Решение № 3А-151/2025 3А-151/2025~М-76/2025 М-76/2025 от 11 ноября 2025 г. по делу № 3А-151/2025

Дело № 3а-151/2025

УИД 78OS0000-01-2025-000183-97


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 29 октября 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Объединенное предприятие «Квартал-Недвижимость» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Объединенное предприятие «Квартал-Недвижимость» (далее также –административный истец) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в отношении:

- нежилого помещения, площадью 1332,1 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 28 597 000 (двадцать восемь миллионов пятьсот девяносто семь тысяч) рублей;

- нежилого помещения, площадью 209,1 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 4 489 000 (четыре миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей;

- нежилого помещения, площадью 218,1 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 4 682 000 (четыре миллиона шестьсот восемьдесят две тысячи) рублей;

- нежилого помещения, площадью 437,9 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 12 404 000 (двенадцать миллионов четыреста четыре тысячи) рублей;

- нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9 242 000 (девять миллионов двести сорок две тысячи) рублей;

- нежилого помещения, площадью 590,2 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 16 718 000 (шестнадцать миллионов семьсот восемнадцать тысяч) рублей;

- нежилого помещения, площадью 421,1 кв.м, кадастровый номер №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 11 928 000 (одиннадцать миллионов девятьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленному административным истцом отчету №51-2024/ОКС от 23.12.2024, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Правовые решения» (далее – ООО «Правовые решения»), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1332,1 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 28 597 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 209,1 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 4 489 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 218,1 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 4 682 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 437,9 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 12 404 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 430,5 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 9 242 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 590,2 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 16 718 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 421,1 кв.м, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 11 928 000 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости и установить кадастровую стоимость равной их рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024, составленным оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, административные исковые требования поддержал, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, поддержал позицию Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не возражал.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы участников процесса, опросив эксперта ФИО., исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, право собственности ООО «Объединенное предприятие «Квартал-Недвижимость» на нежилые помещения с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... возникло 5 сентября 2022 года.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 87 678 510,16 рублей (том 1 л.д. 28).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 13 762 913,05 рублей (том 1 л.д. 37).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 14 355 290,94 рублей (том 1 л.д. 47).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 40 586 707,24 рублей (том 1 л.д. 55).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 39 902 471,53 рублей (том 1 л.д. 62).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 38 846 825,83 рублей (том 1 л.д. 69).

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на 1 января 2023 года определена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 №199-п в размере 39 033 945,9 рублей (том 1 л.д. 75).

Ссылаясь на то, что установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости необоснованно завышена, административный истец представил отчет об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО (том 1 л.д. 95-239).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведённого оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

19 марта 2025 года по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, указывавшего на нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024, судом была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, наличии при составлении отчета иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов, наличии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации с точки зрения достоверности, достаточности, возможности ее проверки, а в случае несоответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности – установлении рыночной стоимости вышеназванных объектов: нежилых помещений с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., №..., №..., №... по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО (том 2 л.д. 126-131).

20 мая 2025 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение №19/03/25-1 от 19.05.2025, составленное экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО (том 2 л.д. 175-250, том 3 л.д. 1-194).

Экспертом ФИО проведена проверка отчета об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024 на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I - ФСО VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), и выявлены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Экспертом определена рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года:

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 54 300 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 8 200 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 8 600 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 24 000 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 20 400 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 23 500 000 рублей без учета НДС;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес> в размере округленно 23 200 000 рублей без учета НДС.

Вместе с тем, Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было заявлено о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта ФИО о величине рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в заключении №19/03/25-1 от 19.05.2025, поскольку эксперт необоснованно выделил стоимость НДС из промежуточной расчетной стоимости, в связи с чем эксперт ФИО был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по представленному заключению.

Будучи допрошенным в судебном заседании, эксперт ФИО в целом выводы составленного им заключения поддержал, представил письменные ответы на все вопросы и замечания к его заключению.

Несмотря на это, Комитет пришел к выводу, что итоговый результат оценки, приведенный в заключении, не отражает рыночную стоимость Объектов, поскольку эксперт необоснованно уменьшил стоимость объектов-аналогов на величину НДС, что привело к уменьшению итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования, в связи с чем заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частями 6, 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе суда эксперт, в том числе входящий в комиссию экспертов, может быть вызван в судебное заседание. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

В силу частей 1, 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Таким образом, после составления экспертного заключения и представления его в суд действующим процессуальным законом возможность его изменения экспертом применительно к содержанию и объему проведенного исследования и, соответственно, основанных на них выводов не предусмотрена, а недостатки заключения подлежат устранению в порядке, установленном приведенными положениями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку содержание замечаний административного ответчика к заключению эксперта в части ответа на второй вопрос дало суду основания для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной экспертизы в части проведения исследования по вопросу об определении рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года.

При этом, исходя из самостоятельности предмета исследования по первому вопросу (о соответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности), отсутствия замечаний к соответствующей части заключения эксперта ФИО у участвующих в деле лиц, оснований для проведения повторного экспертного исследования в вышеуказанной части судом не установлено.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 6 августа 2025 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года нежилых помещений: с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО (том 4 л.д. 108-113).

2 октября 2025 года в суд поступило заключение повторной судебной экспертизы № 6 от 29.09.2025, выполненной экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года округленно составляет:

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 75 600 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 13 100 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 13 600 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 33 200 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 27 500 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 35 100 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, - 31 900 000 рублей (том 4 л.д. 140-185).

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО, который является членом НП Саморегулируемой организации «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, квалификацию - оценщик недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности с <дата> года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных при проведении судебной экспертизы экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости отчета об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО

Оснований не доверять заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО в части выводов о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом при обращении в суд, законодательству об оценочной деятельности, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности с <дата> года.

Таким образом, заключение АО «Региональное управление оценки» ФИО №19/03/25-1 от 19.05.2025, применительно к ответу на вопрос о соответствии отчета об оценке №51-2024/ОКС от 23.12.2024, составленного оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии/отсутствии при составлении отчета нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильности определения факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, наличии/отсутствии ошибок при выполнении математических действий, оценке использованной оценщиком информации как достоверной, достаточной, проверяемой, содержит все необходимые сведения, позволяющие проверить обоснованность выводов эксперта по данным вопросам, по форме и содержанию заключение эксперта в данной части соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованным вывод эксперта ФИО, сформулированный по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводом эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, отмечает, что экспертом АО «Региональное управление оценки» ФИО, при констатации соответствия отчета формальным требованиям законодательства, обоснованно указано на нарушение оценщиком пункта 2 ФСО V в части необоснованно отказа оценщиком от применения сравнительного подхода к оценке, также эксперт указывает о нарушении оценщиком пунктов 2.1 и 2.2 ФСО VI, поскольку итоговое значение, представленное в отчете, находится за пределами рыночного диапазона, что свидетельствует о недостоверности полученного результата, и нарушении п. 12 ФСО III, выраженном в том, что используемые оценщиком величины значимых параметров не применимы на дату оценки.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом ФИО проведено также исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года, вместе с тем, по данному вопросу судом было назначено проведение повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов эксперта, в связи чем в данной части (ответ на второй вопрос о рыночной стоимости объектов оценки) заключение эксперта ФИО не может быть принято в качестве достоверного и допустимого доказательства.

Заключение повторной судебной экспертизы № 6 от 29.09.2025, выполненной экспертом ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО по вопросу о рыночной стоимости объектов оценки – нежилых помещений, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта. Экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объектов оценки; исследование проведено всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объектов оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты; определено наиболее эффективное использование объектов оценки; экспертом рассчитана доля стоимости земельного участка в стоимости торгово-развлекательного комплекса; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключениях, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертизы проведены лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж оценочной деятельности с <дата> года.

Заключение эксперта ФИО не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, по форме и содержанию заключения эксперта соответствуют положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования эксперта ФИО о величинах рыночной стоимости объектов оценки не опровергнуты, нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что экспертное заключение № 6 от 29.09.2025 достаточно объективно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем принимаются в качестве достоверных, достаточных и допустимых доказательств определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Итоговые величины рыночной стоимости нежилых помещений определены экспертом ФИО при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили надлежащих и обоснованных доказательств недостоверности заключения эксперта ФИО в части выводов о несоответствии отчета об оценке, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, и заключения эксперта ФИО в части определения рыночной стоимости объектов оценки, кадастровую стоимость нежилых помещений надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО № 6 от 29.09.2025.

Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 5 февраля 2025 года, указанная дата, в силу приведенных выше разъяснений, подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года:

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 75 600 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 100 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 600 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 33 200 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 27 500 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 35 100 000 рублей;

- с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 31 900 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 5 февраля 2025 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 12 ноября 2025 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь