Решение № 2-4221/2026 2-4221/2026~М-2397/2026 М-2397/2026 от 22 апреля 2026 г. по делу № 2-4221/2026

Дело №–4221/2026

УИД 50RS0№-35


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2026 года <адрес>

Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А., при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по Договору участия в долевом строительстве № СП-3/3/17/79а-1453И от 16.11.2021г. в сумме 493 961 руб. 51 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.11.2021г. по 05.03.2026г. в размере 300 288 руб., неустойку в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения из расчета суммы долга 493 961 руб. 51 коп., компенсацию морального вреда в сумме 100 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., почтовые расходы в размере 187 рублей.

В обоснование иска указано, что 16.11.2021г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № СП-3/3/17/79а-1453И в отношении нежилого помещения для временного проживания (апартамент), расположенного по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.

<адрес> квартиры составляет 29,24 кв.м., из них кухня-ниша – 4,.04 кв.м., лоджия-1 – 3,76 кв.м., прихожая - 4,78 кв.м., санузел – 3,03 кв.м., студия – 13,63 кв.м. Согласно условиям договора стоимость 1 квадратного метра – 262 745 руб. 48 коп., итого цена договора составила 7 682 677 руб. 84 коп. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме.

Ссылаясь на то, что при расчете стоимости объекта в отношении площади лоджии ответчиком не был применен понижающий коэффициент 0,5, о чем указано в столбце № приложения № к Договору, истец просит взыскать сумму излишне уплаченных денежных средств в размере 493 961 руб. 51 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия с просьбой выплатить стоимость устранения недостатков оставлена без внимания.

В связи с чем, истец обратилась с иском в суд.

Истец и ее представитель по доверенности в судебное заседание не явились, о дате и времени разбирательства надлежаще извещены.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, ране представил в суд письменные возражения на иск, согласно которым считает заявленные требования необоснованными, поскольку условия договора долевого участия в строительстве были определены застройщиком и приняты участником долевого строительства при подписании договора, приобретенная по договору квартира была принята истцом без замечаний. Заключенным договором долевого участия предусмотрена возможность изменения цены договора только в случае превышения предельных параметров (отклонений) в площади квартиры более 1 кв.м., тогда как инвестируемая площадь квартиры, согласно договору, составляла 29,24 кв. м, а согласно акту приема-передачи спорная квартира имеет площадь 28,30 кв. м, т.е. погрешность в площади составила 0.94 кв.м., что меньше предельного допустимого размера отклонения. На основании изложенного просил в удовлетворении иска отказать.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд постановил решение по делу при данной явке в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (чч. 1, 2 ст. 5 указанного Федерального закона).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Судом установлено, что 16.11.2021г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № СП-3/3/17/79а-1453И в отношении нежилого помещения для временного проживания (апартамент), расположенного по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.

<адрес> квартиры составляет 29,24 кв.м., из них кухня-ниша – 4,.04 кв.м., лоджия-1–3,76 кв.м., прихожая - 4,78 кв.м., санузел – 3,03 кв.м., студия – 13,63 кв.м.

Согласно условиям договора стоимость 1 квадратного метра – 262 745 руб. 48 коп., итого цена договора составила 7 682 677 руб. 84 коп. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме.

Согласно п. 1.1 Договора, площадь объекта долевого строительства – общая площадь объекта долевого строительства, определяемая в соответствии с проектной документацией и включающая в себя площадь всех помещений, в том числе площадь лоджии и указанная в столбце 6 Приложения № к Договору, складывающаяся из: площади объекта долевого строительства (без учета лоджии), определяемой в соответствии с проектной документацией, далее площадь объекта долевого строительства (без учета лоджии) (столбец 7 Приложения 1 к Договору) и площади лоджии объекта долевого строительства (столбец 8 Приложения № к Договору).

В соответствии с п. 2.3. Договора Площадь Объекта долевого строительства указывается в Приложении № к Договору (столбец 6 Приложения № к Договору) в соответствии с утвержденной проектной документацией Объекта и после ввода Объекта в эксплуатацию уточняется Сторонами в Акте приема-передачи Объекта долевого строительства или одностороннем Акте приема-передачи Объекта долевого строительства, составленном Застройщиком на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации), подготовленного в соответствии с законодательством о государственной кадастровом учете недвижимого имущества.

На основании п. 3.3. Договора Цена Договора изменяется только в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора. Изменение площади лоджии Объекта долевого строительства (столбец 8 Приложения № к Договору) не является основанием для изменения цены Договора.

Согласно п. 3.5. Договора если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая Площадь Объекта долевого строительства (без учета лоджии) окажется меньше Площади Объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения № l к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 (одного) кв.м. Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № к Договору (столбец 9), на разницу между фактической площадью Объекта долевого строительства (без учета лоджии) (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)) и Площадью Объекта долевого строительства (без учета лоджии), указанной в столбце 7 Приложения № к Договору.

Во исполнение ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве с ДД.ММ.ГГГГ действует Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", согласно которому с ДД.ММ.ГГГГ при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для балконов 0,3 и для лоджий 0,5.

Таким образом, понижающий коэффициент для балконов и лоджий введен для обязательного применения с ДД.ММ.ГГГГ, и должен был быть учтен застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве при определении цены договора, предусматривающего инвестирование строительства квартиры с лоджией или бакланом, которые в по смыслу ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации хоть и не включаются в общую площадь жилого помещения, но с учетом положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, предназначены для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 акта Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял Объект долевого строительства: нежилое помещение для временного проживания (апартамент) №, общей площадью (в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) 28,3 кв.м., расположенное на 09 этаже по адресу: 143082, Российская Федерация, <адрес>, городской округ Красногорск, <адрес>, корпус 2.

Таким образом, разница в площади переданного объекта долевого строительства и площади, указанной в договоре долевого участия в строительстве, составляет 29,24 - 28,30 = 0,94 кв.м.

После завершения строительства застройщиком совместно с БТИ в рамках исполнения действующего законодательства Российской Федерации проведена техническая инвентаризация объекта - многоквартирного жилого дома и всех входящих в его состав помещений, по результатам которой застройщику выдан технический паспорт многоквартирного жилого дома. <адрес> в результате проведения технической инвентаризации внесена в выписку из ЕГРН.

Согласно проведенному ООО «БТИ» кадастровому учету и предоставленным обмерам техническая ошибка в подсчете фактической площади квартиры отсутствует. В ходе окончательных обмеров, произведенных БТИ было выяснено, что в процессе выполнения строительно-монтажных работ общая площадь жилого помещения изменилась на 0,94 кв.м.

Таким образом, отклонение от общей площади объекта долевого строительства, указанной в столбце № приложения № к Договору, составило менее чем на 1 кв.м. включительно, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика излишне уплаченные денежные средства по Договору участия в долевом строительстве № СП-3/3/17/79а-1453И от 16.11.2021г. в сумме 493 961 руб. 51 коп. не подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец предъявляет требования о возврате денежных средств за разницу в площади переданного объекта долевого строительства и площади, указанной в договоре долевого участия в строительстве.

Указанное требование по своей сути является соразмерным уменьшением цены договора участия в долевом строительстве, поэтому на указанное требование в том числе распространяется мораторий, установленный Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № по актам приема-передачи, подписанным в 2025 году.

Согласно положениям абзаца 5 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку, основания для обращения в суд с требованием о взыскании стоимости восстановительного ремонта объекта возникли после ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому возмещению подлежат только фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, поскольку акт приема-передачи квартиры подписан 31.01.2025г., истец имеет право требовать в судебном порядке лишь возмещения фактически понесенных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства как в период действия моратория, то есть с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, так и по его истечении, соответственно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в данной части на спорные правоотношения распространяются положения ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», из которых следует, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Исходя из смысла положений ст. 10 указанного Закона, при решении вопроса о компенсации морального вреда гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения его прав застройщиком при исполнении договора долевого участия.

Суд взыскивает в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера причиненных страданий, степени вины, длительности неисполнения законных требований.

В связи с тем, что в удовлетворении основного требования истцу отказано, производные требования, такие как взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, штрафа и судебные расходы также не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 24 статьи 50, пунктом 2 статьи 61.1 Бюджетного кодекса РФ государственная пошлина (по нормативу 100 процентов) по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации) подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов.

При этом в силу пункту 3 статьи 333.18 НК РФ государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия.

Таким образом с ответчика в бюджет муниципального образования Ленинский городской округ <адрес> надлежит взыскать государственную пошлину, от которой был освобожден истец, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в сумме 3 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания излишне уплаченные денежные средства в сумме 493 961 руб. 51 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки по день фактического исполнения, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда в большем размере – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» в бюджет муниципального образования Ленинский городской округ <адрес> государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Гоморева

Полное мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.