Решение № 2-2179/2025 2-2179/2025~М-1137/2025 М-1137/2025 от 6 августа 2025 г. по делу № 2-2179/2025

Дело №

УИД: 91RS0№-07

Категория 2.179


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года <адрес>

Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в составе: председательствующего судьи – Камыниной В.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – ФИО2,

с участием истца – ФИО1,

представителя ответчика - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» о взыскании денежных средств за уменьшение площади переданного объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Квартал 5.6»:

-о взыскании денежных средств за уменьшение площади переданной застройщику квартиры в размере 112 200,00 рублей;

- неустойки в размере 14 956,26 руб.4

- штрафа в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 13 закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» -50 процентов от суммы, присужденной судом.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО СЗ "Квартал 5.6" договор участия в долевом строительстве №-Тюл С12.2, предметом которого являлась двухкомнатная квартира, проектной общей приведенной площадью 50,12 кв.м., строительный №, расположенная на 7 этаже, многоэтажного жилого дома в <адрес>.

Цена договора определена как произведение проектной общей приведенной площади на стоимость одного квадратного метра в размере 110 000,00 руб. и составляет 5 513 200,00 руб.

Согласно пункту 3.2 договора проектная общая приведенная площадь квартиры составляет 50,12 кв.м. В соответствии с пунктом 3.4 договора проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь, указанные в пункте 3.2 договора, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а истец приняла указанный объект долевого строительства, общая площадь которого составила 49,1 кв.м., что на 1,02 кв.м. меньше, чем указано в пункте 3.2 договора.

В соответствии с пунктом 4.9 договора ответчик обязан был выплатить стоимость разницы площадей в течение 10 рабочих дней.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о перерасчете стоимости разницы площадей, возврате разницы суммы, предоставлены реквизиты счета в банке.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия с требованием о выплате стоимости разницы площадей.

На момент подачи иска ответчиком требования истца в добровольном порядке удовлетворены не были.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме. Дополнительно просил взыскать с ответчика судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4815,00 руб. и почтовых расходов (направление претензии) в размере 334,92 руб.

Представитель ответчика просила в удовлетворении иска отказать. Предоставила доказательства перечисления истцу ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 112 200,00 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований просила отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В частности указала, что требования истца о взыскании неустойки в размере 14 956,26 руб., рассчитанной в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являются незаконными, в связи с действием в указанный период моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Истец направил заявление ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после вступления в законную силу вышеуказанного постановления, в связи с чем, оснований для взыскания штрафа также не имеется.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте положений п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «СЗ «Квартал 5.6» заключен договор участия в долевом строительстве №-Тюл С12.2, предметом которого являлась двухкомнатная квартира, проектной общей приведенной площадью 50,12 кв.м., строительный №, расположенная на 7 этаже, секции 12.2 (этап 52) многоэтажного жилого дома в <адрес>.

В соответствии с пунктом 3.4 договора проектная общая приведенная площадь и проектная общая площадь, указанные в пункте 3.2 договора, подлежат уточнению после завершения строительства объекта недвижимости. Общая приведенная площадь и общая площадь объекта долевого строительства определяются в установленном законом порядке соответствующей технической документацией, изготовленной после ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу пункта 3.5 договора допустимым изменением общей площади объекта долевого строительства является изменение общей площади объекта долевого строительства в любую сторону не более чем на 5 процентов.

Согласно пункту 4.1 договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства и стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равной 110 000,00 руб.

Из пункта 4.2 договора следует, что цена договора составляет 5 513 200 руб.

Цена договора подлежит изменению, в том числе в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м (пункт 4.6 договора).

В силу пункта 4.7 договора в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 1 кв. м. стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.9 договора, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Согласно пункту 9.1 договора стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт N150-Тюл С12.2 о передаче объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал, а ФИО1 приняла объект долевого строительства - <адрес> кадастровым номером 90:22:010201:37976, общей фактической площадью 49,1 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с представленным истцом расчетом с ответчика подлежит взысканию стоимость разницы между общей площадью переданного объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площадью этого объекта в размере 112 200,00 руб. (110 000,00*1,02 кв.м.)

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено заявление истца о перерасчете стоимости разницы площадей, возврате разницы с предоставлением реквизитов счета в банке.

Ответчиком выплата денежных средств осуществлена не была.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием выплатить стоимость разницы площадей в 10-дневный срок со дня получения требования.

Претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлена без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Условиями договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N150-Тюл С12.2 цена жилого помещения определена исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, сторонами согласованы изменение цены с учетом возможного изменения этой площади и размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения более чем на 1 кв.м., когда стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 указанного договора.

Также, из пункта 4.9 названного договора следует, что если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах с учетом положений пунктов 3.4, 3.5, 4.1, 4.6, 4.7 договора не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N150-Тюл С12.2.

Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего дела ответчик осуществил в пользу истца перевод денежных средств на сумму 112 200,00 руб., что в судебном заседании ФИО1 не оспаривалось, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Также, истец просит взыскать с ответчика неустойку в размере 14 956,26 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на его объекты, Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установил ответственность за нарушение обязательств по договору. Так, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени).

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N326) установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4 Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N326 вступило в силу со дня официального опубликования - ДД.ММ.ГГГГ (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно приведенным выше положениям Постановления Правительства РФ N326 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

С учетом изложенного, а также заявленного истом периода взыскания с ответчика неустойки, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части суд не усматривает.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п. 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки.

Истец обращался к Ответчику с требованием о выплате неустойки, что подтверждается требованием (претензией) Истца, которое Ответчик оставил без удовлетворения.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает, что при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (статья 1). Восстановление нарушенных прав осуществляется с использованием различных способов защиты, которые направлены в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений (статьями 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является открытым.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N266-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Данные изменения вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции настоящего Федерального закона).

Соответственно, при разрешении исковых требований, следует руководствоваться Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N214-ФЗ, а не положениями пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, для правильного разрешения требований истца о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке установлению подлежит такое значимое для дела юридическое обстоятельство, как момент истечения срока для добровольного удовлетворения требований потребителя. Если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Как следует из материалов дела, 10-дневный срок на удовлетворение претензии, с учетом ее получения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период действия Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N326, в связи с чем, штраф взысканию с застройщика не подлежит.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ, а также учитывая, что требования истца в части выплаты денежных средств в счет уменьшения общей площади переданного объекта долевого строительства в размере 112 000,00 руб. были удовлетворены ответчиком после подачи настоящего иска в суд, с ООО «СЗ «Квартал 5.6» в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4366,00 руб.

Перед подачей иска истец воспользовался правом разрешения спора в досудебном порядке и направил ответчику досудебную претензию о возврате денежных средств, что не противоречит положениям ГПК РФ и Федерального закона N214-ФЗ. Фактически требования истца были удовлетворены только в ходе рассмотрении настоящего дела, в связи с чем, с учетом фактических обстоятельств дела, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы (направление претензии) в размере 334,92 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

решил:

Иск ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» в пользу ФИО1 государственную пошлину, уплаченную при подаче иска в размере 4366,00 руб., почтовые расходы в размере 334,92 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд <адрес> Республики Крым в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья В.Ф. Камынина

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.