА.у (паспорт < № >, выдан Орджоникидзевским РУВД г. Екатеринбурга 27.11.2002) денежных средств в размере 1 650 000 руб. с лицевого счета Управления Судебного департамента в Свердловской области, поступивших в обеспечение удовлетворения заявленных требований на основании чека по операции от 21.10.2025 на сумму 800000 руб. (плательщик Г.З.А.; получатель услуги – Градобоев А. АлексА.) и чека по операции от 24.10.2025 на сумму 850000 руб. (плательщик Градобоев А. АлексА.).

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней.

Судья С.В. Делягина

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 12.01.2026.

Судья С.В. Делягина