Решение № 2-1461/2025 2-1461/2025~М-434/2025 М-434/2025 от 16 июля 2025 г. по делу № 2-1461/2025

УИД: 59RS0004-01-2025-000801-33

Дело № 2-1461/2025


РЕШЕНИЕ

Именем российской Федерации

03 июля 2025 года город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Зуевой М.А.,

с участием помощника прокурора Свердловского района г. Перми ФИО6,

представителя истца ФИО1 – ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, к муниципальному образованию «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> взыскании выкупной цены за аварийное жилое помещение, судебных расходов,

установил:

ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО2, с учетом уточнения исковых требований, обратилась с иском к муниципальному образованию «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью 60,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>, в размере 8 719 900 руб., судебных расходов по составлению отчета об оценке - 20 000 руб., по оплате услуг нотариуса за удостоверение доверенности – 1 850 руб., по оплате услуг представителя – 60 000 руб., за составление рецензии – 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 3 000 руб. В обоснование требований указано, что истцам на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 60,6 кв.м, по адресу: <Адрес>. Спорная квартира находится в залоге ПАО «Сбербанк», поскольку в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ приобретена с использованием заемных средств. Многоквартирный <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить жилые помещения и снести аварийный дом. Согласно отчету об оценку № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Успех», выкупная стоимость составляет 8 719 900 руб.

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление жилищных отношений администрации <Адрес> (том 1 л.д. 1-2).

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО2 (том 2 л.д. 40-41).

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала. Факт оплаты по договору правового обслуживания от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривала.

Представитель ответчика, третьего лица управления жилищных отношений администрации <Адрес> в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором не согласилась с установленной заключением судебной экспертизы размером стоимости сверхнормативной площади земельного участка под многоквартирным домом, в остальной части не возражает против выводов заключения. Указала, что денежные средства в размере 30 000 руб. по оплате экспертизы внесены на депозит (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

Третьи лица ФИО2, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в порядке, предусмотренном законом.

Третье лицо Территориальное управление Министерства труда и социального развития <Адрес> по городу Перми представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором №

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв, из которого усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму 2 483 881 руб. 83 коп. под 7,9% годовых сроком на 240 месяцев, с целью приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет 1 378 295 руб. 96 коп., просроченная задолженность отсутствует. В случае удовлетворения исковых требований просит возложить обязанность провести выплату возмещения за выкупаемое жилое помещение путем перечисления денежных средств на счет, открытый в ПАО Сбербанк, в счет задолженности по кредитному договору на момент исполнения решения суда (том 1 л.д. 168-170).

Прокурор полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, с определением выкупной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, допросив эксперта, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, что предусмотрено положениями части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 (ранее ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ состоит в браке с ФИО2, является матерью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (том 1 л.д. 11, 13-15, 161-166).

ФИО1, ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 16-18) на праве общей долевой собственности, ФИО1 8/10 доли в праве, ФИО2 и ФИО2 по 1/10 доли в праве, принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 60,6 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес> (том 1 л.д. 124-130).

В отношении указанной квартиры имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ПАО «Сбербанк России» в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 240 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму 2 483 881 руб. 83 коп. под 7,9% годовых сроком на 240 месяцев, с целью приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение (том 1 л.д. 175, 181-187).

Согласно справке ПАО «Сбербанк России», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 378 295 руб. 96 коп. (том 1 л.д. 180).

В жилом помещении по адресу: <Адрес> по месту жительства зарегистрированы: ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 132, том 2 л.д. 26, 72).

В заключении по результатам технического обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, выполненного в ДД.ММ.ГГГГ ООО «НОВАЯ ПЕРМЬ», сделаны следующие выводы: техническое состояние фундаментов, перекрытий, крыши, лестниц, балконов находится в аварийном состоянии, стен – в ограниченно работоспособном, отмостки, кровли, полов, перегородок, заполнений оконных проемов, заполнений дверных проемов – в неудовлетворительном. Техническое состояние здания в целом оценено как аварийное. Физический износ строительных конструкций здания составляет 50-80%. На момент обследования срок эксплуатации здания, согласно техническому паспорту, составлял 70 лет, срок службы основных конструкций здания превышает нормативный период эксплуатации данных конструкций. Данные о проведение капитального ремонта не представлены. Стоимость капитального ремонта здания будет превышать затраты на возведение нового строения из современных конструкций и материалов. Также установлено, что несущие и ограждающие конструкции многоквартирного дома не удовлетворяют требования подпунктов 10,15, 16 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения, непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома содовым домом» в части работоспособного технического состояния, обеспечения необходимого температурно-влажностного режима и защиты от проникновения атмосферных осадков; здание не отвечает требованиям безопасности, указанным в главе 2 статьях 7,8 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ. Дальнейшая эксплуатация многоквартирного дома не допустима, так как не обеспечивает безопасного проживания граждан (том 2 л.д. 97-113).

ДД.ММ.ГГГГ заключением межведомственной комиссии № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 214).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> многоквартирный <Адрес> в <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 215).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> изъят для муниципальных нужд <Адрес> земельный участок, кадастровый № под многоквартирным домом по адресу <Адрес> (том 2 л.д. 95).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес>, в связи с признанием многоквартирного <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу, принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение квартиры № площадью 60,6 кв.м (том 2 л.д. 94 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО7 направлено уведомление с приложением заключения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором разъяснено о необходимости освобождения занимаемых жилых помещений и сносе многоквартирного дома (том 2 л.д. 116).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1952 года постройки. Сведения о капитальном ремонте отсутствуют (том 1 л.д. 150-158).

Согласно справке ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <Адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о проведении капитального ремонта многоквартирного <Адрес> в <Адрес> отсутствуют. В архиве отсутствуют сведения о приватизации жилых помещений до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 149 оборот).

Согласно сведениям, представленным управлением жилищных отношений администрации <Адрес>, первый договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан по <Адрес>, администрацией <Адрес> и гражданином заключен ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 75-76).

Согласно сведениям, представленным департаментом жилищно-коммунального хозяйства администрации <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом находится в управлении ТСЖ «Красные Казармы» с ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения, о нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) отсутствуют. Противоаварийные мероприятия и комиссии ЧС в отношении многоквартирного дома не проводились (том 2 л.д. 93).

На основании изложенного, с учетом того, что органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом и жилые помещения, в том числе принадлежащее истцам, в указанном доме изъяты, однако договор изъятия до сих пор с истцами не заключен, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение подлежат удовлетворению.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из заключения эксперта ФИО8 №-ОН/2025 следует, что жилой дом по адресу: <Адрес>, в котором расположено изымаемое жилое помещение 1952 года постройки, относится к III группе, общим сроком службы 100 лет. С даты постройки здания – 1952 год до даты первой приватизации жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ прошло 55 лет. Расчетным путем экспертом определен физический износ конструктивных элементов, подлежащих капитальному ремонту на дату первой приватизации – 56%, при котором здание находится в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации.

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Ответчиком, доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме, не представлено.

Отсутствие капитального ремонта до первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за жилое помещение – квартиру, общей площадью 60,6 кв.м. по адресу: <Адрес>, с учетом убытков, возникающих у собственников при изъятии жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за излишки земельного участка под многоквартирным домом, подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения суд исходит из следующего.Из представленного истцом отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценочная компания «Успех», рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, общей площадью 60,6 кв.м, по адресу: <Адрес>, определена в размере 6 124 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 84 900 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 624 000 руб., компенсация за сверхнормативный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом – 1 887 000 руб. (том 1 л.д. 229-250, том 1 л.д. 1-25).

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство поручено ЧПО ФИО8 (том 2 л.д. 128-130).

Согласно заключению эксперта №-ОН/2025, выполненного экспертом ФИО8, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, общей площадью 60,6 кв.м, по адресу: <Адрес>, определена в размере 5 430 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 118 800 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 590 500 руб., компенсация за сверхнормативный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом – 1 999 400 руб. (том 2 л.д. 147-233).

Не согласившись с заключением судебной экспертизы, представитель истца представила рецензию № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта №-ОН/2025, выполненную ИП ФИО9 (том 3 л.д. 16-32), из которой следует, что экспертом приняты во внимание объекты-аналоги, чья рыночная стоимость отличается от стоимости, определённой в аналитических данных, что является существенным отклонением. При расчете стоимости эксперт описывает корректировку на транспортную доступность «-5%» к стоимости, однако в таблице указывает, что транспортная доступность хорошая и поправка составляет – 0%. Эксперт применяет поправки на материал стен, этаж расположения, наличие балкона, применяя крайние значения из расширенного интервала, однако эксперт данный выбор не обосновывает. При этом необоснованный выбор коэффициентов существенно влияют на стоимость объекта исследования. Экспертом принята во внимание средняя корректировка на торг для земельного участка, однако вывод об объеме доступных данных по аналогам земельных участков не представлен, что не позволяет сделать вывод о неактивности рынка земельных участков под коммерческое и многоэтажное строительство. Эксперт занижает стоимость земельного участка под объектом исследования. Поправка на локальное местоположение земельного участка вводится необоснованно. Объект-аналог по земельным участкам продается вместе с проектом трехэтажного здания, что повышает его стоимость и не корректируется в заключении, при определении стоимости участка.

В результате проведенного рецензирования установлено, что заключение эксперта №-ОН/2025, выполненное экспертом ФИО8 вызывает сомнения в правильности и обоснованности данных экспертом выводов.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО8 пояснила, что подбор объектов-аналогов произведен исходя из расположения объекта оценки в 1 зоне престижности. Объект оценки расположен в полногабаритных домах. Во внимание также принято количество комнат и площадь. Во внимание не приняты объекты–аналоги полногабаритные дома по <Адрес>, поскольку это иной район - Ленинский, когда объект оценки расположен в <Адрес>. При определении рыночной стоимости желательно использовать объекты-аналоги, расположенные в том же районе, что и объект оценки, в такой же зоне престижности. Если есть объекты аналоги расположенные именно в этом районе, то предпочтение отдается им, иначе это приводит к искажению результата оценки. В аналитическом отчете «КД-консалтинг» цифра, на которую ссылается рецензент, стоит под «звездочкой», имеется пояснение, что эта выборка является нерепрезентативной для расчета среднего значения цены 1 кв.м. Ориентироваться на эту стоимость как на среднерыночную не правильно, поскольку она неинформативна, не отражает реальные цены. В таблице имеется ввиду, что рецензент сравнил именно со стоимостью, которая указана в аналитическом отчете, которая является результатом нерепрезентативной выборки, не может быть принята, не является анализом рынка, только ориентировочная, поскольку предложения ограничены. Ориентироваться на средние цены можно только для того, чтобы понять средний уровень цен. В данном случае определяем рыночную стоимость конкретного объекта, с его конкретными особенностями. Говорить о том, что объекты аналоги должны быть подобраны со средней стоимостью, указанной в аналитике, которая говорит о том, что это чисто информативная сумма, нельзя. Для этих аналогов выработка однородная. По корректировке транспортной доступности допущена техническая ошибка, которая в свою очередь не влияет на результат исследования. «-5%» указано не в той строке. Если данный показатель поставить в таблице на свое место, результат не поменяется. По поправкам на материал стен использован справочник Лейфера. Все корректировки приняты по нижним границам, поскольку объекты аналоги находятся в одном ценовом диапазоне, несмотря на возможно имеющиеся различия. При отличии в материале стен, принимать среднее значение «-17%», что повлияло на уменьшение стоимости объекта, слишком большая корректировка, поскольку на рынке в действительности такой разницы в цене нет, поэтому принимаются нижние диапазоны. В данных домах балконы имеют небольшую площадь, и их наличие не влияет существенно на стоимость объекта, поэтому во внимание приняты нижние границы. Справочник Лейфера не настаивает на том, чтобы применять средние значения, это остается на выбор оценщика/эксперта, с учетом опыта и аналитической информации, при этом не запрещает принимать средние пределы при достаточном обосновании. Использованы справочники 2022 года, поскольку в 2023 году и 2024 году таких справочников нет, за 2025 год не приобрела. Возможно, в 2023 году были какие-то дополнения к справочнику 2022 года, но как такового полного справочника нет. В аналитическом отчете анализ рынка земельных участков <Адрес> «КД-Консалтинг» четко прописан. На сегодняшний день пермский земельный рынок непрозрачен, неразвит, хаотичен. В практике предложений о продаже земельных участков под многоэтажное строительство очень ограничено. Наличие проекта не влияет существенно на рыночную стоимость объекта аналога. В материалы дела представлены письменные пояснения на рецензию.

Суд считает, что заключение судебной экспертизы является полным, мотивированным, обоснованным, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Экспертиза проводилась экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, каких-либо сомнений в квалификации эксперта, его заинтересованности в исходе дела не имеется.

Критическое отношение стороны истца к методике проведения экспертизы, квалификации эксперта и его выводам не делает представленное доказательство недопустимым, которое не должно быть принято и оценено судом.

Рецензия на заключение судебной экспертизы не является самостоятельным исследованием, и, по своей сути, сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов судебной экспертизы. Представленная рецензия фактически является оценкой заключения судебной экспертизы, однако, в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право оценки доказательств предоставляется только суду.

Представленная истцом рецензия на заключение судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, не опровергает выводы судебной экспертизы. Рецензия не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений.

Несогласие истца с выводами экспертного заключения само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства судебной экспертизы.

Назначенная судом экспертиза проведена по поставленным судом вопросам, с целью определения рыночной стоимости спорного объекта.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами, суд принимает его в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

При разрешении вопроса о размере возмещения суд полагает необходимым принять за основу заключение эксперта №-ОН/2025, выполненное экспертом ФИО8, поскольку эксперт, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При расчёте рыночной стоимости жилого помещения во внимание приняты аналоги, расположенные в одной зоне престижности, в одном районе <Адрес>. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен на дату первой приватизации, с учетом положений статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Кроме того, экспертом ФИО8 определена и рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, пропорционально площади жилого помещения – квартире, общей площадью 60,6 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, составляет 1 999 400 руб.

При этом в заключении экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка (1, 2, 3, 4, 5 зоны престижности с учетом корректировок), на котором расположен объект исследования – квартира в <Адрес> года постройки площадью 60,6 кв.м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь жилых помещений жилого дома (876,2 кв.м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (3824,0 кв.м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена нормативная площадь земельного участка для оцениваемого жилого дома – 2 488,4 кв.м, наличие излишек земельного участка для жилого дома – 1 335,6 кв.м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на 92,4 кв.м, в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (12 179 руб.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере 1 999 400 руб.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием жилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, за сверхнормативный земельный участок, всего в размере 8 138 700 руб., в пользу ФИО1 (8/10 доли в праве) - 6 510 960 руб., в пользу ФИО2, ФИО2 (по 1/10 доли в праве) – по 813 870 руб. каждому.

Оснований для взыскания возмещения в большем размере суд не усматривает.

Поскольку взыскание с ответчика в пользу истцов возмещения за жилое помещение влечет прекращение права собственности истцов на это жилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «<Адрес>» на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцам за это жилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ («Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Таким образом, суд полагает необходимым указать, что выплату возмещения произвести администрацией <Адрес> путем перечисления на счет ФИО1, открытый в ПАО «Сбербанк России», в том числе в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО1 (Подгорной) Е.С., имеющейся на день произведения выплаты, поскольку задолженность по кредитному договору с залогом квартиры по адресу: <Адрес>, не погашена.

Разрешая требования истцов о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что с целью защиты прав в судебном порядке ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО11 договор правового обслуживания, по условиям которого ФИО11 приняла на себя обязательства оказать юридические услуги в рамках правового обслуживания в объеме и на условиях, определенных настоящим договором, а именно: все правовые действия, связанные с представлением интересов в суде первой инстанции в связи с возложением обязанности по изъятию жилого помещения – квартиры по адресу: <Адрес> путем выкупа и прекращении права собственности на жилое помещение в рамках действующего законодательства. Оплата услуг за оказание юридической помощи по договору составила 80 000 руб. (том 1 л.д. 27-28).

Судом установлено, что представителем подготовлено исковое заявление (том 1 л.д. 3-6).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО1 на основании доверенности (том 1 л.д. 10) принимала участие в предварительном судебном заседании, продолжительностью 30 минут (том 2 л.д. 40).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца принимала участие в предварительном судебном заседании, продолжительностью 15 минут (том 2 л.д. 127).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ознакомилась с материалами дела.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представитель истца принимала участие в судебном заседании (том 3 л.д. 44).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца принимала участие в судебном заседании, продолжительностью 60 минут.

Таким образом, факт оказания юридических услуг подтвержден материалами дела.

Представитель истца в судебном заседании факт оплаты по договору правового обслуживания от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривала.

Часть 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Реализация названного права судом возможна и в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств.

Согласно разъяснениям пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.

Суд принимает во внимание категорию рассматриваемого спора, объем фактически оказанных истцу представителем юридических услуг и приходит к выводу, что расходы на оплату услуг представителя подлежат снижению.

В целях обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, а также с учетом конкретных обстоятельств по делу, объема и качества проведенной представителями работы, суд полагает возможным снизить расходы по оплате услуг представителя до 60 000 руб., исходя из следующего: составление иска – 10 000 руб., участие в пяти судебных заседаниях – 50 000 руб.

Оснований для отказа в удовлетворении заявления либо взыскания судебных расходов по оплате услуг представителя в ином объеме судом не установлено.

ФИО1 также понесены расходы по оплате работ ООО «Успех» по определению выкупной стоимости жилого помещения в размере 20 000 руб., что подтверждается договором № на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, заданием на оценку, актом приема-передачи оказанных услуг, отчетом №, представленными в материалы дела (том 1 л.д. 229-250, том 2 л.д. 1-25, 31-37).

Указанный отчет приложен истцами к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем понесенные ФИО1 расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации <Адрес> в размере 20 000 руб.

ФИО1 понесены расходы по оплате услуг ИП ФИО9 по изготовлению рецензии на заключение эксперта №-ОН/2025, выполненного ФИО8, в размере 10 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, рецензией № от ДД.ММ.ГГГГ, представленными в материалы дела (том 3 л.д. 16-32).

Указанная рецензия представлена в обосновании ходатайства о назначении повторной экспертизы, в связи с чем данные расходы суд признает судебными, подлежащими взысканию с администрации <Адрес>.

Также истцом ФИО1 при подаче искового заявления, понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., которые подлежат возмещению ответчиком. Факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 8).

Разрешая требования о взыскании расходов по оплате услуг нотариуса за составление доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 850 руб. (том 1 л.д. 10), суд учитывает, что в доверенности не указано, что она выдана только для совершения определенного действия (для представления интересов ФИО1 по конкретному гражданскому делу), ею (доверенностью) определен широкий круг полномочий представителя, срок действия доверенности три года.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по оплате услуг нотариуса в размере 1 850 руб.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <Адрес>, СНИЛС <данные изъяты>) возмещение за жилое помещение – 8/10 доли квартиры, общей площадью 60,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <Адрес> размере 6 510 960 руб.; также взыскать судебные расходы по составлению отчета об оценке в размере 20 000 руб., за составление рецензии – 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 3 000 руб., расходы по оплате услуг представителя – 60 000 руб.

Выплату возмещения муниципальным образованием «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> произвести путем перечисления на счет ФИО1, открытый в ПАО «Сбербанк России», в том числе в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ФИО1, имеющейся на день произведения выплаты.

Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <Адрес>, СНИЛС <данные изъяты>), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <Адрес>, свидетельство о рождении <данные изъяты> №) возмещение за жилое помещение – 2/10 доли квартиры, общей площадью 60,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <Адрес> размере 813 870 руб. в пользу каждого.

Выплата возмещения в пользу несовершеннолетних ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <Адрес>, СНИЛС <данные изъяты>), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <Адрес>, свидетельство о рождении <данные изъяты> №) должна быть произведена муниципальным образованием «<Адрес>» в лице администрации <Адрес> на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетних.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение суда после выплаты выкупной цены и погашения задолженности по кредитному договору является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на жилое помещение – квартиру, общей площадью 60,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <Адрес>, и возникновения права муниципальной собственности.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

(мотивированнее решение изготовлено 17.07.2025)

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева

<данные изъяты>

<данные изъяты>