Решение № 2-409/2025 от 18 июня 2025 г. по делу № 2-114/2025(2-1499/2024;)~М-1425/2024

УИД № 51RS0009-01-2024-002301-11

Дело № 2-409/2025

Мотивированное
решение изготовлено 19.06.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 июня 2025 года г. Кандалакша

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Плескачевой Л.И.,

при секретаре Поляковой М.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО3,

представителя ответчика ФИО4.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Кандалакшского районного суда гражданское дело по иску

ФИО1 Фёдоровича

к ФИО5

о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 о признании законным приобретателем квартиры, возложении обязанности оформить сделку и передать квартиру. В обоснование заявленных требований указал, что в <дата> года в устной форме договорился с ФИО5 о приобретении у последнего двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за 1 150 000 руб.00 коп. в рассрочку. Денежные средства в счет оплаты за квартиру должны были быть уплачены путем исполнения финансовых обязательств ФИО5 перед его матерью ФИО6 №1 в сумме 250 000 руб. 00 коп. и ежемесячного обслуживания и досрочного погашения ипотечного кредита ФИО5 в Банке ВТБ в сумме 900 000 руб. 00 коп.

Обязательства по уплате долга ФИО6 №1 и погашению ипотечного кредита выполнены им до <дата>. Однако, ответчик оформить сделку купли-продажи отказался, указав, что квартира была передана в аренду, все уплаченные денежные средства являлись арендной платой.

Полицией проведена проверка по факту мошеннических действий со стороны ФИО5, в ходе которой ответчик подтвердил факт устного соглашения о продаже квартиры за 1 150 000 руб. 00 коп., а также факт фактически выплаченных ему денежных средств в сумме 2 157 200 руб. 0 коп. Однако, в возбуждении уголовного дела было отказано.

Истец просит признать его законным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и обязать ФИО5 оформить сделку и передать квартиру.

При подготовке дела к судебному разбирательству истец уточнил исковые требования (том 1 л.д. 121), просил признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в связи с выплатой ФИО5 стоимости жилого помещения в размере 2 157 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО3 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Полагали, что между истцом и ответчиком была достигнута предварительная договоренность (предварительный договор), в котором обговорены предмет договора - спорная квартира и ее цена по состоянию на <дата>. Вследствие чего, учитывая выплату ответчику согласованной цены квартиры, ФИО1 вправе требовать признания за ним права собственности на рассматриваемое жилое помещение.

Ответчик в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании с предъявленным иском не согласился по основаниям, изложенным в письменных заявлении и отзыве (том 1 л.д. 154, 176-178). Полагал, что истцом пропущен срок исковой давности. Указал, что спорная квартира была предоставлена истцу в аренду на основании устной договоренности. Внесенные истцом денежные средства пошли в счет оплаты арендной платы и коммунальных услуг в отношении спорной квартиры за период проживания в ней истца. При этом договор аренды и договор купли-продажи либо иные соглашения в письменном виде между истцом и ответчиком не заключались, акты приема-передачи спорного жилого помещения сторонами не оформлялись, условия о выкупе арендатором спорного жилого помещения, существенные условия о размере выкупной цены квартиры и о порядке ее внесения истцом и ответчиком также не устанавливались. Условия о зачете ранее выплаченной арендной платы (<дата>) в выкупную цену истцом и ответчиком также не определялись. Отметил, что спорная квартира является единственным жильем для проживания ответчика. Так же на основании части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил одновременно с принятием решения по делу вынести определение об отмене мер по обеспечению иска.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 204) ФИО5 с <дата> является собственником квартиры по адресу: <адрес>.

<дата> ФИО1 обратился в МО МВД России «Кандалакшский» с заявлением, в котором указал, что в <дата> году между ним и ФИО5 была достигнута устная договоренность о приобретении квартиры по адресу: <адрес>, за 1 150 000 руб. Сделка должна была быть оформлена после погашения ФИО1 долговых обязательств ФИО5 в сумме 250 000 руб. и погашения кредита ФИО5, оформленного в ПАО «ВТБ», на сумму 900 000 руб. На 2024 год сумма выплаченных за указанную квартиру денежных средств составила 2 157 200 руб., без учета коммунальных платежей, однако ФИО5 отказался от выполнения договоренностей, сославшись на то, что цены на рынке недвижимости значительно выросли, а выплаченные денежные средства он считает оплатой за аренду данной квартиры.

По результатам проведенной следственным отделом МО МВД России «Кандалакшский» процессуальной проверки (КУСП <номер> от <дата>) (том 1 л.д. 39-52) <дата> вынесено постановление, в соответствии с которым отказано в возбуждении уголовного дела по части 2 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину) в отношении ФИО5 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 1 статьи 24 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсуствием состава преступления. Указано, что в данном случае усматриваются гражданско-правовые отношения между ФИО5 и ФИО1

Истец указывает, что в <дата> обращался к ответчику с предложением оформить в установленном порядке сделку купли-продажи квартиры, подготовил необходимые документы, записался в ГОБУ «МФЦ МО» по Кандалакшскому району на <дата> для регистрации сделки купли-продажи (том 1 л.д. 137, 162, 163), однако ответчик от оформления документов уклонился, отказался от ранее достигнутых между ними устных договоренностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из содержания указанных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Принимая решение, суд учитывает, что согласно объяснениям истца и его представителя ФИО1 по устной договоренности с ФИО5 в <дата> году вселился в спорную квартиру и проживал в ней до <дата>, периодически вносил плату за жилье и коммунальные услуги, затем был выселен из квартиры ФИО5 и его родственниками. При этом после вселения в квартиру ФИО1 погасил долг ФИО5 в сумме 250 000 руб. перед его матерью ФИО6 №1, а также задолженность ФИО5 по кредитному договору. Внесение платежей по кредитному договору осуществлялось первоначально самим ответчиком после получения денежных средств от истца, затем истцом через банковские карты ФИО5 либо его родственников.

По представленной суду ПАО Сбербанк информации в период с <дата> по <дата> ФИО1 ФИО5 неоднократно производились переводы различными суммами от 700 руб. до 10 000 руб., всего перечислено 338 600 руб. (том 2 л.д. 115-119).

Также представленными истцом чеками по операциям Сбербанк от <дата> и <дата> подтверждается, что им переведены денежные средства соответственно в сумме 11 000 руб. и 100 000 руб. ФИО6 №1 А. (том 1 л.д. 126, 127).

Кроме того, из материалов дела следует, что в период с <дата> года оплата за жилье и коммунальные услуги по спорной квартире частично производилась ФИО1, частично ФИО6 №1, также имевшаяся в указанный период задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги взыскивалась с ФИО5 в судебном порядке (судебные приказы от <дата><номер>, от <дата><номер>, от <дата><номер>, от <дата><номер>, от <дата><номер>, от <дата><номер>, решение мирового судьи судебного участка <номер> Кандалакшского судебного района <адрес> от <дата> по делу <номер>).

Также согласно материалам дела ФИО5 <дата> был заключен кредитный договор <номер> с Банком ВТБ (публичное акционерное общество) на сумму 900 000 руб. на срок 302 месяца для приобретения недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>.

<дата> Банком ВТБ (ПАО) предъявлен иск к ФИО5 о расторжении указанного кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет залога - квартиру по адресу: <адрес> (гражданское дело <номер>). Определением Кандалакшского районного суда от <дата> производство по иску Банка ВТБ (ПАО) к ФИО5 прекращено в связи с отказом истца от иска ввиду полного погашения задолженности по кредитному договору.

Согласно справке Банка ВТБ (ПАО) (том 1 л.д. 123) задолженность ФИО5 по кредитному договору <номер> от <дата> по состоянию на <дата> полностью погашена, договор закрыт <дата>.

Данные обстоятельства, по мнению суда, в определенной степени согласуются с объяснениями истца и могут свидетельствовать о наличие правоотношений между истцом и ответчиком, связанных со спорной квартирой.

Вместе с тем, суд учитывает, что согласно объяснениям представителя ответчика спорная квартира была пердана ФИО1 во временное пользование, полученные от него денежные средства являются платой за аренду и компенсацией расходов на оплату за жилье и коммунальные услуги.

Надлежащих доказательств, объективно подтверждающих заключение ФИО1 и ФИО5 сделки купли-продажи рассматриваемой квартиры, суду не представлено. Письменный договор купли-продажи спорной квартиры путем составления одного документа, подписанного сторонами, между сторонами не заключался. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось. Предварительный договор купли-продажи в требуемой форме также не заключался.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

С учетом положений пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статей 160, 162 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу пункта 2 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, законодателем в очевидной форме, не допускающей иного толкования, установлено последствие несоблюдения требования к форме сделки, предписанной статьями 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительные сделки, исходя из статьи 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на оспоримые (сделка признана недействительной по основаниям, предусмотренным законом, вступившим в законную силу решением суда) и ничтожные (сделка изначально недействительна по основаниям, предусмотренным законом, независимо от признания ее таковой судом).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие письменного договора купли-продажи недвижимого имущества указанные истцом обстоятельства пользования квартирой, несения расходов на ее содержание, передачи каких-либо иных денежных сумм ответчику не являются основанием для возникновения у ФИО1 права собственности на спорную квартиру с прекращением права собственности ФИО5 в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что заключение между ним и ответчиком сделки купли-продажи квартиры подтверждается данными ФИО2 в ходе процессуальной проверки объяснениями, суд находит несостоятельными, поскольку законодателем установлена форма заключения договора купли-продажи объектов недвижимости - путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой означает недействительность договора купли-продажи.

При этом суд также отмечает, что в представленном суду материале КУСП <номер> от <дата> в объяснениях ФИО5 от <дата>, в которых он подтвердил наличие устных договоренностей с ФИО1 о продаже последнему спорной квартиры, отсутствует подпись опрашиваемого лица. Из имеющегося в данном материале представления прокурора <адрес> от <дата> следует, что материал проверки по заявлению ФИО1 был утерян сотрудниками МО МВД России «Кандалакшский».

Каких-либо иных документов, подписанных ФИО5 и ФИО1, содержащих все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, в отношении спорной квартиры суду не представлено.

Следует также отметить, что возможность конвалидации ничтожных сделок законодателем прямо предусмотрена только в случаях несоблюдения нотариальной формы, что следует из положений пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для случаев полного или частичного исполнения сделки, в отношении которой не соблюдена простая письменная форма и законом предусмотрено последствие ее несоблюдения в виде недействительности, такая возможность не предусмотрена.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости, соответствующий требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с определением его существенных условий (предмета и цены) (статья 554, пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации) отсутствует, не может быть принято решение о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Иные основания для признания права собственности не заявлены. Вследствие этого, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Оснований для отмены обеспечительных мер, принятых на основании определения от <дата>, до вступления настоящего решения в законную силу суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС <номер>) к О.С.НБ. (СНИЛС <номер>) о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд подачей жалобы через Кандалакшский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Плескачева