Решение № 2-1108/2018 2-1108/2018 (2-5966/2017;) ~ М-5675/2017 2-5966/2017 М-5675/2017 от 22 мая 2018 г. по делу № 2-1108/2018

дело № 2-1108/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

23 мая 2018 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Гонтаря О.Э.

при секретаре Михно А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КБ «Москоммерцбанк» (АО) к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчице, уточнив его в ходе судебного разбирательства по сумме требований, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Москоммерцбанк» (АО) (в настоящее время в связи с реорганизацией в форме преобразования – КБ «Москоммерцбанк» (ОАО) и заемщиком ФИО1 заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 112 630 долларов США с процентной ставкой 13 % годовых сроком на 218 месяцев для приобретения в собственность ФИО1 трехкомнатной квартиры общей площадью 88,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес).

По состоянию на дату заключения кредитного договора квартира была оценена в размере рублёвого эквивалента <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на дату расчетов в соответствии с её покупной ценой. Государственная регистрация права собственности ответчицы произведена ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. В силу ст.77 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру эта квартира находится в залоге у банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. Ипотека в силу закона в пользу банка зарегистрирована в установленном порядке в ЕГРП 07.05.2008 г. Закладная в виде самостоятельного документа не оформлялась.

Согласно условиям кредитного договора погашение кредита должно осуществляться ежемесячными платежами в равной сумме 1 352,05 долларов США, не позднее 25-го числа каждого месяца, одновременно с уплатой основного долга уплачиваются проценты на остаток суммы кредита.

ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Москоммерцбанк» и заемщиком ФИО1 заключено дополнительное соглашение к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным соглашением изменен порядок возврата денежных средств, а именно срок пользования кредитом установлен по ДД.ММ.ГГГГ Процентная ставка в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> % годовых, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> % годовых, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> % годовых, а с ДД.ММ.ГГГГ. и по день исполнения обязательства по кредитному договору в полном объеме составляет <данные изъяты> годовых.

Однако заёмщик с 03.02.2017 г. полностью прекратила внесение платежей по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. Истец воспользовался своим правом, предусмотренным п.8.1 кредитного договора и ст.811 ГК РФ, и уведомлением (требованием) от 12.07.2017 г. потребовал от ФИО1 полного досрочного погашения всех её обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиком не выполнено. В связи с этим по состоянию на 23.05.2018 г. задолженность ФИО1 по кредитному договору составила <данные изъяты> долларов США, в том числе сумма задолженности по основному долгу – <данные изъяты> долларов США, сумма задолженности по процентам – <данные изъяты> долларов США, сумма задолженности по пени – <данные изъяты> долларов США. Истец просил суд взыскать с ответчика указанные суммы задолженности, расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, а также <данные изъяты> рубля в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Также истец просил суд обратить взыскание указанных сумм на принадлежащую ФИО1 квартиру – предмет ипотеки, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей (80% от рыночной стоимости квартиры, определённой на основании отчёта ООО «Независимое агентство оценки», в размере <данные изъяты> руб., составленного по заказу истца.)

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 уточнённые исковые требования поддержал в полном объёме по изложенным выше основаниям, пояснив, что после предъявления иска ответчик задолженность не погашала. Иск просила удовлетворить.

Ответчик ФИО1, надлежаще извещённая о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не прибыла. В ходе судебного разбирательства факт получения кредита, наличие задолженности и необходимость её погашения не оспаривала, поясняя, что неисполнение вызвано тяжелой финансовой ситуацией, в которую она попала в связи с финансовым кризисом. Указывала, что в течение десяти лет надлежаще исполняла свои обязательства по кредитному договору. В настоящее время сильно изменился курс доллара США, у неё валютный кредит и оплачивать его в полном объёме она не в состоянии. В то же время, предложенные банком условия реструктуризации долга, полагала неприемлемыми. Поясняла, что на данный момент она не в состоянии погасить образовавшийся перед банком долг.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о договоре кредита и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Заемщик в силу ст. 810 ГК РФ обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Если же договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 336 ГК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора согласно ст. 348 ГК РФ может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, а отказано в обращении взыскания на такое имущество может быть, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В силу ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, а реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.

В силу ст. 2 и п.п. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, а предметом ипотеки может быть квартира.

В соответствии со ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам, применяются правила Главы XIII указанного Федерального закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этих дома или квартиры, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. При этом залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества на публичных торгах в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между КБ «Москоммерцбанк» (АО) и заемщиком ФИО1 заключен кредитный договор <***>, по условиям которого заемщику предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 112 630 долларов США с процентной ставкой 13% годовых сроком на 218 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ФИО1 трехкомнатной квартиры общей площадью 88,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (строительный адрес).

В соответствии с п. 1.6.1 раздела 1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона предмета ипотеки, т.е. вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п. 2.1 договора кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет в долларах США, открытый заемщиком до подписания договора у кредитора.

За пользование кредитом заемщик в силу п. 2.2 дополнительного соглашения к кредитному договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. уплачивает кредитору 13 % годовых, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> годовых, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> годовых, а с ДД.ММ.ГГГГ. и по день исполнения обязательства по кредитному договору в полном объеме - <данные изъяты>.

Пунктом 3.6.4 кредитного договора предусмотрено, что размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет <данные изъяты> доллара США.

При нарушении сроков возврата кредита или уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик в силу п. 6 дополнительного соглашения к кредитному договору уплачивает кредитору неустойку в виде пени в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

В случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по договору в полном объеме пунктом 2.16 дополнительного соглашения к кредитному договору устанавливается очередность погашения требований кредитора, согласно которой в первую очередь погашаются судебные и иные расходы, связанные со взысканием задолженности по кредиту, во вторую очередь обязательства по уплате просроченных процентов за пользование кредитом, в третью очередь обязательства по уплате процентов за пользование просроченной частью кредита, в четвертую очередь обязательства по уплате просроченной части кредита, в пятую очередь обязательства по уплате срочных процентов за пользование кредитом, в шестую очередь обязательства по уплате накопленной процентной задолженности, в седьмую очередь обязательства по уплате оставшейся суммы кредита, в восьмую очередь обязательства по уплате начисленных штрафов и пеней. При этом кредитору принадлежит право самостоятельно в одностороннем порядке без предварительного уведомления заемщика изменить указанный порядок погашения задолженности по договору.

Судом установлено, что банк исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере, эквивалентом <данные изъяты> долларам США, что составило <данные изъяты> руб. на расчётный счёт ФИО1, что подтверждается мемориальным ордером № от указанной даты и ответчиком не оспаривалось.

18.09.2007 г. между продавцом ООО «Мегаполис-Жилстрой» и покупателем ФИО1 заключен договор на долевое участие в строительстве 72-квартирного жилого дома по <адрес> в <адрес> с использованием кредитных средств КБ «Москоммерцбанк» (АО) по вышеуказанному кредитному договору и возникновением ипотеки в силу закона (раздел 5 договора на долевое участие). По условиям данного договора покупатель за <данные изъяты> условных единиц приобрела трехкомнатную <адрес>, общей проектной площадью с холодными помещениями 88,5 кв.м., расположенную на 2 этаже в строящемся жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчика на квартиру ДД.ММ.ГГГГ также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу банка. По условиям п. 5.1 договора на долевое участие банк выступил залогодержателем указанной квартиры, а ФИО1 – её залогодателем

На момент заключения кредитного договора денежная оценка квартиры как предмета ипотеки сторонами не проводилась и была установлена сторонами в размере 153 182,76 доллара США.

07 мая 2008 года на основании вышеуказанного договора на долевое участие в строительстве и акта приёма-передачи квартиры от 14.01.2008 г. в ЕГРП в установленном порядке зарегистрировано право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу банка.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, согласно п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке» вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Как следует из представленных истцом сведений и не оспаривалось ответчиком, до февраля 2017 года ответчик своевременно и в полном объеме вносила платежи по кредитному договору, зачастую в суммах, превышающих минимальный платёж в погашение основного долга.

Начиная с февраля 2017 года денежные средства от ФИО1 в погашение кредита и уплату предусмотренных договором процентов не поступали.

Такие периодичность и размеры платежей свидетельствуют о нарушении ответчицей исполнения своих обязательств, приведшем к образованию задолженности по возврату основного долга, процентов и начислению неустойки (пени).

При таких обстоятельствах истец вправе ставить вопрос о досрочном взыскании всей суммы кредита вместе со всеми причитающимися процентами, в том числе штрафными санкциями, установленными договором.

Банк воспользовался своим правом, предоставленным ст.811 ГК РФ и разделом п.8.1 кредитного договора и 12 июля 2017 года направил ФИО1 письменное требование о досрочном погашении всей суммы кредита и причитающихся платежей. Данное требование ответчиком до настоящего времени не исполнено, что, в свою очередь, дает истцу право требовать обращения взыскания задолженности на заложенное имущество.

По состоянию на 23.05.2018 г. задолженность ФИО1 по кредитному договору составила <данные изъяты> долларов США, в том числе сумма задолженности по основному долгу – <данные изъяты> долларов США, сумма задолженности по процентам – <данные изъяты> долларов США, сумма задолженности по пени – <данные изъяты> долларов США.

Из расчета задолженности следует, что при поступлении денежных средств в первую очередь, как это предусмотрено условиями дополнительного соглашения к кредитному договору, производилось погашение расходов, связанных со взысканием задолженности и просроченных процентов за пользование кредитом, а оставшиеся средства использовались для уменьшения суммы основного долга. Проценты и пени начислялись в соответствии с условиями кредитного договора. Расчет судом проверен и признан правильным.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для применения к размеру пени нормы ст.333 ГК РФ, учитывая соразмерность предъявленных к взысканию пени периоду и сумме просрочки в исполнении обязательств ответчиком.

Обращение взыскания задолженности по данному кредитному договору на заложенное жилое помещение соответствует соглашению сторон, изложенному в кредитном договоре при ипотеке в силу закона, основано на положениях ст.ст. 50, 56, 78 ФЗ «Об ипотеке», ст.ст. 348, 350 ГК РФ.

Давая оценку доводам представителя ответчицы о невозможности обращения взыскания на заложенную квартиру по норме ст.54.1 Закона РФ «Об ипотеке», суд учитывает, что в силу указанной правовой нормы обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное дожником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Вместе с тем, той же статьёй Закона предусмотрено, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В настоящем деле суд усматривает, что период просрочки ответчицы в исполнении её обязательств по кредитному договору составлял более трёх месяцев на момент обращения банка в суд и достиг почти года к моменту вынесения судебного решения. Таким образом, не соблюдено одно из предусмотренных законом условий для признания незначительным допущенного ответчиком нарушения обеспеченного залогом обязательства.

Более того, согласно представленному истцом расчёту просроченная задолженность ответчика по сумме основного долга и процентов по состоянию на 23.05.2018 г. составила <данные изъяты> долларов США, что составляет более <данные изъяты> от стоимости предмета ипотеки на дату его передачи в залог банку. Таким образом, и второе предусмотренное законом условие для признания незначительным допущенного ответчицей нарушения обеспеченного залогом обязательства не соблюдено.

Кроме того, в силу п.5 ст.54.1 Закона РФ «Об ипотеке», обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела бесспорно следует и не оспаривалось самой ФИО1, что сроки внесения периодических платежей нарушались ею систематически, начиная с 2017 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что правовые основания для отказа в удовлетворении требования банка об обращении взыскания на предмет ипотеки отсутствуют, а доводы ответчицы об обратном основаны на неверной оценке фактических обстоятельств дела.

Поскольку до настоящего времени задолженность ответчика перед банком не погашена, заявленные истцом требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

Определяя начальную продажную стоимость предмета ипотеки, суд учитывает, что между сторонами соглашение о такой стоимости не достигнуто, в связи с чем она должна определяться судом.

Истцом в материалы дела представлен отчёт № 013-07-17 от 12.07.2017 г. ООО «Независимое агентство оценки», согласно которому рыночная стоимость названной квартиры, определённая сравнительным методом, составляет 4 023 000 рублей.

Выводы оценщика основаны на полном и всестороннем исследовании обстоятельств и доступных сведений, которые могут учитываться при оценке такого рода объектов недвижимости, соответствуют Федеральным стандартам оценки. Оценка выполнена действительным членом РОО, членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющей соответствующий диплом в области оценки недвижимости. При этом в качестве объектов-аналогов для сравнения оценщиком были выбраны квартиры, находящиеся в <адрес>, в том числе непосредственно на <адрес>, сопоставимые по своим основным характеристикам с оцениваемым объектом. Заключение эксперта не вызывает сомнений у суда в его достоверности и применяемых методах оценки, в связи с чем может быть положено в основу решения суда для определения начальной продажной стоимости заложенного имущества для его реализации на публичных торгах.

В соответствии с п.4) ч.2 ст.54 Закона РФ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальную продажную стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 88,5 кв.м, расположенной по адресу: : <адрес>, для продажи с публичных торгов суд устанавливает в размере 3 218 400 руб. (4 023 000 рубля х 80%).

Также подлежит удовлетворению требование банка о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчицей ФИО1, поскольку в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, влекущего для расторгающей стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Данные обстоятельства суд усматривает в настоящем деле, имея в виду, что ответчица в течение длительного времени не исполняет своих обязательств по кредитному договору, в связи с чем кредитор не получает ни платы за кредит, ни средств в его погашение, что является для него прямым материальным ущербом.

Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины – 44 802,29 руб., а также сумма расходов на оценку рыночной стоимости заложенного имущества в размере 5 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования КБ «Москоммерцбанк» (АО) удовлетворить.

Взыскать в пользу КБ «Москоммерцбанк» (АО) с ФИО1 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 23.05.2018 г. в размере 127 807 (сто двадцать семь тысяч восемьсот семь) долларов 04 цента США по курсу ЦБ РФ на дату фактического платежа во исполнение решения суда.

Взыскать в пользу КБ «Москоммерцбанк» (АО) с ФИО1 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 44 802 (сорок четыре тысячи восемьсот два) рубля 29 коп., в возмещение расходов на оценку 5 000 (пять тысяч) рублей.

Обратить взыскание указанных сумм на <адрес> в <адрес>, кадастровый (условный) №, принадлежащую на праве собственности ФИО1.

Определить способ реализации указанной квартиры - путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость указанной квартиры в сумме 3 218 400 (три миллиона двести восемнадцать тысяч четыреста) рублей.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между КБ «Москоммерцбанк» (АО) и Н.Ю..

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2018 года.

Судья: Гонтарь О.Э.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>