Решение № 2-4903/2021 2-4903/2021~М-1001/2021 М-1001/2021 от 7 июня 2021 г. по делу № 2-4903/2021

78RS0002-01-2021-001379-97

Дело №2-4903/2021 Санкт-Петербург


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2021 года

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

судьи Добрыниной А.Н.

при секретаре Городнянской К. А.

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО3 и ФИО4 к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» об изменении условий договора о долевом участии в строительстве, изменении условий одностороннего передаточного акта, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» об изменении п. 2.2 договора в части условий о площади квартиры, установив размер приведённой площади квартиры 70,72 кв. м., изменении п. 4.2 одностороннего передаточного акта от 30.12.2019 г., установив окончательную цену договора в размере 6 226 667 руб., о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 615 986 руб., исходя из необходимых расходов на устранение недостатков в размере 115 986 руб., а также компенсации за претерпевание неудобств в связи с неустранимыми недостатками квартиры в размере 500 000 руб., взыскании штрафа в размере 50% от присуждённой суммы, компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., судебных расходов: нотариальных расходов в размере 2 300 руб., услуг юриста в размере 2 300 руб., услуг копицентра в размере 2 473 руб., указав, что в конце декабря 2018 г. им была предложена квартира общей площадью 67,45 кв. м. в соответствии с проектной декларацией и планом, после чего ими 22.01.2019 г. был заключен договор долевого участия. В октябре 2019 г. им сообщили о вводе дома в эксплуатацию, предоставили акт взаимозачета, в соответствии с которым истцам надлежало внести доплату за увеличение площади квартиры 399 925 руб. 50 коп., в т.ч. 53 282 руб. 49 коп. за услуги кадастровой организации. По мнению истцов, дополнительные метры получены застройщиком не путем перераспределения невостребованных квадратных метров, а путем замены материалов и уменьшения толщины стен, в т.ч. и капитальных, с целью получения необоснованной выгоды. Застройщик должен был обосновать увеличение площади на 11,47%, однако ссылался на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство от 17.02.2018 г. получено с нарушением ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, без учета существенных изменений проектной документации, о которых дольщик не был поставлен в известность застройщиком, что противоречит ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей». Проектная декларация не соответствует требованиям, установленным ч. 1.1 и 2 ст. 3, ст. 20, 21 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", т.к. содержала недостоверные сведения о строящемся объекте строительства. При заключении договора долевого участия уже учтено увеличение площади на 3,89 кв. м. Отклонение приведенной площади после обмера кадастровым инженером составляет всего 0,58 кв. м. (71,3-70,2). Превышение площади квартиры более чем на 5% считает существенным недостатком, для восстановления звукоизоляции и теплоизоляции дольщик понесет дополнительные затраты, которые оценивает в 500 000 руб. При осмотре квартиры было выявлено отступление от проекта, т.к. воздуховод должен проходить через места общего пользования, а он проходит через всю прихожую. Выводы труб горячей, холодной воды, канализации оказались в прихожей, т.е. коридор превращен в «мокрое» помещение (л.д. 177).

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, направили своего представителя, которая заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что предметом договора об участии в долевом строительстве являлась квартира общей проектной площадью 67,54 кв. м. стоимостью 6 226 667 руб. Общая цена объекта долевого строительства, подлежащая уплате участником, определяется исходя из фактического размера переданного участнику долевого строительства объекта. По заданию застройщика кадастровым инженером были выполнены кадастровые работы по определению фактической площади дома и всех расположенных в нем помещений, в соответствии с ведомостью приведенная площадь квартиры истцов составляет 71,3 кв. м. 10.12.2019 г. истцами был произведен осмотр квартиры, по результатам которого был составлен акт, в котором зафиксировано отсутствие замечаний по отделке, ранее выявленные замечания были устранены. 14.04.2020 г. истцы получили ключи от квартиры. После получения истцами ключей ответчик не получил от истцов каких-либо требований в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Разница между общей проектной площадью и общей приведенной площадью составляет 3,76 кв. м., т.е. площадью объекта увеличилась на 5,17%. Правом на расторжение договора в связи с изменением общей площади помещения свыше 5% дольщики не воспользовались.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

22.01.2019 г. между ФИО3, ФИО4 и ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» заключен договор №К/3.3/4/21/560/3/ФСК участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и передать истцам <адрес>, проектный №, общей проектной площадью включая площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов – 67,54 кв. м. (л.д. 12).

Согласно п. 2.3 договора проектная планировка объекта является предварительной. Фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от проектной как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.6 договора. При этом увеличение или уменьшение на 5% и меньше размера общей площади, указанного в п. 2.2 договора, не является существенным. Согласно п. 2.4 передача объекта долевого строительства застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.04.2019 г.

Согласно п. 3.2.1, 3.2.3 договора участник обязуется внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором, в размере, срок и порядке, установленные договором и/или действующим законодательством. Пунктом 3.2.3.1 договора предусмотрено, что в случае наличия оснований для доплаты в соответствии с п.4.6 договора внести соответствующие денежные средства на расчетный счет застройщика, подписать акт приема-передачи объекта. При уклонении участия от принятия объекта по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта.

Цена договора состоит из суммы денежных средств:

4.1.1 – по возмещению затрат на строительство и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома, в т.ч. затрат согласно п. 1.2, 2.1, 2.2 договора, относящихся к объекту долевого строительства,

4.1.2 – на оплату услуг застройщика, которая в свою очередь состоит из:

- денежных средств в размере 566 061 руб., которые используются застройщиком в т.ч. на подготовку документации по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома и выполнение работ по строительству необходимых для его жизнеобеспечения инженерной инфраструктурой, транспортных объектов (дорог, стоянок и т.д.),

- услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию многоквартирного дома в целом, постановку многоквартирного дома и объекта на кадастровый учет, извещением участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, фактической и юридической передачей объекта, предоставлением в регистрирующий орган документов застройщика, размер которых составит не более 826 руб. за 1 кв. м. На дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 6 226 667 руб. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта в составе многоквартирного дома с учетом проектной площади объекта, указанной в п. 2.2 договора, и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома, в т.ч. затрат согласно п. 1.2, 2.1, 2.2 договора, относящихся к объекту долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом 4.6 договора установлено, что цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством РФ. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации обязаны произвести между собой следующие расчеты:

сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом:

разница в площади между площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанно в п. 2.2 договора, умножается на стоимость 1 кв. м, равную 92 192 руб. 29 коп.

При этом стороны договорились, что максимальное изменение площади в сторону увеличения или уменьшения составит не более 5 % от общей проектной площади объекта, указанной в п. 2.2 договора.

28.08.2019 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 164).

10.19.2019 г. истцами подписан акт осмотра <адрес> доме по указанному адресу, в котором указано, что при осмотре квартиры замечаний по отделке не обнаружено, ранее выявленные замечания были устранены (л.д. 213).

30.12.2019 г. составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым истцам передана квартира по адресу: <адрес> общей проектной площадью 67,54 кв. м., общей приведенной площадью 71,30 кв. м., общей площадью квартиры по ведомости 68,70 кв. м., площадью лоджий, балконов с коэффициентом – 2,60 кв. м. (л.д. 43).

14.04.2020 г. истцами получены ключи от квартиры (л.д. 214).

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно ст. 5 указанного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ст. 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Статьей 9 Закона предусмотрено право участника долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Суд полагает, что оснований для удовлетворения требования истцов об изменении п. 2.2 договора в части условий о площади квартиры, установив размер приведенной площади квартиры 70,72 кв. м., не имеется.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором, заключенным между сторонами (п. 2.2) установлена общая проектная площадь квартиры 67,54 кв. м., общая приведенная площадь квартиры 71,30 кв. м.

Каких-либо правовых оснований для изменения общей приведенной площади объекта, установленной данным пунктом, не имеется.

Истцами не представлено доказательств того, что сведения об объекте долевого участия на момент заключения договора противоречили данным, указанным в проектной документации и проектной декларации, как и доказательств того, что фактически переданное истцами жилое помещение имеет иные размеры по сравнению с теми, которые указаны в ведомости помещений и площадей и акте приема-передачи; от права заявить ходатайство о назначении экспертизы представитель истцов отказалась. Требования о признании договора об участии в долевом строительстве на основании п. 4.1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", истцы не заявляли, приняли ключи от квартиры, односторонний акт приема-передачи не просили признать недействительным.

Также не подлежит удовлетворению требование истцов об изменении п. 4.2 одностороннего акта приема-передачи, с установлением цены договора в размере 6 226 667 руб., т.к. данный односторонний акт составлен в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.

С учетом положения п. 4.6 договора участник долевого строительства оплатил застройщику стоимостью 67,54 кв. м.: 92 192,29 руб. * 67,54 кв.м. = 6 226 667 руб. 29 коп.

В соответствии с ведомостью помещений и их площадей общая приведенная площадь квартиры (включая площадь лоджий/балконов – с коэффициентом) составляет 71,30 кв. м, которая состоит из: коридора площадью 15,2 кв. м., туалета 1,3 кв. м., жилой комнаты 13,7 кв. м., кухни 9,7 кв. м., жилой комнаты 11,9 кв. м, жилой комнаты 12,1 кв. м., совмещенного санузла 4,8 кв. м., балкона остекленного 2,6 кв. м. с понижающим коэффициентом 0,3. Следовательно стоимость объекта долевого строительства, не включающая стоимость услуг застройщика в соответствии с п.п. «б» п. 4.1.2 договора, составляет 6 573 310 руб. 28 коп. (92192,29*71,30 кв.м.).

Разница между общей проектной площадью и общей приведенной площадью составляет 3,76 кв. м., т.е. площадь объекта увеличилась на 5,57%. В соответствии со ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае превышения изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, на 5% и более, участник долевого строительства вправе требовать в судебном порядке расторжения договора. Данным правом истцы не воспользовались.

Оснований для соразмерного уменьшения цены договора на 615 986 руб., в т.ч. расходы по устранению недостатков в размере 115 986 руб., компенсацию за претерпевание неудобств в связи с неустранимыми недостатками, также не имеется, поскольку суду не представлено допустимых, достоверных доказательств того, что в квартире, переданной истцам, имеются какие-либо недостатки. Представителю истцов было разъяснено право заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, однако представитель истца отказалась, мотивировав это тем, что она имеет специальные познания. Однако в данном случае наличие у истца познаний в области строительства не является достаточным для удовлетворения требований только на основании его доводов, не подтвержденных заключением специалиста или судебной экспертизы.

Вместе с тем, суд полагает, что имеются основания для взыскания в пользу истцов с ответчика компенсации морального вреда.

Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Суд полагает, что ответчик нарушил права истца, отклонившись от проектной площади помещения более чем на 5%, в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., учитывая размер заявленного истцами требования о взыскании компенсации морального вреда.

Соответственно, на основании ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскивает с ответчика в пользу истцов штраф в размере 50% от присужденной суммы, что составит 7 500 руб. в пользу каждого из истцов.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать государственную пошлину в доход государства в сумме 300 руб.

Требование истцов о взыскании расходов по удостоверению доверенности удовлетворению не подлежит, поскольку из представленной доверенности не следует, что она выдана на ведение конкретного дела (л.д. 167).

Суду представлен договор об оказании юридических услуг, заключенный 04.02.2020 г. между ФИО1 и ООО «Юридическая Компания «Точка Закона», предметом которого явилось оказание юридических услуг по правовому анализу ситуации, подготовка проекта претензии, проекта жалобы в прокуратуру Санкт-Петербурга, сопровождение интересов на переговорах с ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад» по вопросу досудебного урегулирования спора (л.д. 188), согласно которому стоимость услуг составила 32 000 руб., при этом квитанция об оплате услуг подтверждает оплату в размере 15 000 руб. Оснований для удовлетворения требования о взыскании судебных расходов не имеется, т.к. договор заключен не истцами, а их представителем по доверенности; кроме того, в предмет договора входили услуги, не связанные с составлением рассматриваемого иска и ведением гражданского дела в суде.

Из представленных чеков на копировальные услуги (л.д. 189) невозможно установить, копирование каких именно документов производилось, в каких целях и объемах.

Руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. и штраф в размере 7 500 руб.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» в пользу ФИО4 компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. и штраф в размере 7 500 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер Северо-Запад» государственную пошлину в доход государства в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 30 июня 2021 года.

Судья Добрынина А. Н.

Копия верна: