Решение № 2-3432/2018 2-3432/2018~М-2324/2018 М-2324/2018 от 7 ноября 2018 г. по делу № 2-3432/2018

Дело № 2-3432/2018

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего Царёвой Т.С., при секретаре судебного заседания Костиной М.Ю., с участием представителя истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 по тем основаниям, что 07.06.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого строения, расположенных по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора стоимость здания определена в размере 24 000 000 руб., а стоимость земельного участка 1 000 000 руб. На момент подписания договора покупатель оплатил продавцу 5 000 000 руб., из которых 4 500 000 руб. в счет оплаты задания и 500 000 руб. в счет оплаты за земельный участок. Также в договоре стороны определили, что оплата 20 000 000 руб. производится отдельными траншами каждый месяц в течение 36 месяцев. Величина каждого транша не менее 300 000 руб. в месяц, но не менее 7 000 000 руб. в год. В соответствии с п. 4.4 данного договора продавец вправе расторгнуть договор с покупателем в случае невнесения им транша в течение месяца с момента последнего дня оплаты. Последний платеж от ответчика поступил истице 01.03.2018 в размере 300 000 руб. Всего с момента заключения договора уплачено: 5 000 000 руб. при заключении договора, 1 195 000 руб. за весь последующий период. В соответствии с п. 4.3 договора при расторжении договора по инициативе или вине покупателя, покупатель оплачивает продавцу штрафные санкции в размере 10 000 000 руб. В апреле 2018 года истица направила в адрес покупателя претензию с уведомлением о расторжении договора с 01.05.2018 и выплате штрафных санкций. Ответ на претензию не получен. На основании п.п. 1,2 ст. 450, 452, 453, 1103 ГК РФ истец просила суд расторгнуть вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка и нежилого строения, расположенных по адресу: <адрес>, возвратить земельный участок и нежилое строение в собственность истца, взыскать с ответчика в пользу истца штрафные санкции по вышеуказанному договору в размере 10 000 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО3, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, не участвовала, направила в суд представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования уточнила, уменьшив их в части штрафных санкций до 3 295 000 руб., с учетом выплаченных в период действия договора денежных сумм в общем размере 6 705 000 руб.. В остальной части исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что до настоящего времени задолженность ответчиком перед истцом не погашена. Во внесудебном порядке ответчик на контакт не идет, урегулировать возникший спор не представилось возможным.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась о судебном заседании заблаговременно, в установленном процессуальном порядке, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд не уведомила и не просила рассмотреть дело в её отсутствие. Возражений и доказательств против заявленных требований ответчик суду не предоставила.

На основании ст. 233 ГПК РФ, с учетом согласия представителя истца, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При этом в силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Частью 3 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку предусмотрена ч. 1 ст. 489 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку ч. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность продавца отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из ч. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные указанным параграфом (§ 1 «Общие положения о купле-продаже» раздела IV «Отдельные виды обязательств» ч. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В силу ч. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.06.2017 между истцом ФИО3 (продавцом) и ответчиком ФИО4, в лице представителя по нотариальной доверенности ... от <дата> ФИО1., (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которому продавец продал, а покупатель купил следующие объекты недвижимого имущества: 1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для завершения разработки проекта реконструкции незавершенного строительства административного корпуса под ювелирную мастерскую, общая площадь ... кв.м., кадастровый (или условный) номер: ..., адрес объекта: <адрес>, 2) здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь ... кв.м., инв. №, лит ..., кадастровый (или условный) номер ..., адрес объекта: <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора, по соглашению сторон стоимость указанного объектов здания составляет 24 000 000 руб., стоимость земельного участка – 1 000 000 руб.

Пунктами 2.1 и 2.2 договора предусмотрено, что расчеты между продавцом и покупателем производятся в следующем порядке: на момент подписания настоящего договора и акта приема передачи документов покупатель оплачивает продавцу 5 000 000 руб., из них 4 500 000 руб. в счет оплаты за здание и 500 000 руб. за земельный участок. Оплата 20 000 000 руб. производится отдельными траншами каждый месяц в течение тридцати шести месяцев. Величина каждого транша не менее 300 000 руб., но не менее 7 000 000 руб. в год. Оплата производится до 15 числа каждого месяца. Первый платеж производится до 15 числа месяца следующего за месяцем подписания договора.

Имущество считается переданным в собственность покупателя с момента подписания акта приема-передачи имущества, который является неотъемлемой частью договора (п. 3.1).

Переход права собственности полежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 07.06.2017. Согласно содержанию данного акта претензий по состоянию передаваемого имущества у покупателя к продавцу нет.

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество на имя ФИО4 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области <дата> (номер государственной регистрации права ... от <дата>) по заявлению представителя покупателя по доверенности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также копией дела правоустанавливающих документов. Одновременно в отношении имущества зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 (регистрационная запись ... от <дата>).

Согласно п. 2.4 договора до внесения оплаты в полном размере в соответствии с п. 2.1 договора, в отношении здания и земельного участка сохраняется ипотека в пользу продавца.

Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае нарушения покупателем срока оплаты ежемесячных платежей, а именно невнесения транша в течение месяца с момента последнего дня оплаты, продавец вправе расторгнуть договор с покупателем. При расторжении договора по вине или инициативе покупателя, покупатель выплачивает продавцу штрафные санкции в размере 10 000 000 руб.

Реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, не нарушает норм, установленных законом.

Из материалов дела следует, что ответчиком в пользу истца денежные средства должны уплачиваться ежемесячно по 300 000 рублей до 15 числа каждого месяца начиная с 15.07.2017 в течение 36 месяцев. Кроме того, ответчик в день подписания договора купли-продажи, а также акта приема передачи имущества должен был уплатить истцу 5 000 000 руб. Фактически данный платеж произведен ответчиком, что истцом подтверждено.

Как пояснил представитель истца в ходе судебного разбирательства, Кроме 5 000 000 руб. ответчиком уплачено 1 705 000 руб., итого 6 705 000 руб. Последние платежи произведены ответчиком на счет истца, привязанного в банковской карте, 15.06.2018, 05.07.2018, 21.08.2018 по 170 000 руб. каждый. Более платежей не производилось. Кроме того, в настоящее время помещение ответчиком не используется, пустует, не обслуживается, что свидетельствует об утрате интереса к имуществу со стороны покупателя.

В связи с допущенными нарушениями, истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием в срок до 01.05.2018 погасить имеющуюся задолженность.

Претензия оставлена без ответа, нарушения не устранены.

Таким образом, покупателем ФИО4 нарушаются обязательства по своевременному и в полном объеме внесению ежемесячных платежей по договору в частности, допускаются просрочки по платежам.

Факт допущенных нарушений ответчиком не отрицается, доказательств обратного не представлено.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных положений закона и разъяснений Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о том, что неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи здания с земельным участком, а также для возврата продавцу переданного покупателю имущества.

Таким образом, требования истца о расторжении договора купли-продажи строения с земельным участком, находящихся по адресу: <адрес>, заключенного сторонами 07.06.2017, подлежит удовлетворению с возложением на ответчика ФИО4 возвратить вышеуказанное недвижимое имущество истцу ФИО3

Кроме того, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию штрафные санкции, предусмотренные п. 4.3 договора, с учетом уточнения исковых требований, в размере 3 295 000 руб. (10 000 000 руб. – 6 705 000 руб.).

На основании изложенного исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Поскольку требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 46800 рублей (чек-ордер от 08.08. 2018 л.д. 22).

Государственная пошлина по делу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с правами собственности на недвижимое имущество, носящего имущественный характер и подлежащего оценке, и взыскании штрафных санкций, подлежит уплате по правилам пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 10 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ. По настоящему делу государственная пошлина составляет 60 000 руб.

Истица является инвалидом 2 группы (справка ... № от <дата>), в связи с чем в силу закона освобождена от части уплаты государственной пошлины в соответствии с п. 2 ст. 333.36 НК РФ при цене иска свыше 1000 000 руб. Сумма государственной пошлины, от уплаты которой была освобождена истица составляет 13 200 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в размере 13 200 рублей, в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате имущества, взыскании штрафных санкций, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, находящихся по адресу: <адрес>, заключенный 07.06.2017 между ФИО3 и ФИО4, в лице представителя по доверенности от <дата> ФИО1.

Возвратить недвижимое имущество в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для завершения разработки проекта реконструкции незавершенного строительства административного корпуса под ювелирную мастерскую, общая площадь ... кв.м., кадастровый (или условный) номер: ..., адрес объекта: <адрес>, и здания, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь ... кв.м., инв. №, лит ..., кадастровый (или условный) номер ..., адрес объекта: <адрес>, в собственность ФИО3.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 штрафные санкции по договору купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 07.06.2017 в размере 3 295 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 46 800 рублей.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО4, <дата> г.р., уроженки ..., адрес регистрации: <адрес>, на объекты недвижимого имущества: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для завершения разработки проекта реконструкции незавершенного строительства административного корпуса под ювелирную мастерскую, общая площадь ... кв.м., кадастровый (или условный) номер: ..., адрес объекта: <адрес>, и здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь ... кв.м., инв. №, лит ..., кадастровый (или условный) номер ..., адрес объекта: <адрес>, с восстановлением государственной регистрации права собственности ФИО3, <дата> года рождения, уроженки ..., адрес регистрации: <адрес> на указанные объекты недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.С. Царёва