Решение № 2-1180/2019 2-1180/2019~М-1129/2019 М-1129/2019 от 11 августа 2019 г. по делу № 2-1180/2019

Дело № 2- 1180/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2019 года г. Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе: председательствующего судьи Ершовой Н.Г., при секретаре судебного заседания Базарбаевой Д.М., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, потребительскому ипотечному кооперативу «Капитал» о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с указанным выше иском и в обоснование своих требований указал, что 25.03.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Договор купли-продажи подан на государственную регистрацию и зарегистрирован в установленном законом порядке. В Едином государственном реестре недвижимости (далее в ЕГРН) произведена запись регистрации. В ЕГРН произведена запись регистрации перехода права собственности. Стоимость приобретаемой квартиры составила 1250000 руб. По условиям договора купли-продажи расчет квартиру в размере 937 5000 руб. должен был быть произведен из заемных денежных средств, предоставляемых покупателю (ФИО2) по Договору целевого займа № от 15.03.2019, заключенному в целях получения покупателем беспроцентного займа на приобретение в собственность жилья в Потребительском ипотечном кооперативе «Капитал» (далее ПИК «Капитал». Денежная сумма в размере 312500 руб. подлежала оплате покупателем за счет средств первоначального взноса, внесенного покупателем в составе первоначального взноса в ПИК «Капитал». Перечисление вышеназванных сумм за отчуждаемую квартиру в общем размере 1250000 руб., по условиям договора, должно было быть осуществлено кредитором – залогодержателем не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора купли-продажи, которая была произведена 25.03.2019. Расчет за проданную истцом квартиру не произошел, на его счет была перечислена только сумма в размере 200000 руб. 30.05.2019 истец обратился к ответчику ФИО2 с требованием о полном расчете, однако указанное требование до настоящего времени оставлено ответчиком без удовлетворения. Указал, что факт не исполнения покупателем условий договора по оплате привел к существенному нарушению условий договора со стороны ответчика.

Просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от 25.03.2019; прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру с исключением регистрационной записи о праве собственности ответчика в ЕГРН на указанное недвижимое имущество; восстановить право собственности ФИО3 на данную квартиру и снять обременение с его квартиры.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В представленном ранее заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности в судебном заседании требования своего доверителя поддержала в полном объеме, по основаниям указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований ФИО3. Суду пояснила, что действительно полный расчет по договору купли-продажи до настоящего времени с ее стороны и со стороны ПИК «Капитал» не произведен, в связи с чем она желает также расторгнуть договор купли-продажи.

Представитель ответчика ПИК «Капитал» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен, что подтверждается материалами дела, возражений по существу иска не представил.

Суд в соответствие со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон истца и представителя ответчика ПИК «Капитал».

Суд, выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 указанного кодекса, не применяются.

В силу п. 2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что 25.03.2019 между истцом ФИО3 (Продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.8 указанного договора по соглашению сторона квартира продается за 1250000 руб. Расчет за отчуждаемую квартиру между покупателем (ФИО2) и продавцом (ФИО3) производится в следующем порядке: денежная сумма в размере 937500 руб. являются заемными денежными средствами, предоставляемыми покупателю по договору целевого займа № от 15.03.2019, заключенному в целях получения покупателем беспроцентного займа на приобретение в собственность жилья в ПИК «Капитал» (именуемом в дальнейшем «кредитор - залогодержатель).

Денежная сумма в размере 312500 руб. оплачивается покупателем за счет средств первоначального паевого взноса, внесенного покупателем в составе первоначального взноса в ПИК «Капитал». Перечисление вышеназванных сумм за отчуждаемую квартиру в общем размере 1250000 руб. должно быть осуществлено кредитором – залогодержателем не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области перехода права собственности на квартиру к покупателю, при условии возникновения ипотеки на квартиру в пользу кредитора – залогодержателя и предоставления покупателем кредитору – залогодержателю копий документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности по следующим реквизитам. Стороны договорились, что до полного расчета вышеуказанная квартира не будет находиться в залоге у продавца.

В соответствии с п.12 договор имеет силу передаточного акта.

Согласно условий договора целевого займа № (предоставления взаимной финансовой поддержки члену кооператива) от 15.03.2019 займодавец ПИК «Капитал» во исполнении положений Членского договора о приобретении недвижимости, Свидетельства о присоединении к членскому договору о приобретении недвижимости передает в собственность заемщика (ФИО2) заём в размере 937500 руб., а заемщик обязуется возвратить указанную сумму путем осуществления ежемесячных платежей в порядке и на условиях, предусмотренных графиком внесения платежей, являющегося неотъемлемой частью договора.

Из представленных документов и пояснений сторон следует, что в соответствии с условиями договора заключенного между ПИК «Капитал» и ФИО2 последняя внесла на счет ПИК «Капитал» сумму в размере 375000 руб. Указанные денежные средства в размере 62500 руб. зачтены ПИК «Капитал» в счет суммы вступительного членского взноса, а денежные средства в размере 312500 руб. в счет первоначального паевого взноса, подлежащего перечислению ПИК «Капитал» в счет погашения части задолженности покупателя ФИО2 по договору купли-продажи спорной квартиры.

Из договора целевого займа № следует, что он является целевым, беспроцентным и предоставляется члену Кооператива - заемщику (ФИО2) для приобретения в её собственность квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № общей стоимостью 1250000 руб.

Согласно выписки из лицевого счета по вкладу истца ФИО3 30.05.2019 ПИК «Капитал» перечислена на счет продавца по спорному договору денежная сумма в размере 200000 руб. Иных сумм в счет оплаты приобретенного жилого помещения ответчиками ФИО2, ПИК «Капитал» ФИО3 не поступало, что не оспаривается сторонами и подтверждается претензиями направленными истцом ФИО3 в адрес ответчика ФИО2 и указанным ответчиком в адрес второго ответчика ПИК «Капитал».

Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что на ёе неоднократные обращения в ПИК «Капитал» с требованиями исполнения условий заключенного между ними договора целевого займа № ей в устной форме сообщалось об отсутствии в настоящее время у ответчика денежных средств и принятии мер для скорейшего исполнения обязательств.

Из спорного договора купли-продажи и выписки из ЕГРИП следует, что переход права собственности в отношении спорного жилого помещения (квартиры) от продавца (ФИО3) к покупателю (ФИО2) зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области 08.05.2019. В соответствии с условиями договора купли-продажи и договора целевого займа в отношении спорного жилого помещения установлено обременение в виде ипотеки приобретаемого имущества (квартиры) на период с 08.05.2019 по 29.05.2034 в пользу ПИК «Капитал».

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая, что неисполнение Покупателями своих обязательств по приемке квартиры и полной оплате ее стоимости являются основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, а также возврата переданного Покупателям имущества на основании ст.1102, 1104 ГК РФ, требования о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена как в силу договора, так и в силу закона.

Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа (п. 5 ст.488 ГК РФ).

При этом, в отношении закладной по ипотеке в силу закона установлены следующие особенности: ипотека в силу закона, как обременение имущества, возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки.

Судом достоверно установлено, что на основании п.9 договора купли-продажи от 25.03.2019 в отношении указанной выше квартиры 08.05.2019 была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу кредитора по договору целевого займа № ПИК «Капитал». В ходе судебного заседания достоверно установлено, что ответчиком (ФИО2) существенно нарушены условия договора купли-продажи спорного недвижимого имущества. Указанное нарушение заключается в неисполнении обязательства по оплате приобретенного ею имущества, в сроки установленные договором, а именно не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которая произведена 08.05.2019.

Суд считает, что в данном случае исковые требования ФИО3 о расторжении спорного договора купли-продажи квартиры от 25.03.2019, заключенного межу ним и ФИО2, прекращении права собственности ФИО2 на квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенную по адресу: <адрес> и признании за ним права собственности на данное недвижимое имущество подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования истца о прекращении обременения спорной квартиры, поскольку в связи с расторжением договора купли-продажи и восстановлением его первоначального положения как собственника спорной квартиры, он имеет полное право требовать снятия ограничения в виде ипотеки установленной договором, поскольку такое обременение нарушает его права как собственника недвижимого имущества по распоряжению данным имуществом.

Учитывая изложенное, ипотека жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> должна быть прекращена, в связи с расторжением договора купли- продажи от 25.03.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, вступившие в законную силу судебные акты, являются основаниями для государственной регистрации.

Следовательно, решение суда о снятии ограничения (обременения) права в виде ипотеки является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке регистрирующим органом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 25 марта 2019 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенную по адресу: <адрес>.

Признать право собственности за ФИО3 на <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № расположенную по адресу: <адрес>.

Снять с жилого помещения, <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Г. Ершова

Мотивированное решение составлено 14.08.2019г.

Судья: Н.Г. Ершова