Решение № 2-790/2018 2-790/2018~М-431/2018 М-431/2018 от 4 июля 2018 г. по делу № 2-790/2018

Дело № 2-790/2018 05 июля 2018 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе: Председательствующего судьи Глазковой Т.А., при секретаре Лещик Ю.А.,

с участием представителя истца администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> – ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО1 - адвоката ФИО4, действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, передачи земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> (далее администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит:

- считать расторгнутым договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> и ФИО1 на земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Громовское сельское поселение, <адрес>, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, категории земель – земли населенных пунктов;

- обязать ФИО1 передать администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> в состоянии и качестве не хуже первоначального, по акту приема-передачи, в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок площадь. 2000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, Громовское сельское поселение, <адрес>, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, категории земель – земли населенных пунктов;

- установить, что решение суда является основанием для прекращения записи о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивируя свои требования тем, что между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок площадью 2000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, категории земель – земли населенных пунктов. Срок аренды - 3 года. Земельный участок передан ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с не использованием арендатором земельного участка по его целевому назначению, администрацией ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды и освобождении земельного участка №. Данное уведомление было получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, на подписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка ФИО1 не явился.

В связи с отказом ответчика в добровольном порядке расторгнуть договор аренды и не выполнением принятых на себя обязательств, администрация вынуждена обратиться в суд за восстановлением нарушенного права.

В судебном заседании представитель истца администрации ФИО3 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, направил для участия своего представителя.

Представитель ответчика адвокат ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку уведомления о расторжении договора аренды ответчик не получал. В настоящее время ответчик использует земельный участок по его целевому назначению. Также ответчиком получено разрешение на строительство, которое было выдано администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, то есть после того как было направлено уведомление о расторжении договора. Задолженность по арендной плате у ответчика в настоящее время отсутствует.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п.3 ч.1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно ч.1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ч.1 ст.607 Гражданского кодекса РФ).

На основании постановления главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО1 принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес>, Громовское сельское поселение, <адрес>.

Согласно п. 1.3 договора аренды настоящий договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его подписания. Условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (приложение N 3 к договору) земельный участок передан арендатору.

Размер арендной платы и порядок расчетов определены сторонами в разделе 2 договора.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды (запись регистрации №).

Как установлено судом и не оспаривалось истцом, после истечения срока договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ), принимая во внимание продолжение пользования арендованным имуществом, по окончании срока действия договора, что подтверждается выдачей разрешения на строительство от 20.12.2017г., в силу положений ч.2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № администрацией было предложено ФИО1 расторгнуть договор и подписать соглашение о его расторжении, в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> отказано в прекращении аренды в отношении спорного земельного участка, поскольку заявителем не представлено соглашение о расторжении договора аренды либо решение суда, которым договор аренды признан прекратившимся.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с условиями пунктов 4.1.1 и 4.2.1 договора арендатор взял на себя обязательство использовать земельный участок исключительно с целью, соответствующей условиям его предоставления.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Из пункта 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 3.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы два раза подряд по истечению установленного договором срока платежа, в случае нарушения других условий договора.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 3.1.1. при несоблюдении арендатором п.4.2 настоящего договора и их условий.

В качестве доказательств ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды, истцом представлены акты осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 47:03:0808002:218 не огорожен, не разработан, порос луговой растительностью, следов хозяйственной деятельности не выявлено.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч.3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в материалы дела представлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды и освобождении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, которое по утверждению истца было направлено почтой по месту жительства арендатора.

Однако, данное почтовое уведомление о вручении заказного письма, не подлежит принятию в качестве доказательства надлежащего предупреждения арендатора, поскольку его отправителем являлся не арендодатель – Администрация муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес>, а третье лицо – администрация муниципального образования Громовское сельское поселение, доказательств, подтверждающих передачу полномочий на отправку извещения, администрацией не предоставлено.

В течение срока, установленного указанным уведомлением, ФИО1 обратился в администрацию муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче градостроительного плана спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> градостроительный план земельного участка был выдан ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> ФИО1 (по его заявлению от ДД.ММ.ГГГГ) выдано разрешение на строительство №, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные действия арендодателя свидетельствуют о признании им наличие арендных отношений с ответчиком на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, и соответственно об утрате юридической силы уведомления об отказе от заключенного договора аренды и освобождении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Иного предупреждения в адрес арендатора не направлялось.

Учитывая вышеизложенное, суд признает досудебный порядок урегулирования спора несоблюденным.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть, расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Системный анализ перечисленных норм позволяет сделать вывод о том, что досрочное расторжение договора аренды отнесено законодательством к числу исключительных мер, применяемых при наличии признаков либо существенного, либо систематического нарушения его условий.

Согласно акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного администрацией муниципального образования Громовское сельское поселение, произведены работы по перемещению верхнего слоя почвы. Из объяснений ФИО1, присутствовавшего при осмотре, следует, что им произведена планировка земельного участка для дальнейшего строительства, а также подсыпка под фундамент.

Справкой Управления по градостроительству, землепользованию и муниципальному имуществу администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих действия ответчика по исполнению условий договора, принимая во внимание, что факт нарушений условий договора, сам по себе, не служит достаточным основанием для его расторжения, суд приходит к выводу, что нарушения, на которых основаны требования истца, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В связи с тем, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, учитывая частичное устранение арендатором нарушений, предписанных в претензии арендодателя, отсутствие иных нарушений обязательств по договору, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора по пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказе в иске.

Руководствуясь положениями статей 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, передачи земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца через Приозерский городской суд.

Председательствующий судья Т.А. Глазкова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ