Решение № 2-160/2020 2-160/2020~М-66/2020 М-66/2020 от 23 сентября 2020 г. по делу № 2-160/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Мишкино 23 сентября 2020 года

Мишкинский районный суд Курганской области

в составе председательствующего судьи Клещ Е.Г.,

с участием истца ФИО1,

при секретаре Хариной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-160/2020 (УИД 45RS0012-01-2020-000130-49) по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, убытков, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что 25 октября 2018 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды встроенного помещения аптеки II на первом этаже в жилом доме литер А назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес>, для использования в предпринимательской деятельности ответчика. Срок действия договора в соответствии с п. 5.2 договора - 11 месяцев. На период передачи и подписания акта приема-передачи от 1 ноября 2018 г. спорное помещение передано во временное пользование ответчику в исправном состоянии, а также оборудование, компьютеры и видеоаппаратура находились в исправном состоянии. На основании п. 3.2.1 договора арендная плата за один месяц найма помещения магазина составляет <данные изъяты> руб. 00 коп., которая передается арендатором арендодателю наличными денежными средствами ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца за наличный расчет. Дополнительно арендатором производится оплата за потребленную электроэнергию, телефон, содержание общего имущества многоквартирного дома по предъявленным счетам (на основании дополнительного соглашения от 15 января 2019 г. к договору аренды от 25 октября 2018 г.). После заключения договора аренды и передачи арендованного имущества ответчик как арендатор передал истцу денежные средства (за период с 1 ноября 2018 г. по 31 сентября 2019 г.) в размере 229880 руб. в счет арендной платы. Общая сумма задолженности ответчика по арендной плате составляет 604616 руб. по состоянию на 20 июня 2020 г. Также по сведениям обслуживающих дом коммунальных организаций у ответчика имеется непогашенная задолженность за коммунальные услуги, которые истец вынуждена была погашать за счет собственных денежных средств во избежание прекращения соответствующих видов услуг. Указанные расходы являются убытками, которые в соответствии со ст. 15 ГК РФ обязан уплатить ответчик. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил по акту приема-передачи. В нарушение п. 2.2.9 и 2.2.15 ответчик не предупредил истца в письменном виде за месяц, что он собрался покидать арендуемое помещение заранее указанного срока в договоре и тем, более не подписав акта приема-передачи помещения, оборудования, видеоаппаратуры, компьютеров, сбежал в неизвестном направлении. По общему правилу, если акт приема-передачи отсутствует или не подписан сторонами договора аренды, арендодатель вправе утверждать, что имущество ему не вернули и потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Также арендатор в нарушение условий п. 3.2.1 договора и дополнительного соглашения к договору аренды от 15 января 2019 г. не оплачивал на протяжении нескольких месяцев в полном объеме потребляемые им коммунальные услуги, поэтому истец был вынужден погасить задолженность за счет своих собственных средств. Общая сумма задолженности по состоянию на 20 июня 2020 г. составляет 634416 руб. 28 коп. Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 25 октября 2018 г. заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 604616 руб. и убытки в виде задолженности ответчика по оплате коммунальных услуг в арендованном помещении в размере: за электроэнергию – 25760 руб. 11 коп., содержание жилья – 3639 руб. 72 коп., телефон – <***> руб. 45 коп., всего 634413 руб. 28 коп.; взыскать с ответчика в пользу истца возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 12299 руб. 68 коп.

В судебном заседании истец ФИО1 на заявленных требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) если иное не предусмотрено договором.

Из ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит помещение с кадастровым номером № площадью № кв.м, назначение: нежилое, наименование: встроенное помещение аптеки II на 1 этаже в жилом доме литер А, адрес: <адрес>.

25 октября 2018 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставил нежилое помещение - встроенное помещение аптеки II на 1 этаже в жилом доме литер А, расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее арендодателю на праве собственности, во временное владение и пользование арендатору для розничной торговли автомобильными деталями, узлами и принадлежностями, общей площадью № кв.м.

Пунктом 3 договора аренды предусмотрено, что начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и до момента фактического возврата помещения арендатором по акут приема-передачи (п. 3.1) Арендная плата устанавливается за помещение с расположенными в нем инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой денежной сумме ежемесячных платежей (п. 3.1.1). Стоимость арендной платы за 1 кв.м за один месяц составляет 520,0 руб. без учета затрат на электроэнергию, телефон и з/п дворника. Общая арендная плата за один месяц составляет 42432,0 руб. (п. 3.2.1). Арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 5 числа оплачиваемого месяца за наличный расчет (п. 3.3.).

В соответствии с п. 5.2 договор аренды заключен на 11 месяцев.

В соответствии с договором фактическая передача помещения осуществлена по акту приема-передачи от 1 ноября 2018 г., являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 30 ноября 2018 г.

15 января 2019 г. между ФИО1 и ИП ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 25 октября 2018 г., по условиям которого ФИО1 и ИП ФИО2 по обоюдному согласию внесли дополнения в раздел 3 «Платежи по договору» в п. 3.2.1 «Стоимость арендной платы» за 1 кв.м, которая за один месяц составляет 520 руб. 00 коп. (в стоимость входит: Интернет услуги, отопление помещения, водоснабжение, охрана объекта), дополнительно арендатор оплачивает по счетам: электроэнергию, телефон, содержание общего имущества многоквартирного дома. Общая арендная плата за один месяц составляет 42432 руб. 00 коп. и дополнительные услуги по счетам.

Истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия от 20 июня 2020 г. с требованием о расторжении договора аренды и погашением задолженности, на которую ответчиком не дан ответ.

Суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Договор аренды заключен сторонами 25 октября 2018 г. сроком на 11 месяцев. Договор начал действовать с момента передачи арендованного имущества, то есть с 1 ноября 2018 г., следовательно, срок действия договора истек 31 сентября 2019 г. При этом, невыполнение ответчиком положений договора о передаче арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи не свидетельствует о продлении его срока действия. Договорам аренды пролонгация не предусмотрена, стороны не пришли к соглашению о его продлении, дополнительное соглашение о продлении договора аренды странами не заключено. Из пояснений истца следует, что арендатор перестал пользоваться арендованным имуществом еще до истечения срока договора аренды нежилого помещения. Препятствий в пользовании арендованным имуществом у арендодателя после истечения срока действия договора не было и не имеется, так как из пояснений истца следует, что у нее имеется комплект ключей от нежилого помещения. Более того, из пояснений истца следует, что сдать нежилое помещение в аренду она не может, не потому, что имеются какие-либо препятствия, а потому, что нет желающих арендовать недвижимое имущество.

Учитывая, что срок действия договора аренды истек, оснований для взыскания арендной платы после истечения его срока действия не имеется.

Из представленных истцом документов следует, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 1 ноября 2018 г. по 31 сентября 2019 г. в размере 241252 руб. 00 коп. (446752,0 – 225500,0), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы истца за период с 1 ноября 2018 г. по 31 сентября 2019 г. по оплате электроснабжения в размере 25760 руб. 11 коп. и по оплате за содержание жилья в размере 3639 руб. 72 коп. Договором аренды предусмотрено, что данные расходы оплачивает арендатор, а ФИО1 представлены документы, подтверждающие несение данных расходов истцом.

Учитывая, что истцом не представлено суду надлежащих доказательств наличия телефона, наличия у ответчика задолженности по его оплате, несения истцом расходов по погашению задолженности по оказанию услуг телефонной связи, в данной части исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Ответчиком возражений по иску в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5906 руб. 52 коп.

Руководствуясь ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, убытков, судебных расходов удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 25 октября 2018 года в размере 236 872 руб. 00 коп., убытки в виде задолженности по оплате услуг по электроснабжению в размере 25760 руб. 11 коп., убытки в виде задолженности по оплате содержания жилья в размере 3639 руб. 40 коп., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 5862 руб. 72 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Мишкинский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2020 года.

Судья Е.Г. Клещ