Решение № 2-12/2019 2-12/2019(2-3240/2018;)~М-3033/2018 2-3240/2018 М-3033/2018 от 27 января 2019 г. по делу № 2-12/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2019 года Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего Пинясовой М.В.

при секретаре Поливода В.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее АО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, с учетом уточнений требований просили: взыскать с ответчиков в солидарном порядке, по состоянию на 28 января 2019 года, задолженность по договору займа № от 10 июля 2014 года в размере 8 096 800,97 руб., в том числе: сумму основного долга – 4 966 269,48 руб., проценты за пользование займом – 1 435 954,25 руб. за период с даты, следующей за датой окончания последнего оплаченного процентного периода 28 января 2019 года включительно, начисленную неустойку – 1 547 926,47 руб., сумму процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы займа – 146 650,77 руб.; проценты за пользование займом по ставке 16,0% годовых, начисленных с 25 мая 2018 года на сумму основного дола по день фактического исполнения решения суда; расходы по оплате госпошлины в размере 51 784,25 руб. Также просили обратить взыскание на нежилое помещение №, находящееся в залоге и расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> установить начальную продажную стоимость имущества в размере 5 501 416,80 руб.

В обоснование исковых требований указали, что 10 июля 2014 года заключили с ответчиками договор займа, по условиям которого ответчикам предоставлен займ в размере 5 000 000 руб. под 16% годовых на срок до 30 июня 2029 года для приобретения нежилого помещения №, находящееся в залоге и расположенное по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, нежилое помещение передано в залог. Стоимость залогового имущества определена по соглашению сторон в размере 6 876 771 руб. Ответчики обязанность по уплате основного долга и процентов по договору надлежащим образом не исполняют в связи с чем образовалась задолженность в указанным выше размере, которую просят взыскать и обратить взыскание на залоговое имущество путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца АО «ЮУ КЖСИ» ФИО3 на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала по доводам, изложенным в иске. Выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, полагала, что стоимость нежилого помещения занижена, экспертом приняты во внимание многоэтажные здания, расположенные в г.Челябинске, тогда как спорный объект недвижимости находится в <адрес> и представляет собой отдельно стоящее здание. Ответчики произвели улучшения нежилого помещения, что не учтено экспертом. Просила установить начальную продажную стоимость нежилого помещения в размере 6 876 771 руб., определенной в закладной по соглашению сторон.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что принимают меры к погашению задолженности по договору займа, вносят платежи. Не согласились с результатами проведенной по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, полагали, что стоимость объекта существенно занижена, так как объект недвижимого имущества приобретен за 5 000 000 руб., произведены значительные улучшения нежилого помещения на сумму 2 700 00 руб., проведен газ, электроэнергия вложено еще 270 000 руб. Считают, что стоимость нежилого помещения составляет 8 000 000 руб. в связи с чем просили назначить по делу повторную экспертизу. Не согласились с установлением начальной продажной стоимости залогового имущества в размере 6 876 771 руб.

Ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимала, её интересы по доверенности представлял ФИО1, который с исковыми требованиями не согласился по аналогичным основаниям.

Представитель третьего лица ООО «Высотник» при надлежащем извещении участия в суде не принимал.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требований АО «ЮУ КЖСИ» подлежащими удовлетворению частично.

Исходя из положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Исходя из ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы жзайма.

В силу ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из материалов дела следует, что 10 июля 2014 года между АО «ЮУ КЖСИ» и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа 05-16/661-14 КН, по условиям которого ответчикам предоставлен займ в размере 5 000 000 руб. под 16% годовых на срок до 30 июня 2029 года для приобретения нежилого помещения №, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> стоимостью 6 700 000 руб. (т.1л.д.32-36).

В соответствии с п.2 договора займа, займ предоставляется заемщику в безналичной форме по заявлению путем перечисления на банковский счет в ЧФ ОАО «СМП Банк» г.Челябинск, открытый на имя ФИО1 после оплаты заемщиком за счет собственных средств суммы в размере 1 700 000 руб. ООО СК «Высотник». Датой фактического предоставления займа является дата зачисления суммы займа на корреспондентский счет кредитной организации, в которой на имя заемщика открыт счет.

Проценты за пользование займом начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа и по дату фактического возврата займа либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении договора (п.3.1).

Во исполнение обязательств, предусмотренных п.1.1 договора займа заемщики обязались ежемесячно в срок не позднее числа каждого месяца осуществлять аннуитетные платежи. Размер аннуитетного платежа на дату предоставления займа составил 73 636 руб. (п.1.2.9 договора).

Факт получения денежных средств по договору займа подтверждается платежным поручением № от 17 июля 2014 года на сумму 5 000 000 руб., перечисленных ФИО1 (т.1л.д.40).

В соответствии с п.6.2.4 договора займа займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору займа путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных, но уплаченных процентов за пользование займом, неустойки при просрочке платежа более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течении 12 месяцев.

Исполнение обязательств по договору займа осуществляется заемщиками ненадлежащим образом, платежи поступают с периодическими просрочками. 29 апреля 2015 года ФИО1 вручено требование № от 07 апреля 2015 года о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (т.1л.д.49)

По состоянию на 28 января 2018 года сумма долга составляет 8 096 800,97 руб., из которых: сумма основного долга – 4 966 269,48 руб., проценты за пользование займом – 1 435 954,25 руб. за период с даты, следующей за датой окончания последнего оплаченного процентного периода 28 января 2019 года включительно, начисленная неустойка – 1 547 926,47 руб., сумма процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы займа – 146 650,77 руб.

Согласно п.5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца.

В соответствии с п.5.3 договора займа при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщики уплачивают заимодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет заимодавца.

Обеспечением исполнения обязательств по заемщиков по договору займа является ипотека недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества. Права займодавца по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества и право залога недвижимого имущества) с даты государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества подлежат удостоверению закладной (п.1.3.1, 1.4 договора займа).

Согласно закладной стоимость недвижимого имущества определена в размере 6 876 771 руб. (т.1л.д.43-46).

В силу п.4.4.2 договора займа заимодавец вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем на 30 календарных дней., при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течении 12 месяцев даже при незначительной просрочке.

Право собственности на нежилое помещение № (магазин), общей площадью 135,4 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> зарегистрировано за ФИО1, ФИО2 по ? доле в праве собственности за каждым на основании договора купли-продажи помещения от 10 июля 2014 года, с ограничением права «ипотека в силу закона», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.1л.д.38,39).

Из отчета об оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения №С-20/14 от 10 июля 2014 года, выполненного ИП ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 6 876 771 руб., ликвидационная стоимость - 5 157 578 руб. (т.1л.д.154-192).

Проверяя расчёт задолженности, суд находит, что он выполнен в соответствии с требованиями ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок списания денежных средств осуществлён в соответствии с требованиями закона.

Последний платеж произведен ФИО1, ФИО2 28 января 2019 года в размере 67 757,14 руб.

Поскольку истцом представлены достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие факт заключения договора займа, ненадлежащего исполнения ответчиками принятых на себя обязательств по возврату суммы займа, нарушений обязательств по своевременному возврату займа, то требования истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке

суммы основного долга – 4 966 269,48 руб., процентов за пользование займом – 1 435 954,25 руб. за период с даты, следующей за датой окончания последнего оплаченного процентного периода 28 января 2019 года включительно, начисленной неустойки с 09 сентября 2014 года – 1 547 926,47 руб., суммы процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы займа – 146 650,77 руб., процентов за пользование займом по ставке 16,0% годовых, начисленных на остаток основного долга 4 966 269,48 руб., начиная с 25 мая 2018 года по день фактического исполнения решения суда подлежат удовлетворению.

Расчет задолженности истца судом проверен, является правильным, произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, условиями заключенного между сторонами договора, ответчиками не оспорен в связи с чем принимается во внимание.

Суд полагает, что размер неустойки соразмерен последствиям нарушенного обязательства, учитывая сумму аннуитетного платежа, период просрочки. Суд не находит оснований для применения ст.333 ГК РФ.

Довод ответчиков о том, что просрочка в погашении основного долга и процентов за пользование займом была вызвана тяжелым материальным положением, не является основанием для освобождения должников от предусмотренной законом ответственности.

В соответствии с ч.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2 Федерального закона 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорное нежилое помещение является предметом ипотеки, суд приходит к выводу об обращении взыскания на данное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Так, подпунктом 4 пункта 2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Обращаясь в суд с иском, АО «ЮУКЖСИ» просило установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 10 июля 2014 года в размере 5 501 416,80 руб.

ФИО1, ФИО2 с определением начальной продажной стоимости недвижимого имущества в указанном размере не согласились по основаниям того, что в нежилом помещении ими произведены значительные улучшения в связи с чем, его стоимость возросла, заявили ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

По результатам проведенной судебной экспертизы от 27 декабря 2018 года, выполненной ООО «Первая оценочная компания», рыночная стоимость нежилого помещения №, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> составляет 3 509 000 руб. (т.2л.д.1-102).

Представитель АО «ЮУКЖСИ», ФИО1, ФИО2 не согласились с результатами проведенной по делу судебной экспертизы полагали, что стоимость объекта существенно занижена, экспертом не учтено произведение в нежилом помещении улучшений, также экспертом для расчета рыночной стоимости объекта отобраны объекты, находящиеся в г.Челябинске, тогда как спорный объект расположен в <адрес> Ответчики полагали, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 8 000 000 руб. с учетом того, что объект приобретен за 5 000 000 руб., в нем произведены значительные улучшения на сумму 2 700 00 руб., за проведение газа, электроэнергии дополнительно вложено еще 270 000 руб.

В проведении по делу повторной экспертизы судом отказано.

Представитель АО «ЮУ КЖСИ» - ФИО3 в судебном заседании просила установить начальную продажную стоимость спорного нежилого помещения в размере 6 876 771 руб., определенной сторонами по соглашению при заключении договора займа на основании закладной.

Суд, учитывая мнение сторон, анализируя заключение эксперта, приходит к выводу, что начальная продажная стоимость нежилого помещения № (магазина), расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> подлежит определению в соответствии с закладной в размере 6 876 771 руб.

Суд не принимает во внимание судебную экспертизу от 27 декабря 2018 года, выполненную ООО «Первая оценочная компания», поскольку данная экспертиза ухудшает положение ответчиков при определении рыночной стоимости и начальной продажной стоимости заложенного имущества. Залоговая стоимость спорного недвижимого имущества определена по соглашению сторон, ответчиками не оспаривалась, доказательства иной стоимости залогового имущества не представлены.

Судом при рассмотрении настоящего гражданского дела условий, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, не установлено.

Поскольку обязательства по договору займа ответчиками не исполняются надлежащим образом, имеет место просрочка, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению, полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество - нежилое помещения № (магазин), расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> определив начальную продажную стоимость в размере 6 876 771 руб.

В удовлетворении исковых требований АО «ЮУ КЖСИ» об определении начальной продажной стоимости спорного недвижимого имущества в размере 5 501 416,80 руб. отказать.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 51 784,26 руб. (т.1л.д.5).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в связи с чем, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 51 784,26 руб., по 25 892,13 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст. 12,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, об обращении взыскания на заложенное имущество, – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» задолженность по договору займа № от 10 июля 2014 года по состоянию на 28 января 2019 года в размере 8 096 800 (восемь миллионов девяносто шесть тысяч восемьсот) рублей 97 копеек, в том числе: сумму основного долга – 4 966 269 (четыре миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч двести шестьдесят девять) рублей 48 копеек, проценты за пользование займом – 1 435 954 (один миллион четыреста тридцать пять тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля 25 копеек, за период с даты, следующей за датой окончания последнего оплаченного процентного периода 28 января 2019 года включительно, неустойку (пени) – 1 547 926 (один миллион пятьсот сорок семь тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 47 копеек, сумму процентов, начисленных на просроченные платежи в счет возврата суммы займа – 146 650 (сто сорок шесть тысяч шестьсот пятьдесят) рублей 77 копеек, проценты за пользование займом по ставке 16,0% годовых, начисленных на остаток основного долга 4 966 269,48 руб., начиная с 25 мая 2018 года по день фактического исполнения решения суда.

Обратить взыскание на объект недвижимости – нежилое помещение № (магазин), расположенное по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, <адрес> общей площадью 135,4 кв.м., кадастровый №, принадлежащее ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 6 876 771 (шесть миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят один) рубль.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» расходы по оплате госпошлины в размере 51 784 (пятьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят четыре) рубля 26 копеек, по 25 892 (двадцать пять тысяч восемьсот девяносто два) рубля 13 копеек с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований Акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Курчатовский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий М.В.Пинясова