Апелляционное определение № 33-1180/2026 от 14 апреля 2026 г.

Судья Ретенгер Е.В. УИД 65RS0001-01-2025-011082-45

Докладчик Стародубцева М.А. Дело № 33-1180/2026 (№2-597/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 апреля 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Стародубцевой М.А.,

судей Осколковой А.Н., Поликиной Е.С.,

при помощнике судьи Дубовенко Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к администрации города Южно-Сахалинска о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 29 января 2026 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Стародубцевой М.А., пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица Ф.И.О.3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратился в суд с иском к администрации города Южно-Сахалинска о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома.

В обоснование предъявленного требования указал, что являлся собственником жилого помещения – <адрес>, который признан аварийным и подлежащим реконструкции. Земельный участок под многоквартирным домом и помещения в нем изъяты для муниципальных нужд, в этой связи между сторонами спора заключено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ. При этом пунктом 3.1. соглашения об изъятии, на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости», произведенной индивидуальным предпринимателем Ф.И.О.3, определен размер возмещения за изымаемое жилое помещение в общей сумме 1 847 000 рублей, из которых 1 780 000 рублей - рыночная стоимость жилого помещения, 67 000 рублей - убытки, причиняемые собственнику жилого помещения. Между тем в размере возмещения не учтена доля компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома. В этой связи истец просил суд взыскать с администрации города Южно-Сахалинска компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 694 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечен Ф.И.О.3

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 29 января 2026 года в удовлетворении искового требования Ф.И.О.1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Приводит доводы о том, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, и подлежит учету при определении выкупной цены жилого помещения. Отмечает, что факт подписания соглашения об изъятии жилого помещения без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не является формой отказа истца от права на нее, поскольку такое право установлено законом. Полагает, что требование истца подлежало рассмотрению с применением положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что судом не учтены положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым выкупная цена определяется в порядке части 7 этой же статьи без изъятий, то есть компенсация как вид убытков подлежит учету.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 настаивает на доводах апелляционной жалобы, представитель ответчика ФИО2 и третье лицо Ф.И.О.3 просят решение суда оставить без изменения.

Истец Ф.И.О.1, его представитель Ф.И.О.2 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще (телефонограммы от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления о вручении заказных почтовых отправлений с почтовыми идентификаторами №, №), об отложении дела слушанием не ходатайствовали, в этой связи на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив эти доводы, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Ф.И.О.1 являлся собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 9,6 кв.м. кадастровый номер объекта № на основании договора дарения комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.1; переход права собственности зарегистрирован органом Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно постановлению администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

На основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-па в вышеуказанное постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим, реконструкции» внесены изменения, согласно которым срок отселения физических и юридических лиц в связи с реконструкцией указанного выше многоквартирного дома определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ изъят земельный участок под многоквартирным домом, с кадастровым номером №, и помещения в многоквартирном доме, с кадастровым номером №

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ИП Ф.И.О.3, рыночная стоимость жилого помещения <адрес>, с учетом доли в праве общей собственности на занятый жилым домом земельный участок и убытками, причиненными собственникам жилых помещений, в связи с их изъятием, составляет - 1 847 000 рублей. Размер возмещения за изымаемое жилое помещение включает в себя: рыночную стоимость жилого помещения в сумме – 1 780 000 рублей; убытки, причиняемые правообладателю жилого помещения – 67 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца муниципальным казенным учреждением «Управление жилищной политики <адрес>» направлено уведомление № об определении размера возмещения за жилое помещение, соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ и копия отчета об оценке.

ДД.ММ.ГГГГ от Ф.И.О.1 поступило заявление о согласии с предоставляемым возмещением денежных средств за изымаемое жилое помещение в размере 1 847 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Южно-Сахалинска и Ф.И.О.1 заключено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. Ф.И.О.1 передал администрации города Южно-Сахалинска по акту приема-передачи № жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

По условиям соглашения об изъятии жилого помещения, возмещение за изымаемое жилое помещение производится собственнику за счёт средств бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» в срок до ДД.ММ.ГГГГ, путем перечисления денежных средств, на банковские реквизиты собственника, предоставленные им в администрацию города Южно-Сахалинска.

Выплата размера возмещения за жилое помещение произведена администрацией города Южно-Сахалинска в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из выписки из ЕГРН в настоящее время право собственности на объект недвижимости перешло к муниципальному образованию городской округ «Город Южно-Сахалинск».

Разрешая спор и применив ряд положений статей 431.1, 432, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив факт соблюдения предусмотренной положениями жилищного законодательства процедуры изъятия жилого помещения, достижения между сторонами соглашения по размеру выкупной цены, определенного на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в которую включены в том числе, убытки, то есть всех существенных условий договора и признания истцом предоставленного ответчиком возмещения равноценным, равно факт его исполнения в настоящее время, при том, что в установленном законом порядке соглашение не оспорено по основаниям, указанным в статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не расторгнуто в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для изменения условий соглашения, и, как следствие, об отсутствии оснований для включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения и взыскания ее в пользу истца.

Помимо изложенного, суд первой инстанции также принял во внимание основания возникновения у истца права собственности на жилое помещение по договору дарения после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем также не усмотрел правовых оснований для применения положений статьи 16 Закона от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Отклоняя доводы истца о наличии оснований для взыскания в его пользу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размер которой не был включен в расчет выкупной цены изъятого жилого помещения, судебная коллегия исходит из следующего.

Частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Однако, Федеральным законом от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2.

В соответствии с частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности, у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Ограничения прав граждан, предусмотренные частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, введены Федеральным законом, что не противоречит положениям статьи 40 Конституции Российской Федерации и статье 3 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данный вывод соотносится с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени.

В части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации распространяют свое действие на правоотношения, возникшие после вступления в законную силу Федерального закона от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», то есть на правоотношения, возникшие после ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Ф.И.О.1 приобрел право собственности на квартиру, расположенную по указанному выше адресу, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (том I л.д. 21-23), то есть после вступления в законную силу положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах истец был вправе получить денежное возмещение за изымаемую квартиру в размере, не превышающим стоимость приобретения квартиры. Ранее квартира принадлежала Ф.И.О.2 и была приобретена им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако указанное обстоятельство не исключает применение положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как данная правовая норма имеет лишь одно исключение, а именно, возникновение права собственности в порядке наследования.

Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой и при его заключении между истцом Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, не определялась, устанавливая стоимость приобретения истцом квартиры, следует исходить из рыночной стоимости квартиры и доли истца в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества, в том числе, денежное возмещение за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома не входят в стоимость приобретения истцом квартиры и в силу положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат выплате.

В этой связи, установив факт приобретения Ф.И.О.1 изъятого к моменту разрешения спора жилое помещение по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, и высказав суждение о том, что соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе является гражданско-правовой сделкой, в котором установлены стороны сделки, её предмет, порядок и сроки исполнения обязательств, ответственность сторон, порядок разрешения споров, при том, что односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что жилищные права истца в данном случае на законных основаниях реализованы путем получения выплаты возмещения за изъятое жилое помещение в размере рыночной стоимости полученного Ф.И.О.1 по безвозмездной сделке недвижимого имущества без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Рыночная стоимость спорной комнаты определена на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ИП Ф.И.О.3, который сторонами в установленном порядке не оспорен, и выплачена на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ сторонами соглашения.

В целом доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, не влияют на правильность принятого судом решения, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, частью 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 29 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 апреля 2026 года.

Председательствующий М.А. Стародубцева

Судьи А.Н. Осколкова

Е.С. Поликина