Решение № 2-2778/2025 2-5101/2025 2-5101/2025~М-4494/2025 М-4494/2025 от 6 ноября 2025 г. по делу № 2-2778/2025

Дело № 2-2778/2025

УИД 12RS0003-02-2025-002065-38


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 28 октября 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе

председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Идрисовой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» о признании предварительных договоров купли-продажи квартиры договорами участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным ходе судебного разбирательства, и просит признать предварительные договоры купли-продажи недвижимости, заключенные 20 сентября 2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее – ООО «Медведевская строительная компания») и ФИО2 в отношении жилых помещений – <адрес>м. соответственно, по адресу: <адрес>, договорами участия в долевом строительстве; и возложить на ответчика обязанность представить документы на государственную регистрацию указанных договоров.

В обоснование иска указано, что 20 сентября 2022 года между ООО «Медведевская строительная компания» и ФИО2 заключены предварительные договору купли-продажи недвижимости – указанных квартир. 20 мая 2024 года к договорам заключены дополнительные соглашения об обязательствах сторон заключить основные договоры купли-продажи недвижимого имущества в 4 квартале 2024 года. 24 октября 2024 года между ФИО2 и ФИО1 заключены договоры цессии, в соответствии с которыми право требования объектов недвижимости перешло истцу. Вместе с тем, обязательства, принятые ответчиком по договорам от 20 сентября 2022 года и дополнительным соглашениям к ним до настоящего времени не исполнены, дом не достроен и в эксплуатацию не сдан, квартиры не переданы. Истец полагает, что заключенные между ФИО2 и ООО «Медведевская строительная компания» предварительные договоры купли-продажи недвижимости по своей природе являются договорами долевого участия в строительстве, поскольку предполагают создание объекта недвижимого имущества за счет привлечения денежных средств граждан с последующей передачей гражданину права собственности на готовый объект. Договоры содержат все существенные условия, соответствующие договору долевого участия в строительстве, обязательства по оплате объектов недвижимости исполнены ФИО2 в полном объёме.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ООО «Медведевская строительная компания» просит отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме, рассмотреть дело в отсутствие представителя общества. Указывает, что заключенные между ответчиком и ФИО2 20 сентября 2022 года предварительные договоры купли-продажи недвижимости не соответствуют требованиям, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве, поскольку не содержат их обязательных условий. Кроме того, у общества отсутствуют сведения об исполнении ФИО2 обязательств по оплате договоров.

Третьим лицом по делу – Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл представлен отзыв на исковое заявление ФИО1 В отзыве Министерство выражает несогласие с заявленными требованиями, указывает на необходимость отказа в их удовлетворении в полном объёме. Приводит доводы о том, что в спорных предварительных договорах отсутствуют условия, обязательные для включения в договор долевого участия в строительстве, как то: подлежащий передаче конкретный объект строительства, срок передачи объекта, гарантийный срок, условия привлечения средств граждан. Застройщиком не размещена проектная декларация на строящийся объект, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона о долевом строительстве не выдавалось. ООО «Медведевская строительная компания» не соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам по долевому строительству и не является лицом, имеющим право привлекать средства граждан для строительства объектов недвижимости. Кассовые документы, подтверждающие факт оплаты ФИО2 по предварительным договорам купли-продажи, отсутствуют.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд своего представителя.

Представитель истца – адвокат Котляров А.А. в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что ответчиком факт заключения предварительных договоров не оспаривается, об уступке права требования ФИО1 также было известно, что подтверждается материалами уголовного дела, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного частью 2 статьи 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отношении директора ООО «Медведевская строительная компания» П.П.В

Представитель третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве. Также указал, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку если он считает, что договор заключен с нарушением установленных законом условий, то он вправе требовать денежные средства, уплаченные по такому договору.

Представитель ответчика, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Департамента государственного жилищного надзора Республики Марий Эл, Администрации Медведевского муниципального района Республики Марий Эл, третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены, ответчик в отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, иные лица, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, по своему усмотрению использовавших право на участие в судебном разбирательстве.

Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Из дела видно, что 20 сентября 2022 года между ООО «Медведевская строительная компания» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимости, по условиям которых стороны договорились после регистрации за ООО «Медведевская строительная компания» права собственности заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого ООО «МСК» обязуется передать в собственность ФИО2 <адрес><адрес> а покупатель – принять квартиры и оплатить за них денежные средства в размере 1 703 250 руб. и 2 335 050 руб. соответственно в день заключения предварительного договора купли-продажи.

Обязательство по оплате имущества исполнено ФИО2, что подтверждается справками от 24 октября 2024 года, выданными ООО «Медведевская строительная компания» (л.д. 10, 19), а также показаниями обвиняемого ФИО4, данными им 14 августа 2025 года в рамках расследования уголовного дела №<номер>, согласно которым им привлечены денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <номер>, <номер> по адресу: <адрес>, путем заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества, в том числе с ФИО2 от 20 сентября 2022 года на сумму 1 703 250 руб. и 2 3335 050 руб. Факт заключения договоров и получения денежных средств подтверждает.

В связи с изложенным суд отклоняет доводы ответчика и третьего лица, указанные в отзывах, об отсутствии доказательств оплаты предварительных договоров.

20 мая 2024 года к предварительным договорам купли-продажи недвижимости от 20 сентября 2022 года между ООО «Медведевская строительная компания» и ФИО2 заключены дополнительные соглашения, в соответствии с которыми стороны договора приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности за ООО «Медведевская строительная компания». Срок сдачи и ввода объекта в эксплуатацию – IV квартал 2024 года.

24 октября 2024 года ФИО2 на основании договоров уступки права требования (цессии) уступила право требования заключения основных договоров купли-продажи однокомнатных квартир площадью 37,85 кв.м с предварительным номером 9 и площадью 51,89 кв.м. с предварительным номером 11 на 3 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <номер><номер> по адресу: <адрес>, в срок до конца IV квартала 2024 года ФИО1 За уступку права истцом оплачены денежные средства в размере 2 271 0000 руб. и 3 113 400 руб. соответственно, что подтверждается расписками ФИО2 о получении денежных средств (л.д. 15, 24).

Об уступке права ответчик уведомлен в день заключения договоров – 24 октября 2024 года, о чем свидетельствуют отметки на уведомлении, заверенные печатью организации (л.д. 16, 25).

В ходе судебного разбирательства судом установлено и сторонами не оспаривалось, что основной договор о передаче имущества между сторонами не был заключен, многоквартирный жилой дом не достроен, в эксплуатацию не сдан и квартиры истцу не переданы.

Истец полагает, что при толковании условий спорных договоров следует исходить из действительной общей воли сторон сделки, ее цели и фактически сложившихся между ними отношений, свидетельствующих о намерении в действительности заключить договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ предусматривает и иной способ привлечения денежных средств граждан для строительства – посредством жилищно-строительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон (абзац четырнадцатый).

Как установлено судом и следует из заключенных 20 сентября 2022 года договоров, несмотря на то, что они именуются предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункт 2 договора), о ее стоимости (пункт 3 договора), о порядке оплаты (пункта 3.2 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартиры (пункт 1 договора).

Таким образом, спорный договор содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Федеральным законом №214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Судом установлено, что ФИО2 обязательства по внесению денежных сумм исполнила надлежащим образом, ФИО1, получивший право требования на основании договора уступки также исполнил свои обязательства перед цедентом.

При определении природы заключенного между сторонами договора суд исходит из того, что в рассматриваемом случае привлечение ООО «Медведевская строительная компания» денежных средств ФИО2 было направлено для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, в связи с чем в действительности ими имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Неисполнение ООО «МСК» обязательных требований, предъявляемых Федеральным законом №214-ФЗ (статья 3) к застройщикам, в том числе по направлению (размещению) проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 данного Федерального закона, свидетельствует лишь о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако вопреки доводам третьего лица Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Марий Эл не может служить основанием для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (пункты 1.1, 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Законе об участии в долевом строительстве требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года №385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

При таких обстоятельствах требования ФИО1 о признании предварительных договоров купли-продажи недвижимости от 20 сентября 2022 года, заключенных между ООО «Медведевская строительная компания» и ФИО2, договорами участия в долевом строительстве подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, является основанием для возложения на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

На основании части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «Медведевская строительная компания» в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб., исходя из двух заявленных требований неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительные договоры купли-продажи недвижимости, заключенные 20 сентября 2022 года между обществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) и ФИО2 (паспорт <номер>) в отношении <адрес>, договорами участия в долевом строительстве.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию указанных договоров участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Шалагина

Мотивированное решение составлено 7 ноября 2025 года.