Апелляционное определение № 33-44351/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья: Тяпкина Н.Н.

дело № 33-44351/2025 УИД 50RS0003-01-2025-002340-59


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 8 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рыбкина М.И.,

судей Бурцевой Л.Н., Данилиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Парубец С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2316/2025 по иску ФИО1 к администрации городского округа Воскресенск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе администрации городского округа Воскресенск Московской области на решение Воскресенского городского суда Московской области от 1 сентября 2025 г.,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа Воскресенск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Воскресенск, д. Городище.

Требования мотивированы тем, что 22 мая 2024 г. между истцом и ответчиком на срок 20 лет с 22 мая 2024 г. по 21 мая 2044 г. был заключен договор аренды земельного участка по результатам торгов <данные изъяты>/торги, по условиям которого земельный участок передается арендатору для ведения личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем, истец как арендатор не имеет возможности использовать земельный участок по назначению ввиду отсутствия к нему подъездного пути; отсутствует подключение электроэнергии, стоимость подключения для истца составляет 330 317,32 рублей.

Поскольку использование земельного участка по целевому назначению, указанному в договоре аренды, невозможно с учетом вида использования земельного участка, истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой был заключен спорный договор, учитывая, что на предложение досрочно расторгнуть договор аренды ответчик ответил отказом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представил возражения, в которых просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением Воскресенского городского суда Московской области от 1 сентября 2025 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены, судом постановлено расторгнуть договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов <данные изъяты>/торги, заключенный 22 мая 2024 г. между администрацией городского округа Воскресенск Московской области и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 054 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В апелляционной жалобе администрация городского округа Воскресенск Московской области ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, указывая, что условия договора аренды были сторонами согласованы, характеристики земельного участка указаны в договоре, он может использоваться по назначению, не расположен в зоне с особыми условиями использования территории; в торгах истец участвовал целенаправленно и не был лишен права осмотреть объект договора аренды и отказаться от заключения договора; в аукционную документацию в числе прочих входил акт осмотра земельного участка и сводная информация Мособлархитектуры; существенных нарушений договора арены администрацией не допущено, а потому оснований для досрочного расторжения договора не имелось.

Участвующие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом заблаговременно, что с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив по правилам статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в жалобе, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления).

По мнению судебной коллегии, указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Как установлено судом и следует из материалов настоящего гражданского дела, между администрацией городского округа Воскресенск Московской области и ФИО1 по результатам аукциона № АЗГЭ-ВОС/24-946 от 25 апреля 2024 г. 22 мая 2024 г. был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>/торги.

По акту приема-передачи от 22 мая 2024 г. участок передан истцу.

Предметом договора является земельный участок площадью 1 054 кв. м, кадастровый <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».

Земельный участок имеет ограничения в пользовании - частично расположен в водоохранной зоне (п. 1.3 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается на двадцать лет с 22 мая 2024 г. по 21 мая 2044 г. (пункт 2.1 договора), арендная плата составляет 186 769,97 рублей в год, вносится ежемесячно по 15 564,21 рублей (пункт 3.4.).

Истец обратился в администрацию городского округа Воскресенск Московской области по вопросу ремонта и содержания автомобильной дороги в д. Городище.

В ответ на обращение 25 декабря 2024 г. ответчик сообщил, что участок дороги рядом с земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты> не входит в улично-дорожную сеть, не состоит на кадастровом учете и не является муниципальной собственностью. Автомобильная дорога, расположенная вблизи указанного земельного участка, будет рассмотрена для включения в план мероприятий по инвентаризации и паспортизации объектов недвижимости с целью постановки на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности за городским округом Воскресенск Московской области на 2025 год.

ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по причине невозможности использовать земельный участок по назначению ввиду отсутствия возможности попасть на земельный участок из-за отсутствия подъездного пути, отсутствия подключения электроэнергии, значительных затрат на подключение электроэнергии в сумме 330 317,32 рублей.

В своем ответе 25 января 2025 г. отметила, что в силу п. 5.2 договора аренды по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, указанных в подпункте 4.1. пункта 4.1 договора, при этом сообщило ФИО1 о необходимости погашения задолженности по договору аренды в связи с неисполнением договора за период с 1 июля 2024 г. по 31 декабря 2024 г. в размере 83 351,70 рублей, уплаты пеней в сумме 3 640,71 рублей.

Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями статей 450, 611, 620 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что обязанность арендатора использовать земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования предусмотрена пунктом 4.4.1. договора аренды, установив, что истец как арендатор не имеет возможности использовать земельный участок по назначению ввиду невозможности попасть на земельный участок из-за отсутствия подъездного пути к земельному участку и подключения электроэнергии, таким образом, использование земельного участка по целевому назначению, которое указано в договоре аренды, невозможно, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований арендатора о расторжении договора аренды земельного участка.

При этом суд отметил, что в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412, вид разрешенного использования земельного участка с кодом 2.1 «ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусматривает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Со ссылкой на разъяснения, приведенные в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 202 г., суд отклонил довод ответчика о неуплате истцом задолженности по арендной плате как не являющийся основанием, препятствующим расторжению договора с учетом того, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать участок по назначению по причине, за которую он не отвечает.

Судебная коллегия находит, что судебное постановление по настоящему делу принято с существенными нарушениями норм материального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела и согласиться с ними нельзя ввиду следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено п. 1 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды могут быть, в том числе, земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования о досрочном расторжении договора аренды на основании специального основания со ссылкой п. 2 ст. 620 ГК РФ, суд первой инстанции не принял во внимание, что такое право предоставлено арендатору в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, при условии, что они не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Вместе с тем, целенаправленно принимая участие в аукционе на получение права аренды и заключая договор аренды приусадебного участка в целях ведения личного подсобного хозяйства, истец не был лишен возможности ознакомится с особенностями объекта договора, в том числе, установить наличие или отсутствие к участку подъездных путей, электрообеспечения, как при непосредственном его осмотре, так и путем изучения документов, в том числе межевого плана участка, составленного 13 декабря 2023 г., имеющего ссылку на постановление администрации городского округа Воскресенск Московской области от 20 ноября 2023 г. <данные изъяты> об утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и самой схемы (л.д. 54-58).

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для расторжения в одностороннем порядке договора аренды ввиду, во-первых, отсутствия недостатков объекта аренды, который может использоваться по назначению, согласованному с соответствующим публично-правовым образованием при заключении договора аренды, – для ведения личного подсобного хозяйства и без обеспечения его транспортной инфраструктурой и подключения к электросетям, во-вторых, отсутствия виновного поведения арендодателя при том положении, что если (по мнению арендатора) в переданном арендатору имуществе и имелись бы препятствующие пользованию недостатки (отсутствие подъездных путей, электросетей), то о данном обстоятельстве ему должно было стать известно во время осмотра имущества при заключении договора аренды.

Следует также учесть, что, несмотря на отсутствие в договоре каких-либо встречных обязательств администрации по обеспечению участка автомобильной дорогой в определенный срок, по представленной ответчиком официальной информации автомобильная дорога, расположенная вблизи спорного земельного участка, будет рассмотрена для включения в план мероприятий по инвентаризации и паспортизации объектов недвижимости с целью постановки на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности за городским округом Воскресенск Московской области на 2025 год.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются судебной коллегией в соответствии со ст. 98 ГПК РФ и относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Воскресенского городского суда Московской области от 1 сентября 2025 г. отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа Воскресенск Московской области о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Апелляционную жалобу администрации городского округа Воскресенск Московской области удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.12.2025