Решение № 2-264/2026 2-3157/2025 от 15 февраля 2026 г.

Дело № 2-264/2026

УИД 16RS0045-01-2023-005759-34


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2026 года город Казань

Авиастроительный районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Кардашовой К.И.,

при секретаре судебного заседания Кабировой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО, ФИО, ФИО к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю ФИО о признании сделки недействительной, обязании демонтировать строения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО, ФИО, ФИО обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю ФИО о признании сделки недействительной, обязании демонтировать строения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано, что между истцами и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>В. ФИО является собственником <адрес>, ФИО – <адрес>, ФИО – <адрес>, соответственно.

Строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с пунктом 1.1.1 договора планировалось на земельных участках общей площадью № кв.м. с кадастровыми номерами №, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» на праве собственности. В соответствии с разрешением на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №-RU№ на земельном участке с кадастровым номером № планировалось разместить 78 машино-мест. В настоящее время многоквартирный дом введён в эксплуатацию. Прово собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» отношении земельных участков прекратилось, возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Соглашением между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» и ИП ФИО земельный участок с кадастровым номером № передан в аренду для целей организации платной парковки. Соглашение заключено без согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома. ИП ФИО, не имея на то законных оснований, владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером № им возведено строение (будка охраны), установлен шлагбаум. За плату ИП ФИО предоставляет право на занятие места на парковочной стоянке. Истцы считают, что на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» и ИП ФИО, является ничтожной сделкой. Застройщик не исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, не передал истцам, как участникам долевого строительства, земельный участок с кадастровым номером №. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку застройщиком обязательства по договору участия в долевом строительстве не исполнены, истцы считают, что у них имеются основания для взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» неустойки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учётом уточнения заявленных исковых требований в окончательной редакции истцы просили суд:

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» и ИП ФИО, ничтожной сделкой, применить последствия ничтожной сделки, обязав ИП ФИО возвратить истцам земельный участок с кадастровым номером № в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 50000 рублей за каждый день неисполнения обязательства;

- обязать ИП ФИО демонтировать все строения и ограждения, возведенные на земельном участке с кадастровым номером № с дальнейшим благоустройством и приведением в первоначальный вид в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать судебную неустойку в размере 50000 рублей за каждый день неисполнения обязательства;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» в пользу ФИО неустойку по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1394634 рубля 78 копеек;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» в пользу ФИО неустойку по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1410828 рублей 36 копеек;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» в пользу ФИО неустойку по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № за просрочку передачи земельного участка с кадастровым номером № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1749427 рублей 16 копеек;

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» в пользу истцов неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату принятия судом решения в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки, а также за период с момента принятия судом решения по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки;

- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истцов;

- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей каждому.

Истцы ФИО, ФИО, их представитель ФИО, представляюшая также интересы ФИО в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представители ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» ФИО, ФИО в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Ответчик ИП ФИО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Берег», муниципальное казённое учреждение «Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования <адрес>» (после объявления перерыва), Исполнительного комитета муниципального образования <адрес> в судебное заседание явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Решением Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО, ФИО, ФИО оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ решение Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Авиастроительного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учётом приведённого правового регулирования при продаже застройщиком помещений в многоквартирном доме покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичные положения закреплены в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме (часть 1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

То есть с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению.

В том случае, если за участниками долевого строительства зарегистрированы права на объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен такой дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности (Письмо Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>).

Таким образом, в силу приведённых норм права у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

Положения части 5 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

В условиях, когда на земельном участке расположен многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца субъективного материального права на предмет спора, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определённой вещи.

Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества – это внесение в ЕГРН сведений, в том числе о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №) сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истребование имущества из чужого незаконного владения, то есть виндикация, является вещно-правовым способом защиты права собственности.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Соответственно, с помощью виндикационного иска может быть истребовано индивидуально определенное имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В отличие от статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может предъявить негаторный иск в защиту от действий, не связанных с лишением владения. Для защиты права собственности используются и виндикационный, и негаторный иски. При предъявлении иска необходимо учитывать, находится ли спорная вещь во владении истца или ответчика.

При предъявлении в суд виндикационного или негаторного иска юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющийся в натуре земельный участок определённой площади и в определённых границах, а также незаконность действий ответчика в отношении этого земельного участка или его части.

В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств соответствующий иск удовлетворён быть не может.

Из материалов дела следует, что ФИО является собственником квартиры по адресу: <адрес>В, <адрес>. ФИО в указанном многоквартирном доме принадлежит <адрес>, ФИО – жилое помещение №.

Право собственности у истцов на квартиры возникло на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных между истцами и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора».

Согласно условиям договоров участия в долевом строительстве, строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры истцов, осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами №, принадлежащих на праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», при этом на земельном участке с кадастровым номером № планировалось разместить 78 машино-мест. По условиям договоров общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» обязалось передать истцам по окончании строительства многоквартирного дома только квартиры: ФИО – <адрес>, ФИО – <адрес>, ФИО – <адрес>. Обязательство общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» передать ФИО, ФИО, ФИО земельные участки с кадастровыми номерами № или машино-места договоры участия в долевом строительстве не содержат.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом, в котором расположены квартиры истцов, должен строиться только на земельном участке с кадастровым номером №.

В соответствии с разрешением от ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию введен многоквартирный дом, расположенный только на земельном участке с кадастровым номером №

По акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО передана <адрес>.

По акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО передана <адрес>.

По акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО передана <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № передан обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» в аренду ответчику ИП ФИО

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

По делу установлено и сторонами в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не оспаривалось, что жилой <адрес>В по <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером №

При таких данных в соответствии пунктом 4 части 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», частью 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у ФИО, ФИО, ФИО одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиры в силу закона возникло право собственности только на земельный участок с кадастровым номером №

При этом, согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленным органом местного самоуправления земельный участок с кадастровым номером №, правопритязание на который заявлено истцами в рамках настоящего спора, находится в собственности ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» и имеет вид разрешённого использования «парковки», который предназначен для размещения трнспортных средств для земельных участков 16:50:210301:3905 и №, соответственно.

Следовательно, означенный земельный участок № предназначен для организации парковочных мест для жильцов и посетителей жилых домов №А и №В по <адрес>.

Согласно информационному письму от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному кадастровым инженером ФИО названный земельный участок с кадастровым номером № является самостоятельным, площадь уточнена 12055 кв.м., границы участка уточнены, вид разрешённого использования – гаражи, паркинги на отдельном участке; места парковки легковых автомобилей, данный участок имеет собственные координаты, на земельном участке отсутствуют зарегистрированные строения. Данный участок, согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ планировался использоваться под размещение машино-мест. На сегодняшний день земельный участок с кадастровым номером № фактически используется для парковки автомобилей, что соответствует условиям указанных договоров. Согласно открытым данным и проектной документации земельный участок с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора».

Кадастровым инженером также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером № является самостоятельным, площадь уточнена № кв.м., границы участка уточнены, вид разрешённого использования – многоквартирные дома внутриквартальной застройки, не имеющие фасадов, выходящих на территорию общего пользования, имеют собственные координаты, на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №. Данный участок, согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ4 года и № от ДД.ММ.ГГГГ планировался использоваться под размещение жилого дома и машино-мест. На сегодняшний день земельный участок с кадастровым номером № фактически используется под жилым домом с кадастровым номером № и парковку автомобилей, что соответствует условиям договоров.

Таким образом, по сообщению кадастрового инженера указанные земельные участки являются разными участками, независящими друг от друга, каждый из участков имеется разный вид разрешённого использования. Участки используются по их прямому назначению.

Вопреки доводам истцов, правовых оснований считать, что у ФИО, ФИО, ФИО возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, не имеется, учитывая, что многоквартирный дом жилой дом, в котором им на праве собственности принадлежат жилые помещения, на этом земельном участке не расположен.

Следовательно, притязания истцов на земельный участок с кадастровым номером № и расположенные на нём машино-места нельзя признать обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «СЗ «Зилантова Гора», как собственник земельного участка с кадастровым номером №, был вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Согласие собственников соседнего земельного участка в этом случае испрашивать не требуется.

Учитывая изложенное, оснований считать, что действиями общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора» и ИП ФИО в отношении земельного участка с кадастровым номером № были нарушены права истцов, не имеется.

Следовательно, оснований для удовлетворения иска ФИО, ФИО, ФИО у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО, ФИО, ФИО к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Зилантова Гора», индивидуальному предпринимателю ФИО о признании сделки недействительной, обязании демонтировать строения, взыскании неустойки и компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья К.И. Кардашова

Решение в окончательной форме составлено 16 февраля 2026 года.