Решение № 2-371/2019 2-371/2019~М-161/2019 М-161/2019 от 2 июня 2019 г. по делу № 2-371/2019

23RS0058-01-2019-000215-24

Дело №2-371/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2019 года г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующий судья Сидоров В.Л.,

при секретаре Ягудиной С.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, действующего от своего имени <данные изъяты> к ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

В Хостинский районный суд города Сочи обратились с исковым заявлением ФИО1, ФИО2, действующий от своего имени <данные изъяты> к ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, указывая в иске, что согласно предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 4 февраля 2018 года между ФИО3, ФИО4, с одной стороны, как продавцами, и ФИО2, действующим в интересах <данные изъяты> как покупателями, стороны обязались в срок не позднее 20 февраля 2018 года заключить договор купли-продажи 68/612 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, количество этажей 3, кадастровый № и 2/600 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1500 кв.метров, кадастровый №. В соответствии с п.3.1 данного договора стоимость долей недвижимого имущества по соглашению сторон составила 2 000 000 рублей, во исполнение обязательства покупатель передал продавцу задаток в размере 10 тысяч рублей, потом по платежному поручению перечислил продавцам 8 февраля 2018 года 990 000 рублей. Однако вместо договора купли-продажи были заключены договора дарения 8 февраля 2018 года, так ФИО3 подарила истцам 1/600 долю в праве на земельный участок и 34/612 долей в праве на жилой дом, а ФИО4 подарил покупателям 1/600 долю в праве на земельный участок и 34/612 долей в праве на жилой дом по <адрес>. С заключением указанных договоров дарения истцы были не согласны. Просят суд возложить на ответчиков ФИО3 и ФИО4 обязанность заключить договоры купли-продажи долей недвижимого имущества каждым на 1/600 в праве на участок и 34/612 долей на жилой дом.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель поддержали доводы, указываемые в иске и просят иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании считает, что иск удовлетворению не подлежит, так как срок заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи долей в праве на дом и участок от 4 февраля 2018 года истек 20 февраля 2018 года, тем самым, договор является прекращенным, 8 февраля 2018 года стороны вместо договора купли-продажи заключили между собой договоры дарения, по которым ответчики подарили истцам принадлежащие им доли в праве на дом и земельный участок. Данные договоры нотариально удостоверены и истцам нотариус разъяснила последствия их заключения, истцы на их заключение были согласны, потом было зарегистрировано право истцом на полученные доли дома и земельного участка. После этого, истцы полностью рассчитались с продавцами 28 февраля 2018 года. Истцы просят обязать ответчиков заключить с ними договор купли-продажи долей в доме и земельном участке, но он не может быть заключен, так как другими собственниками долей в жилом доме такого согласия на куплю-продажу не давалось как при заключении предварительного договора 4 февраля 2018 года, так и до настоящего времени. Кроме этого, истцы уже зарегистрировали свои права на полученные в дар от продавцов доли в Управлении Росреестра по краю, требований об аннулировании этого права и признании незаконными договоров дарения истцы не заявляют.

Истица ФИО1 в суд не явилась, предоставив письменное заявление о согласии на рассмотрение дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, была уведомлена о времени и месте судебного заседания, о чем пояснил в судебном заседании представитель ответчика ФИО4

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены все собственники помещений в жилом доме по <адрес> и расположенном там же земельного участка, в суд они по вызову не явились.

Суд считает на основании ст.167 ГПК РФ возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных истцаФИО1, ответчика ФИО3 и третьих лиц.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

В силу требований части 2 ст.15 ЖК РФ жилым признается помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно требованиям ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. / ст.167 ГК РФ/.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 4 февраля 2018 года между ФИО3, ФИО4, с одной стороны, как продавцами, и ФИО2, действующим в <данные изъяты> как покупателями, стороны обязались в срок не позднее 20 февраля 2018 года заключить договор купли-продажи 68/612 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> кв.метров, количество этажей 3,, кадастровый № и 2/600 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1500 кв.метров, кадастровый №.

В соответствии с п.3.1 данного договора стоимость долей недвижимого имущества по соглашению сторон составила 2 000 000 рублей, во исполнение обязательства покупатель передал продавцу задаток в размере 10 тысяч рублей, потом по платежному поручению перечислил продавцам 8 февраля 2018 года 990 000 рублей.

Кроме этого, из материалов дела следует, что 28 февраля 2018 года ФИО3 и ФИО4 написали расписку, что они полностью получили от истцов стоимость долей помещений и земельного участка в размере 2 млн.рублей.

Истцы указывают, что вместо договора купли-продажи долей в праве на помещения и земельный участок ими с ответчиками были заключены договоры дарения 8 февраля 2018 года, так ФИО3 подарила истцам 1/600 долю в праве на земельный участок и 34/612 долей в праве на жилой дом, а ФИО4 подарил покупателям 1/600 долю в праве на земельный участок и 34/612 долей в праве на жилой дом по <адрес>.

Судом установлено, что действительно 8 февраля 2018 года сторонами по делу были добровольно заключены договоры дарения принадлежащих ответчикам долей в праве на дом и на земельный участок, эти договора были заключены в письменной форме, кроме этого, они были нотариально удостоверены, после чего право собственности истцов было зарегистрировано в Управлении Росреестра по краю, о чем прямо указывается в заключенных сторонами письменных договорах дарения.

Из текстов указанных договоров дарения от 8 февраля 2018 года следует, что при их заключении нотариусом указал, что содержание договоров соответствует волеизъявлению его участников, договор был подписан в присутствии нотариуса. Кроме этого, в договорах указывается, что участники сделки/дарения/ понимают разъяснения нотариуса о правовых последствия совершаемой сделки, условия сделки соответствуют их действительным намерениям,

До настоящего времени указанные договоры дарения никем не оспорены и не признаны недействительными.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.На основании ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).Согласно ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.На основании ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В ст.218 ГК РФ указывается о том, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом/ ст.572 ГК РФ/.

Суд приходит к выводу о том, что заключенные сторонами договоры дарения от 8 февраля 2018 года соответствуют указанным требованиям ГК РФ, были заключены лицами, подписавшими указанные договоры дарения, добровольно, нотариусом им были разъяснены последствия заключения указанных договоров.

Истцы на основании указанных договоров приобрели в собственности доли в праве общего долевого имущества на помещения в жилом доме и земельном участке и их право собственности зарегистрировано в установленном порядке, оснований к признанию данных договор недействительными не усматривается.

Истцы просят, не отменяя указанные договоры дарения, обязать ответчиков заключить с ними вместо договоров дарения договора купли-продажи долей в праве долевой собственности на дом и земельный участок. Свои требования они основывают на предварительном договоре купли-продажи долей от 4 февраля 2018 года.

Однако суд приходит к выводу о том, что данный предварительный договор купли-продажи не может применяться к возникшим правоотношениям, так как после его заключения 8 февраля 2018 года стороны заключили между собой договоры дарения, тем самым, фактически отказались от исполнения указанного предварительного договора, а кроме этого, срок указанного предварительного договора был определен до 20 февраля 2018 года, тем самым, в связи с истечением указанного в договоре срока, в течении которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи является прекращенным, данный договор прекратил свое действие.

Так, согласно ст.425 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Суд учитывает, что истцы в течение установленного в ГК РФ 6-ти месячного срока в суд с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи не обращались, так как иск от них поступил в суд только 18 января 2019 года.

При этом судом установлено, что истцы настаивают на заключении с ними договора купли-продажи долей в праве собственности на помещения и земельный участок.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено, что истцами и ответчиками не был соблюден установленный в ст.250 ГК РФ порядок разрешения возникшего спора и направления извещений остальным участникам долевой собственности о намерении продать долю в праве на дом и земельный участок. Указанный предварительный договор купли-продажи от 4 февраля 2018 года заключен сторонами без выполнения этих требований ст.250 ГК РФ, предложения о намерении продать сторонами остальным собственникам не направлялось ли при заключении указанного договора, ни до вынесения настоящего решения суда, в связи с чем, предварительный договор от 4 февраля 2018 года не может применяться судом для возложения обязанности на ответчиков о заключении с истцами договора купли-продажи долей в праве на дом и земельный участок.

С учетом изложенного, суд не находит оснований к обязыванию ответчиков заключить с истцами договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, в связи с изложенным, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Отказать полностью в удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2, действующего от своего имени <данные изъяты> к ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полная форма решения суда изготовлена 6 июня 2019 года.

Судья: В.Л. Сидоров

На момент публикации не вступило в законную силу

СОГЛАСОВАНО:

Судья Сидоров В.Л.