Решение № 2-3278/2017 2-3278/2017~М-3137/2017 М-3137/2017 от 18 октября 2017 г. по делу № 2-3278/2017

Дело № 2-3278/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2017 г. г. Йошкар-Ола

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Ивановой Н.В., при секретаре Харченко Е.А., с участием представителя истца Садкова А.А., представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды

Установил:

ФИО2 обратилась в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № В иске истец просит в судебном порядке установить размер арендной платы, о которой между сторонами возник спор при заключении договора, равной 1251 руб. в месяц и 22142,7 руб. – за год.

Требование мотивировано тем, что ФИО2 от Комитета 28.04.2017 г. получен проект договора аренды указанного земельного участка. Предметом договора является предоставление истцу за плату во временное владение и пользование земельного участка для размещения объекта незавершенного строительства. 18.05.2017 г. истцом ответчику направлен протокол разногласий, согласно которому сумму арендной платы на 2017 г. предложено установить в размере 22142.7 руб. О результатах рассмотрения протокола разногласий ответчик истца не уведомил. ФИО2 согласна на заключение договора аренды, однако, полагает, что размер арендной платы в проекте договора Комитетом определен без учета того обстоятельства, что земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Йошкар-Ола, утвержденных представительным органом 24.12.2009 г., находится в зоне Р6 – зоне особо охраняемых природных территорий. Кроме того, согласно карте зон с особыми условиями использования территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности данный земельный участок расположен в зоне затопления паводковыми водами. При указанных обстоятельствах отсутствует возможность использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре – под реконструкцию бывшей насосной станции и ТП для размещения магазина и офиса. Размер годовой арендной платы арендодателем в проекте договора установлен без учета имеющихся ограничений в использовании земельного участка. Размер платы должен быть определен в соответствии с п. 22.2, п. 23 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов ГО «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 г. № 258-VI и составит 22142.7 руб.

В судебное заседание истец ФИО2, представитель третьего лица Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в суд не явились, извещены надлежаще.

В соответствии с ч. 3, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ судебное заседание проведено без их участия.

Представитель истца адвокат Садков А.А. представил письменное ходатайство истца об уточнении требования, согласно которому ФИО2 просит установить размер арендной платы, равной 1251 руб. в месяц и 58 000 руб. – за год.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ уточнение требования принято к производству.

Представитель ответчика ФИО1 пояснила, что Комитет не возражает против установления годовой арендной платы в размере 58000 руб. Дополнила, что проект договора, содержащий данный размер платы, истцом ответчику не направлялся.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ФИО2 принадлежит на праве собственности, расположенный по адресу: <адрес>, объект незавершенного строительства, степень готовности – <данные изъяты> %, проектируемое назначение – нежилое, площадь застройки – <данные изъяты> кв.м., условный №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-33).

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования «под реконструкцию бывшей насосной станции и ТП для размещения магазина и офиса.

ФИО2 28.04.2017 г. от КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» получены для подписания договор аренды данного земельного участка и акт приема-передачи.

Пунктом 2.3. договора установлена годовая арендная плата в размере 1251 руб. в месяц, что составляет 1236366 руб. в год, которая определена на основании Отчета от 30.03.2017 № об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 1236 366 руб.

Не согласившись с указанным в договоре размером арендной платы, ФИО2 письмом от 18.05.2017 г. заявила Комитету разногласия относительно соответствующего условия договора, указав в качестве надлежащего размер годовой арендной платы – 22142.7 руб.

Поскольку стороны к соглашению о размере арендной платы за пользование участком не пришли, предъявлен иск о рассмотрении судом преддоговорного спора.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что разногласия по пункту 2.3 проекта договора заключаются в установления размера арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" предусмотрен принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

В соответствии с частью 1 статьи 7 и пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения, относятся к вопросам местного значения городского поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Согласно п. 18 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 г. № 258-VI, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов для строительства (за исключением строительства объектов жилищного фонда, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов спорта) до дня вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", уменьшенной в зависимости от периодов освоения земельных участков на понижающий коэффициент:

0,7 от рыночной стоимости арендной платы за первый год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды);

0,8 от рыночной стоимости арендной платы за второй год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды);

0,9 от рыночной стоимости арендной платы за третий год освоения земельного участка (со дня заключения договора аренды).

Для четвертого года и последующих лет аренды (со дня заключения договора аренды) понижающие коэффициенты при определении размера арендной платы не применяются.

КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» в основание определения размера арендной платы по договору положена установленная отчетом от 30.03.2017 N №, выполненным ООО "Консалтинговая группа «АВЛ», рыночная стоимость земельного участка в размере 1236366 руб. (988,3 руб. за 1 кв.м.).

Из задания № 30 на оценку земельного участка следует, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ГО «Город «Город Йошкар-Ола» были предоставлены недостоверные сведения об объекте оценки. Так, согласно заданию, установлению подлежит рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., государственная собственность на который не разграничена, и в отношении которого отсутствуют допущенные ограничения, на которых должна основываться оценка.

При этом, согласно позиции истца, земельный участок расположен в зоне градостроительного зонирования Р6, что исключает возможность его использования с видом разрешенного использования «под реконструкцию бывшей насосной станции и ТП для размещения магазина и офиса».

Представителем ответчика расположение земельного участка в зоне Р6 не оспаривается.

В соответствии Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Йошкар-Ола», утвержденными решением III сессии Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 24.12.2009 N 30-V (ред. от 21.02.2017), зоны Р-6 – это зоны особо охраняемых природных территорий, на которых располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, изъятые решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Данное обстоятельство не было указано в задании на оценку; в отчете в нарушение требований ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года отсутствует точное описание объекта оценки – не учтено расположение в зоне Р6, невозможность использования участка по назначению – под реконструкцию, что повлекло недостоверность отчета.

Таким образом, указанный в проекте договора размер арендной платы является недостоверным.

По делу была проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № выполненному ИП ФИО5, рыночная стоимость земельного участка кадастровый №, расположенного в зоне Р-6 «Зона особо охраняемых природных территорий», на 19.09.2017 г. составляет 58000 руб.

Указанный размер рыночной стоимости земельного участка, а также сам Отчет лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Соглашаясь с размером рыночной стоимости, определенным в ходе судебного разбирательства, ответчик истцу на дату рассмотрения иска предложение о заключении договора аренда по цене, определенной в ходе судебной экспертизы, не направил.

При указанных обстоятельствах исковое требование ФИО2 подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № относящегося к землям населенных пунктов, имеющего адрес: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования - "под реконструкцию бывшей насосной станции и ТП для размещения магазина и офиса», изложив абзацы 3 и 4 пункта 2.3 в следующей редакции:

Рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок – 58000 руб., сумма арендной платы за год – 58000 руб.

Сумма ежемесячной арендной платы на 2017 год устанавливается в размере 4833 руб. 33 коп.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья - Н.В.Иванова

В окончательной форме принято 23 октября 2017 г.