Решение № 2-549/2017 2-549/2017~М-549/2017 М-549/2017 от 1 июня 2017 г. по делу № 2-549/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 июня 2017 года г. Богородицк

Богородицкий районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Финошиной О.А.,

при секретаре Жуковой В.С.,

с участием

представителя истца ФИО7 по доверенности ФИО5,

ответчика ФИО6,

представителя ответчика ФИО6 по ордеру адвоката Семенова И.В., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

ст.помощника Богородицкого межрайонного прокурора Сапронова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2549/2017 по иску ФИО7 к ФИО6 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения и переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО6 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения и переводе прав и обязанностей покупателя, указывая, что ей на праве собственности, возникшему на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит жилая комната, общей площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 1,2, расположенная в квартире коммунального заселения по адресу: <адрес>,2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ 71-АГ №. Собственником комнаты №3 в квартире по вышеуказанному адресу являлась ФИО8, 24.11.2016 года истцом было получено уведомление от ФИО8 от 18.11.2016г., в котором последняя известила о своем намерении продать принадлежащую ей комнату №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, за <данные изъяты> рублей. Истец выразила согласие на выкуп комнаты по заявленной цене, о чем написала уведомление, направленное 19.12.2016 года заказным письмом с уведомлением в адрес ФИО8 Однако никакого ответа на свое уведомление истец в течении месяца не получила. ФИО8 с ней не связывалась, об условиях проведения сделки купли-продажи ее не информировала, хотя истец готова была купить комнату. В январе 2017 года, от соседей по квартире истец узнала, что ФИО8, в нарушении установленных законодательством норм, несмотря на заявление о согласии выкупить комнату, уже осуществила продажу комнаты постороннему лицу ФИО6, в чем истец убедилась, получив 25.01.2017 года выписку из Единого Государственного реестра недвижимости в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Со ссылкой на ст.250 ГК РФ, ст. 42 ЖК РФ, просит:

- перевести на истца, ФИО7, права и обязанности покупателя комнаты №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер № путем замены ответчика ФИО6 на ФИО7 в договоре купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер и дата государственной регистрации права № от 29. 12.2016 г.);

- признать ФИО6 не приобретшим право пользования на комнату №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

- выселить ответчика ФИО6 из комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

В судебное заседание истец ФИО7 не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 по доверенности ФИО5 исковые требования ФИО7 поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Пояснила о том, что истец ФИО7 готова приобрести вышеуказанную комнату в квартире по той цене, которая была уплачена ответчиком ФИО6 третьему лицу ФИО8 в размере <данные изъяты> рублей, в связи с чем она внесла деньги в указанной сумме на счет Управления Судебного Департамента в Тульской области 29.05.2017. Деньги, перечисленные на счет Управления Судебного Департамента в Тульской области в размере <данные изъяты> рублей, в обеспечение заявленных требований, просила взыскать с ФИО7, в пользу ответчика ФИО6

В судебном заседании ответчик ФИО6 исковые требования ФИО7 не признал в полном объеме, просил в них отказать, указывая о том, что 17.10.2016 он с ФИО8 подал документы в ГБУ ТО «МФЦ» отделение №5 в г.Богородицк, с целью покупки комнаты. Юридический отдел проверил документы, все было в порядке. Позже продавцу комнаты ФИО8 позвонили и сообщили, что сделка приостановлена, поскольку нет отказов от преимущественной покупки комнаты от сособственников квартиры. Один из сособственников – ФИО1 написала отказ, связаться с другим сособственником было сложно, поскольку квитанции на оплату комнаты приходят на фамилию ФИО4, ее никак не могли найти. В МФЦ нашли документы, согласно которым собственником комнаты являлась ФИО7, ФИО8 направила ей два уведомления. Регистрационное дело было приостановлено. Письмо, направленное по адресу: <адрес>, ФИО7 получила. Ответа от нее не последовало. 20.12.2016 он с ФИО8 пришел в МФЦ, было возобновлено регистрационное дело, сделка купли-продажи была оформлена по закону. Ни он, ни продавец ФИО8 не нарушали закон. Он заплатил деньги и является полноправным владельцем комнаты №3, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 по ордеру адвокат Семенов И.В. исковые требования ФИО7 не признал, просил отказать в их удовлетворении.

В судебное заседание третье лицо ФИО8, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явилась, возражений по поводу заявленных требований в адрес суда не представила, об отложении судебного заседания суд не просила.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (Управление Росреестра по Тульской области), привлеченный по делу определением Богородицкого районного суда Тульской области от 25.04.2017 года, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился.

По основаниям, предусмотренным ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 206 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1, 2 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно справке-паспорту на квартиру для приватизации №, выданной ДД.ММ.ГГГГ Богородицким отделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», жилое помещение – квартира № дома № <адрес>, состоит из 5 комнат. Общая площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м, жилая площадь – <данные изъяты> кв.м (жилая комната №1 – <данные изъяты> кв.м, жилая комната №2 – <данные изъяты> кв.м, жилая комната №3 – <данные изъяты> кв.м, жилая комната №4 – <данные изъяты> кв.м, жилая комната №5 – <данные изъяты> кв.м).

По делу установлено, что на основании договора дарения от 29.10.2013 ФИО7 является собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, номера на поэтажном плане 1,2, расположенной в квартире <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 71-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, является ФИО6, право собственности к которому перешло по договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО8 Указанный договор прошел государственную регистрацию, право собственности ответчика ФИО6 на спорную комнату было зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ №, о чем свидетельствует соответствующая выписка.

Как следует из договора купли-продажи комнаты от 17 октября 2016 года, копия которого имеется в материалах дела, ФИО8 «Продавец» и ФИО6 «Покупатель» заключили вышеуказанный договор купли-продажи комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 3, расположенной по адресу: <адрес>.

Комната принадлежит ФИО8 на праве собственности на основании договора купли-продажи комнаты от 2 февраля 2012 года, что подтверждается записью в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права собственности 71-АГ 521032.

Согласно п.3 договора цена комнаты составляет <данные изъяты> рублей.

17 октября 2016 года ФИО8 и ФИО6 обратились в ГБУ ТО «МФЦ» отделение №5 в г.Богородицк с заявлениями о государственной регистрации права на недвижимое имущество – вышеуказанную спорную комнату, ими были представлены договор купли-продажи комнаты от 17.10.2016, справка МП «Сервис» от 13.10.2016, заявление ФИО1 от 17.10.2016, копии которых имеются в материалах гражданского дела.

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, регистрация права собственности на объект недвижимости: кадастровый №, комната площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 3, адрес: <адрес>, была приостановлена на срок до 27 января 2017 года начиная с 27 октября 2016 на основании заявления ФИО8, в связи с необходимостью предоставления отказа от преимущественного права покупки.

18 ноября 2016 года ФИО8 направила ФИО7 по адресу: <адрес>, и по адресу: <адрес>, письмо, из текста которого усматривается, что она уведомляет о продаже принадлежащей ей комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, комната №3, за <данные изъяты> рублей, предлагая ей, в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки комнаты, либо отказаться от своего права в письменном виде, что подтверждается копией уведомления и почтовыми конвертами.

Указное уведомление о намерении продать комнату, ФИО7 по адресу: <адрес>, было получено 24 ноября 2016 года, что подтверждается копией уведомления о вручении.

19 декабря 2016 года на основании заявлений ФИО6 и ФИО8 была возобновлена государственной регистрации права спорной комнаты. ФИО8 были предоставлены письмо от 18.11.2016 и уведомление о вручении от 24.11.2016.

29 декабря 2016 года государственная регистрация права была произведена.

Данные факты установлены в судебном заседании, а также подтверждаются показаниями свидетеля ФИО2, которая показала, что она работает в ГБУ ТО «МФЦ» отделение №5 в г.Богородицк. ФИО8 и ФИО6 в МФЦ был составлен договор купли-продажи, который с заявлением, квитанцией об оплате государственной пошлины, отказом ФИО1 от преимущественного права покупки комнаты, были приняты на регистрацию в их отделение. После чего данный пакет документов они передали в Росреестр. Государственная регистрация была приостановлена, поскольку не хватало отказа от преимущественного права покупки от другого сособственника. В дальнейшем государственная регистрация была возобновлена.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ч.1, 2 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

19 декабря 2016 года ФИО7 направила ФИО8, по адресу, указанному в уведомлении о намерении продать комнату: <адрес>, письмо, из текста которого усматривается, что она согласно приобрести комнату площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, комната №3, что подтверждается копией описи почтового отправления и почтовой квитанцией.

Согласно отслеживанию почтовых отправлений, с сайта «Почта России», вышеуказанное заказное письмо 21 декабря 2017 года прибыло в место вручения, но не было получено ФИО8 по неизвестным суду причинам – «неудачная попытка вручения». 1 февраля 2017 года письмо выслано обратно отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждается копией почтового конверта с уведомлением о вручении.

Третьим лицом ФИО8, в нарушение положений ст.56 ГК РФ, не представлено доказательств уважительности не получения уведомления ФИО7 о намерении приобрести комнату площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, комната №3, в течение месячного срока установленного ст. 250 ГК РФ.

В судебном заседании свидетель ФИО3 показала, что она является дочерью ФИО8, с которой вместе ходила в МФЦ, где им пояснили, что для продажи необходимы отказы от преимущественного права покупки комнаты от других сособственников квартиры. ФИО1 сразу написала отказ. Для получения отказа от второго сособственника они ездили в <адрес>, где ФИО7 пояснила им, что не проживает в спорной комнате и она ей не нужна, однако в МФЦ ехать отказалась. После чего они отправили ей уведомление по почте, подождали 30 дней и снова обратились в МФЦ.

Оценивая показания свидетеля ФИО3 в судебном заседании, суд относится к ним критически поскольку, согласно пункту п.2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что преимущественное право истца ФИО7 на приобретение комнаты в коммунальной квартире, принадлежащий ФИО8, было нарушено.

С доводами ответчика ФИО6 о том, что сделка купли-продажи была оформлена в соответствии с требованиями закона, суд согласиться не может.

Истец ФИО7 обратилась в суд с исковыми требованиями о переводе на нее прав и обязанностей покупателя в течение трехмесячного срока, установленного ч.3 ст.250 ГК РФ.

Обстоятельство, что истец ФИО7 готова приобрести комнату площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, комната №3, за ту цену, по которой эта комната была продана ответчику ФИО6, подтверждается квитанцией от 29 мая 2017 года о зачислении на счет Управления Судебного Департамента в Тульской области представителем ФИО5 в интересах истца ФИО7 в обеспечении иска денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей.

В материалах дела имеется копия соглашения о расторжении договора купли-продажи от 24 апреля 2017, согласно которому, ФИО8 и ФИО6 пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 17 октября 2016 года, комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

По изложенным основаниям, исковые требования истца ФИО7 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования истца ФИО7 о признании ФИО6 не приобретшим право пользования комнаты №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, и его выселении из указанного жилого помещения, суд руководствуется положениями ст. 30, 35 ЖК РФ, ст.304 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ч.1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Учитывая, что в связи с переводом прав и обязанностей покупателя комнаты №3 расположенной по адресу: <адрес>, на истца ФИО7 ответчик ФИО6 перестает быть собственником вышеуказанной комнаты в квартире, то у него отсутствуют основания пользования данным жилым помещением, в связи с чем, он не приобретает на него права пользования и подлежит выселению.

Рассмотрев исковые требования ФИО7 к ФИО6 в пределах заявленных требований, суд приходит к выводу об их удовлетворении в полном объеме по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО7 к ФИО6 о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения и переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить.

Перевести на ФИО7, права и обязанности покупателя комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, путем замены ответчика ФИО6 на ФИО7 в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

Признать ФИО6 не приобретшим право пользования на комнату №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и выселить ответчика ФИО6 из комнаты №3, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 за счет средств, внесенных представителем ФИО7 по доверенности ФИО5 на счет (для учета операций с денежными средствами, являющимися предметом залога) в Управление Судебного Департамента в <адрес>, денежную сумму в размере 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

По вступлении решения в законную силу отменить меру обеспечения иска в виде ареста, принятую определением Богородицкого районного суда Тульской области от 25 апреля 2017 года, на комнату №, площадью 17,10 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богородицкий районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 6 июня 2017 года.