Решение № 2-716/2021 2-716/2021~М-225/2021 М-225/2021 от 29 марта 2021 г. по делу № 2-716/2021

Дело № 2-716/2021

УИД 75RS0025-01-2021-000369-43


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Галановой Д.И.,

при секретаре Базаровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности недействительной, признании за истцом права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. ДД.ММ.ГГГГ умерла супруга истца ФИО6 При жизни, 01.02.2019 между ФИО6 и ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Согласно условиям договора, расчет должен быть произведен следующим образом: 41 974 рубля, причитающиеся за земельный участок должны быть переданы за счет собственных средств ответчиков, сумма в размере 408 026 рублей должна была быть перечислена Пенсионным фондом за счет средств материнского капитала. Сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию в Управлении Росреестра, собственниками указанного имущества является ответчики по ? доли в праве собственности за каждым. Вместе с тем, после заключения договора купли-продажи, ответчики отказались от покупки указанной недвижимости, денежные средства переданы не были, фактически дом и земельный участок ответчикам не передавались, ключи от дома находятся у истца. На основании свидетельства о праве на наследство по закону, истец является наследником своей супруги после ее смерти, иных наследников нет. 17.04.2020 между ним и ответчиками было заключено дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи, но в Управлении Росреестра регистрация соглашения не произведена, рекомендовано обратиться в суд. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.02.2019, признать недействительными записи в ЕГРН о праве собственности на указанное имущество за ответчиками, признать за истцом право собственности за земельный участок и жилой дом в порядке наследования.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики ФИО5, ФИО2, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, в судебном заседании исковые требования признали, о чем представили суду письменные заявления. Последствия признания иска разъяснены и понятны.

Третье лицо – Управление Росреестра по Забайкальскому краю, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований о признании недействительной записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности за ответчиками отказать.

Третье лицо - УПФ в г. Чите Забайкальского края (межрайонное), извещенное надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило. В представленном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствии представителя управления, рассмотрение исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Третье лицо - нотариус ФИО7, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. Ходатайств об отложении дела, возражений по существу иска не поступало.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п.5).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что ФИО6 на праве собственности принадлежало имущество – земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> на основании договора дарения от 08.05.2018, совершенного в простой письменной форме право собственности по которому зарегистрировано в Управление Росреестра по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1. договора стороны оценивают указанный земельный участок в 41 974 руб., жилой дом в 408 026 руб., общая сумма оценки составляет 450 000 рублей.

Согласно п.2.4. расчет по договору производится следующим образом: собственные средства ФИО2, ФИО3 и ФИО4. ФИО5 в размере 41 974 рублей, причитающиеся за земельный участок будут переданы продавцу до 01.05.2019, сумма в размере 408 026 рублей будет перечислена Пенсионным Фондом Российской Федерации в течение 30 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на счет ФИО6

Спорный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Забайкальскому краю 08.02.2019. Собственниками спорного имущества являются ответчики по ? доли в праве собственности за каждым, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2019.

Как следует из текста искового заявления, пояснений истца, ответчиков, признавших исковые требования, материалов дела ответчики свои обязательства по оплате не исполнили.

Из ответа начальника УПФР в г. Чите Забайкальского края (межрайонное) ФИО8 от 25.03.2021 следует, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ДД.ММ.ГГГГ выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-5 № на сумму 408 960,5 рублей. По состоянию на 24.03.2021 размер государственного сертификата на материнский (семейный) капитал у ФИО2 составляет 435 816,65 рублей.

В письменном отзыве указывает, что ФИО2 в УПФР в г. Чите Забайкальского края с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала не улучшение жилищных условий, не обращалась, что также подтверждает факт того, что средства материнского капитала в счет оплаты стоимости спорного недвижимого имущества использованы не были.

Из существа договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.02.2019 следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1-4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания абз. 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Поскольку ответчиками не исполнены обязательства по оплате, что суд признает существенным нарушением условий договора, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, что видно из представленного суду соглашения от 17.02.2020 о расторжении договора купли-продажи от 01.02.2019, стороны согласны расторгнуть договор, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В соответствии со ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

20.03.2019 ФИО6 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от 01.04.2019.

Из материалов наследственного дела №, открытого к имуществу умершей ФИО6, установлено, что наследниками по закону первой очереди являются: супруг ФИО1 и дети ФИО9, ФИО10, ФИО11 Дети наследодателя от причитающейся доли на наследство умершей матери ФИО6 отказались.

Истец ФИО1, супруг умершей, принял наследство в виде ? доли в праве общей собственности на земельный участок и здание, расположенные по адресу: <адрес> и денежные вклады.

Поскольку по указанным выше причинам договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.02.2019 подлежит расторжению, следовательно, указанное недвижимое имущество должно было быть возвращено в собственность ФИО6, в связи с чем, требования ФИО1, обратившегося к нотариусу в установленном порядке с заявлением о принятии наследства, требования о признании в порядке наследования права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению.

Как видно из представленной копии договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.02.2019 на нем имеется отметка о регистрации права общей долевой собственности ФИО2 и ее несовершеннолетних детей, ФИО5 на спорное недвижимое имущество.

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении указанного договора купли-продажи, право собственности ответчиков на спорное имущество прекращается.

Однако требования истца о признании недействительными записей в Едином государственном реестре недвижимости удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно п. 13 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» в реестре прав на недвижимость статус «погашенная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивная», статус «архивная» присваивается всем неактуальным на любой текущий момент времени записям в связи со снятием с учета объекта недвижимости.

В силу п.15 названного Приказа при внесении в ЕГРН изменений, в том числе при исправлении технических и реестровых ошибок, предыдущие сведения, содержащие прежние значения, сохраняются в ЕГРН со статусом «погашенные», если иное не предусмотрено Порядком.

При снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета и государственной регистрации в связи с этим прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки соответствующим записям ЕГРН, а также разделу ЕГРН присваивается статус «архивная» («архивный»). При государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенная».

Пунктом 17 Приказа предусмотрено, что при присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи в установленном порядке сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН.

Поскольку запись о праве собственности была внесена в Единый государственный реестре недвижимости на основании договора купли-продажи обоснованно, она не может быть признана недействительной.

Вместе с тем, поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, суд считает необходимым указать в решении о прекращении права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на спорное имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.02.2019, заключенный между ФИО6 и ФИО2, действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья: Галанова Д.И.

Мотивированное решение составлено 06.04.2021