Решение № 2-172/2018 2-172/2018 ~ М-120/2018 М-120/2018 от 6 июня 2018 г. по делу № 2-172/2018

Дело № 2-172/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п. Островское

07 июня 2018 года

Островский районный суд Костромской области в составе: председательствующего судьи Громовой А.Н.,

с участием: помощника прокурора Островского района Костромской области

Генце А.В.,

представителя ответчика - администрации Островского муниципального района Костромской области ФИО1,

при секретаре Козыревой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Островского района Костромской области о признании недействительными пункта 4.1.4., пункта 4.3.2. в части слов «с согласия арендодателя», пунктов 4.3.5, 5.5. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Островского муниципального района и ФИО2 , ФИО3 , права и обязанности по которому переданы соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Островского района Костромской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования- Островский муниципальный район Костромской области о признании недействительными пункта 4.1.4., пункта 4.3.2. в части слов «с согласия арендодателя», пунктов 4.3.5, 5.5. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Островского муниципального района и ФИО2 , ФИО3 .

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой Островского района проведена проверка исполнения органами местного самоуправления Островского муниципального района Костромской области земельного законодательства Российской Федерации, в ходе которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Островского муниципального района Костромской области и ФИО2, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является передача в аренду ФИО2, ФИО3 по 1/2 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым № общей площадью ... кв.м., расположенного по <адрес> разрешенное использование-строительство АЗС и придорожного сервиса. Срок аренды земельного участка составляет 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Между арендаторами ФИО2, ФИО3 и новым арендатором ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору аренды.

В соответствии с пунктом 4.1.4 договора аренды арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом или договором.

Аналогичное право на односторонний отказ от исполнения договора предоставлено арендатору пунктом 4.3.5 договора аренды.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать участок в субаренду с согласия арендодателя. При этом на субарендатора распространяются все права и обязанности арендатора.

Пункт 5.5 договора аренды устанавливает, что за передачу полученного по договору в пользование участка в субаренду без согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф в размере трехмесячного арендного платежа. За передачу прав и обязанностей по договору без согласия арендодателя, если такое согласие требуется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, арендатор уплачивает штраф в размере трехмесячного арендного платежа.

В ходе проверки установлено, что пункт 4.1.4 и пункт 4.3.2 (в части слов «с согласия арендодателя»), а также пункты 4.3.5, 5.5 договора аренды земельного участка (далее - договор аренды) являются недействительными.

Ссылаясь на ст.ст. 168, 180, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", полагал, что условия пунктов 4.3.2 ( в части), 5.5. договора аренды, предусматривающие обязательство арендатора получить согласие арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей по договору аренды, противоречат действующему законодательству и в связи с этим являются недействительными.

Изложенное в пунктах 4.1.4., 4.3.5 договора аренды условие направлено на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды, что прямо противоречит п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо расширяет положения ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и не соответствует условиям прекращения договора в одностороннем порядке.

В соответствии со ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность спорных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды земельного участка № 613-2011 от 01.09.2011 года в целом.

Заключение договора аренды с нарушениями земельного и гражданского законодательства не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Данный иск направлен на защиту прав публично - правового образования, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации задачи укрепления законности и предупреждения правонарушений.

В судебном заседании помощник прокурора Островского района Генце А.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился, об отложении не ходатайствовал, ранее участвуя в судебном заседании, исковые требования признал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на иск указал, что считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является арендатором земельного участка с кадастровым № общей площадью ... кв.м., расположенного по <адрес> права и обязанности по договору аренды данного земельного участка переданы новому арендатору ФИО4

Ответчик ФИО3 о дате, времени и месте судебного заседания извещался по известному месту проживания, судебное извещение возвращено в суд с отметкой «Истек срок хранения». В соответствии с положениями ч. 2 ст. 117 ГПК РФ адресат считается извещенным и судом принято решение рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика -администрации Островского муниципального района ФИО1 возражений против удовлетворения исковых требований не представила, пояснила, что внести исправления в договор аренды путем составления дополнительного соглашения невозможно, поскольку он заключен на основании результатов аукциона.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор аренды) предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № общей площадью ... кв.м., расположенный по <адрес> разрешенное использование-строительство АЗС и придорожного сервиса.

Из п.2.1 и п.2.2. договора аренды следует, что срок аренды земельного участка составляет 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендаторы земельного участка с кадастровым № общей площадью ... кв.м., расположенного по <адрес> ФИО2 и ФИО3 с уведомлением арендодателя передали новому арендатору ФИО4 все права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, новый арендатор ФИО4 переданные права и обязанности принял. Согласно п. 5 Соглашения ответственным арендатором по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор ФИО4

Согласно выписке из ЕГРН Управления Росреестра по Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым №, арендатор ФИО4, основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4.1.4 договора аренды арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора в любое время в случае возобновления действия договора на тех же условиях на неопределенный срок и в иных случаях, установленных законом или договором.

Аналогичное право на односторонний отказ от исполнения договора предоставлено арендатору пунктом 4.3.5 договора аренды.

Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать участок в субаренду с согласия арендодателя. При этом на субарендатора распространяются все права и обязанности арендатора.

Пункт 5.5 договора аренды устанавливает, что за передачу полученного по договору в пользование участка в субаренду без согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф в размере трехмесячного арендного платежа. За передачу прав и обязанностей по договору без согласия арендодателя, если такое согласие требуется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, арендатор уплачивает штраф в размере трехмесячного арендного платежа.

Согласно ч. 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из ч.ч. 5-6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из системного толкования ст. ст. 384, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

В п.18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из вышеизложенного следует, что права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ на срок более пяти лет, арендатор может передать третьему лицу, не получая согласия собственника земельного участка, но уведомив его. Арендодатель и арендатор не вправе предусмотреть в договоре аренды условия, по которым последний может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения согласия арендодателя.

Учитывая, что содержание п. 4.3.2 (в части) и п. 5.5. договора аренды, позволяющих арендатору передавать земельный участок в субаренду только с согласия арендодателя, противоречат ч.ч. 5-6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не требующим согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу, указанные условия договора аренды нельзя признать соответствующими закону.

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ (о том, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки), могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из указанного следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного в том числе на срок более чем на пять лет, допускается по требованию одной из сторон только на основании решения суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, условия договора, содержащие право арендодателя и арендатора на односторонний отказ от исполнения договора (п.п. 4.1.4 и п.4.3.5 договора аренды), также не соответствуют требованиям земельного законодательства Российской Федерации ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ), в связи с чем не могут быть признаны судом действительными.

Оценив представленные сторонами доказательства в порядке, установленном ст. 67 ГПК РФ, основываясь на вышеизложенных нормах права, суд приходит к выводу о том, что требования прокурора Островского района Костромской области законны и обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 333.36. НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются прокуроры - по заявлениям в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

Администрация Островского муниципального района является надлежащим ответчиком, поскольку проект договора был подготовлен администрацией муниципального образования по итогам конкурса, в силу закона она освобождена от оплаты государственной пошлины, в связи с чем оснований для взыскания государственной пошлины по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194, 197, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования прокурора Островского района Костромской области удовлетворить.

Признать недействительными пункт 4.1.4., пункт 4.3.2. в части слов «с согласия арендодателя», пункты 4.3.5, 5.5. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Островского муниципального района и ФИО2 , ФИО3 , права и обязанности по которому переданы соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Островский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.Н. Громова