Решение № 3А-0024/2026 3А-0024/2026(3А-3829/2024 3А-0446/2025 3А-0446/2025)~МА-2985/2024 3А-24/2026 3А-3829/2024 МА-2985/2024 от 19 января 2026 г. по делу № 3А-0024/2026

77OS0000-02-2024-026135-91 № 3а-24/2026


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 января 2026 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО МЗХМ «Искра» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ОАО МЗХМ «Искра» обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в просил установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1038, общей площадью 655,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, равной рыночной в размере сумма; нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1110, общей площадью 1 528,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, равной рыночной в размере сумма, нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1042, общей площадью 830,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес, равной рыночной в размере сумма.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является собственником указанных объектов недвижимости; установленная кадастровая стоимость объектов не соответствует их рыночной стоимости; административный истец обратился к независимому оценщику и просил установить кадастровую стоимость объектов в соответствии с подготовленным отчетом об оценке; завышенное определение налоговых обязательств административного истца, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости, нарушает его права.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1038, общей площадью 655,7 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес; нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1110, общей площадью 1 528,5 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес; нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1042, общей площадью 830,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес.

Право административного истца на объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость зданий по состоянию на 01 января 2023 г. установлена распоряжением Департамента городского имущества Москвы от 08 ноября 2023 года: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001004:1038 – в размере сумма, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001004:1110 - в размере сумма, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0001004:1042 - в размере сумма.

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на имущество организаций, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного Налоговым кодексом РФ налога на имущество организации.

Оспаривая установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость, административный истец обратился за составлением отчета об оценке.

В соответствии с отчётом № 0176 от 08 июля 2024 года, составленным ООО «Ординал Инвест», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1038 определена в размере сумма; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1110 определена в размере сумма, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1042 определена в размере сумма.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке № 0176 от 08 июля 2024 года подготовленный ООО «Ординал Инвест» не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

В отчёте и в заключении эксперта выявлены нарушения, которые существенно повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная стоимость права собственности на Объект Исследования – нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001004:1038, расположенное по адресу: адрес, по состоянию на 01.01.2023 года, составляет: сумма.

Рыночная стоимость права собственности на Объект Исследования – нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001004:1042, расположенное по адресу: адрес, по состоянию на 01.01.2023 года, составляет: сумма.

Рыночная стоимость права собственности на Объект Исследования – нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0001004:1110, расположенное по адресу: адрес, по состоянию на 01.01.2023 года, составляет: сумма.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены. административный истец не согласился с экспертным заключением, представил на него возражения.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Свое заключение эксперт разъяснил в письменной форме, а также ответил на возникшие вопросы в судебном заседании.

При этом суд критически оценивает представленный в материалы дела административным истцом отчет ООО «Ординал Инвест» и ставит под сомнение содержащиеся в нем выводы, поскольку при составлении данного отчета допущены многочисленные нарушения законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Доводы возражений представителя административного истца относительно выводов эксперта о том, что экспертом неверно определена классификация офисной недвижимости, суд находит необоснованным ввиду того, что эксперт, как следует их исследовательской части заключения, определяет класс качества у объектов исследования при определении рыночной стоимости сравнительным подходом на основании проверяемых целочисленных характеристик и результатов исследования рынка аналогичных объектов.

Класс качества у объекта исследования и всех объектов-аналогов при определении рыночной стоимости эксперт определяет сравнительным подходом на основании проверяемых целочисленных характеристик и результатов исследования рынка аналогичных объектов. При этом суд отмечает, что характеристики классности объекта оценки и аналогов обоснованы и соответствуют рыночным данным. Коэффициент вариации для скорректированных удельных рыночных стоимостей аналогов в сравнительном подходе находится в интервале от 0% до 10%, что означает, что изменчивость вариационного ряда возможно считать незначительной. Такой же вывод распространяется и на определение классности аналогов, используемых в расчёте рыночной величины арендной ставки для ЕОН, в состав прав на который входят права на объект исследования.

Возражения представителя административного истца относительно того, что ставки аренды объектов аналогов не сопоставимы с фактическими ставками аренды исследуемых объектов, суд также не может принять во внимание, поскольку объекты исследования представляют собой отдельно стоящие здания специализированной офисной недвижимости, имеющие по данным справочников оценщиков более высокие ценовые характеристики относительно ценовых характеристик встроенных офисных помещений. Как указано в расчётных таблицах заключения корректировка на тип объекта определяется экспертом на основании данных издания «Справочника коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на адрес (Москва и адрес)».

Таким образом, рыночные данные указывают, что удельная стоимость ставки для здания целиком, как правило, выше удельной стоимости/арендной ставки для встроенных офисных помещений в этом же здании.

Указание в заключении в качестве нормативных документов, приведенных представителем административного истца, как пояснил эксперт, является технической опиской, которая не влияет на выводы экспертного заключения. При анализе соответствия отчёта № 0176 от 08 июля 2024 года, подготовленного ООО «Ординал Инвест», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, эксперт опирался на требования действующего с 2014 года ФСО №7 (стр. 14 и 19 заключения), в т.ч и при ответе на второй вопрос суда.

В части указания экспертом некорректных сведений об объектах исследования имеется техническая ошибкой, которая не повлекла за собой ошибку в расчетах и не оказала влияние на рыночную стоимость объектов исследования, что подтвердил эксперт в своих пояснениях и доказательств обратного суду не представлено.

Довод возражений представителя административного истца о том, что эксперт указывает не достоверные сведения об объектах исследования и аналогах», не является обоснованным. Данные о распределении площадей надземных этажей объектов исследования и объектов-аналогов представлены в исследовательской части заключения, из которых следует, что используемая экспертом модель расчёта коэффициента этажности не зависит от распределения площадей надземных этажей объектов специализированной офисной недвижимости. Итоговая величина рыночной стоимости объектов исследования в представленных в заключении расчётах не зависит от распределения площадей надземных этажей объектов специализированной офисной недвижимости

Также судом отклоняется довод представителя административного истца и о том, что эксперт применяет не актуальные корректировки, поскольку как следует из заключения, расчёт корректировок на «класс качества» для объектов исследования и объектов-аналогов опирается на актуальные сведения для даты 01.01.2023 г.

Данное заключение эксперт поддержал и в судебном заседании, исчерпывающим образом ответив на заданные ему вопросы.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта: для нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1038 – в размере сумма; для нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1042 – в размере сумма; для нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1110 – в размере сумма.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 20 августа 2024 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Расходы по оплате экспертизы были предварительно возложены на административного истца, однако им не оплачены. Стоимость проведения составила сумма.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов, правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта не превышает рыночную более, чем на треть, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

Таким образом, необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, по настоящему делу судебные расходы подлежат возложению на административного истца, и взысканию с него в пользу экспертного учреждения в сумме сумма.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1110, расположенное по адресу: адрес, в размере сумма.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1042, расположенное по адресу: адрес, в размере сумма.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001004:1038, расположенное по адресу: адрес, в размере сумма.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 августа 2024 года.

Взыскать с ОАО МЗХМ «Искра» в пользу в пользу ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы имени профессора фио при Министерстве юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере сумма.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова