Апелляционное определение № 33-5721/2026 от 14 апреля 2026 г.

УИД 66RS0007-01-2024-010884-86

Дело № 33-5721/2026 (№ 2-7154/2025)


Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 01 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С.,

Доевой З.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Некрасовой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.11.2025.

Заслушав доклад судьи Доевой З.Б., объяснения представителей сторон, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 300 242 руб. 44 коп., пени в размере 274 716 руб. 59 коп.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 20.10.2003 между Администрацией г. Екатеринбурга и юридическими, физическими лицами в отношении земельного участка площадью 46 660 кв.м с кадастровым номером <№>:9, расположенного по адресу: <адрес> – <адрес>, ТЦ «Гермес Плаза», заключен договор аренды № 4-561 на срок с 01.09.2002 по 31.08.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.11.2004, регистрационный <№>. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию РТ 07.09.2016 № RU <№> общая площадь помещений в здании составляет 19 778,9 кв.м. Ответчику на праве собственности принадлежит помещение площадью 230,8 кв.м. Арендная плата, начисленная ответчику за период с января 2021 г. по октябрь 2025 г. в размере 300 242 руб. 44 коп., не оплачена. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1 % от не перечисленных сумм за каждый день просрочки (пункт 3.1 договора). За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.01.2020 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 17.10.2025 начислены пени в размере 232 196 руб. 33 коп. Кроме того, у ответчика имеется задолженность по пени на сумму долга, взысканную решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 12.03.2020 по делу 2-1161/2020 за период с 18.12.2019 по 12.11.2020 в сумме 42520 руб. 26 коп.

Заочным решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 03.12.2024 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, удовлетворены. С ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 229 534 руб. 72 коп., пени в размере 171 036 руб. 26 коп., государственная пошлина в размере 12 514 руб.

Определением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 17.10.2025 заочное решение от 03.12.2024 отменено по заявлению ответчика, производство по делу возобновлено.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании при новом рассмотрении дела поддержала заявленные требования по предмету и основаниям, настаивала на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик Сохранный А.А. в судебное заседание не явился, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, в котором указано, что ответчик с 23.11.2005 является собственником нежилого помещения <№> на 4 этаже площадью 230,80 кв.м с кадастровым номером <№>:1611, расположенного в ТЦ «Гермес Плаза» по адресу: <адрес>. Указанный истцом в исковом заявлении договор № 4-561 от 20.10.2003 c ответчиком заключен не был. Истцом необоснованно заявлены требования за пределами действия договора с 01.09.2002 до 31.08.2017. До текущего момента ответчик с данным договором не ознакомлен. Будучи собственником нежилого помещения, ответчик заключил договор на оказание услуг управления помещением в ТЦ с ООО «УК «Гермес Плаза-Сервис», которая оказывает услуги по управлению и обслуживанию ТЦ «Гермес Плаза», и которая ежемесячно выставляет счета на коммунальные и эксплуатационные расходы. В том числе, в счетах Управляющей компании содержится статья расходов «арендная плата за землю», данные расходы наряду с иными статьями расходов ответчик оплачивает ежемесячно, в свою очередь, Управляющая компания осуществляет ежегодные перечисления Администрации г. Екатеринбурга по оплате арендной платы за земельный участок. Ответчик добросовестно оплачивал выставленные счета и полагал, что тем самым исполняет свою обязанность по оплате арендной платы за земельный участок за период, начиная с 23.11.2005 по настоящее время. Указано, что Администрация г. Екатеринбурга не направляла в адрес ответчика ни писем, ни расчетов, ни требований, ни претензий об уплате арендной платы. Истец в исковом заявлении просит взыскать пени, начисленные на взысканную уже ранее решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга по гражданскому делу № 2-1161/2020 задолженность за период с 18.12.2019 по 12.11.2020 в сумме 42 520 руб. 26 коп. Указанная задолженность уплачена ответчиком в рамках дела № 2-1161/2020. Администрацией г. Екатеринбурга не соблюден досудебный порядок разрешения спора. Требование об уплате арендной платы ни за какой период в адрес ответчика ранее не направлялась (ни по месту жительства, ни по месту нахождения объекта недвижимости), расчеты арендной платы также истцом не предоставлялись, и ответчик их не получал, в открытом доступе информация о расчете арендной платы в отношении конкретного объекта недвижимости ответчика отсутствует. Истцом пропущен срок исковой давности в отношении части требований, а именно за период с 01.01.2020 по 25.10.2021. В условиях отсутствия заключенного договора между сторонами, заявленное истцом требование о взыскании пени в размере 0,1% от не перечисленных сумм за каждый день просрочки, ответчик считает незаконным. Кроме того, в силу прямого указания закона соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Соглашение о неустойке в письменной форме между сторонами не заключено.

Определением от 29.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО УК «Гермес Плаза-Сервис», которое в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом и в срок.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.11.2025 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 211 802 руб. 70 коп., пени в размере 80 000 руб.; взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину в размере 9454 руб.; решение в части взыскания с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга денежных средств в счет задолженности по арендной плате в размере 211 802 руб. 70 коп., пени в размере 80 000 руб. не подлежит исполнению; произвести поворот исполнения заочного решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 25.10.2024 по гражданскому делу по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени; взыскать с Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО1 денежные средства в размере 108 768 руб. 28 коп.

С таким решением не согласился истец, в поданной апелляционной жалобе просит решение отменить, ссылаясь на то, что в счет исполнения заочного решения от 03.12.2024 от ответчика поступили денежные средства в общей сумме 147974 руб. 28 коп., в большей сумме денежные средства не поступали, в связи с чем произведенный судом поворот исполнения заочного решения является необоснованным.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании доводы жалобы поддержала, указав, что судом необоснованно произведен поворот исполнения решения, поскольку в счет исполнения заочного решения от ответчика поступили денежные средства в сумме 147980 руб. 65 коп.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании подтвердила, что ответчиком в счет исполнения заочного решения перечислены денежные средства в сумме 147974 руб. 28 коп.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требования – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 данной статьи установлено, что, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 20.10.2003 между Администрацией г. Екатеринбурга и юридическими / физическими лицами заключен договора аренды № 4-561 на земельный участок площадью 46 660 кв.м с кадастровым номером <№>:9 по адресу: <адрес> ТЦ «Гермес Плаза» (л.д. 20-24).

Срок действия договора определен разделом 6 договора и установлен с 01.09.2002 по 31.08.2017.

23.11.2005 ответчиком осуществлена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости площадью 230,8 кв.м с кадастровым номером <№>:1611, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 33-35).

31.03.2025 между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «КРИСТАЛЛ» заключен договор № 01-Р25 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (номер помещения по БТИ 12) с кадастровым номером <№>:1611, общей площадью 230,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что с приобретением помещения площадью 230,8 кв.м с кадастровым номером <№>1611 к ФИО1 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 4-561, Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 200, 204, 309, 310, 330, 333, 606, 614, 552, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку принадлежащий ответчику объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером <№>:9, у ФИО1 возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, независимо от заключения им договора аренды. Проверив представленный Администрацией г. Екатеринбурга расчет, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с ноября 2021 г. по март 2025 г. в размере 211 802 руб. 70 коп., по пени в размере 80000 руб., применив к начисленным пени положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также признав обоснованным заявленное ответчиком ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по части требований.

При этом, установив, что при исполнении требований исполнительного листа ФС <№> от <дата>, выданного на основании заочного решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 03.12.2024, которое было отменено определением от 17.10.2025, со счета ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга 30.03.2025 списаны денежные средства в размере 229 534 руб. 72 коп. и 171 036 руб. 26 коп., 04.04.2025 – 30 267 руб., при разрешении настоящего спора исковые требования Администрации г. Екатеринбурга были удовлетворены частично, суд первой инстанции пришел к выводу, что у Администрации г. Екатеринбурга в силу положений статей 443, 444 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возникла обязанность по возврату ФИО1 взысканных сумм в размере 108 768 руб. 28 коп. (400 570 руб. 98 коп. – 211 802 руб. 70 коп. – 80 000 руб.), а в части взысканных судом сумм решение не подлежит принудительному исполнению.

Судом первой инстанции верно применены нормы материального права, согласно которым при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Однако ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка; правильно исчислен срок исковой давности; верно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом требований статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации при снижении начисленных пени.

В указанной части решение суда не обжалуется, соответствующих доводов поданная истцом апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы истца сводятся к необоснованному применению судом первой инстанции положений статей 443, 444 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из жалобы истца, а также приложенной к жалобе справки Банка ВТБ (ПАО), приобщенной судебной коллегией на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по исполнительному листу ФС № 040134247 в отношении ФИО1 произведена частичная оплата в общей сумме 147974 руб. 28 коп., в том числе 30267 руб. 12 коп. – 04.04.2025, 105 руб. – 04.04.2025, 116567 руб. 42 коп. – 08.04.2025, 1034 руб. 74 коп. – 27.05.2025.

Со списанием со счета ФИО1 денежных средств в указанном размере согласилась представитель ответчика.

Согласно статье 443 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

В силу части 1 статьи 444 указанного кодекса суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда.

Институт поворота исполнения судебного акта призван восстановить права ответчика (должника), нарушенные в результате исполнения судебного акта, который был впоследствии отменен. Целью поворота исполнения является возвращение взыскателя и должника в прежнее положение, существовавшее до исполнения отмененного судебного акта.

Учитывая, что ФИО1 заочное решение исполнено в размере 147974 руб. 28 коп., указанная сумма не учтена истцом при расчете задолженности, в указанной части решение суда не подлежит принудительному исполнению. При этом, исходя из взысканной судом по настоящему делу задолженности по арендной плате в размере 211 802 руб. 70 коп., пени в размере 80 000 руб., оснований для поворота исполнения заочного решения от 03.12.2024 не имеется.

Таким образом, постановленное решение подлежит отмене в части произведенного поворота исполнения заочного решения, указания о не приведении к исполнению решения суда о взыскании с ответчика пени в размере 80000 руб., а также изменению в части суммы, которая уплачена ответчиком и в части которой решение суда не подлежит принудительному исполнению.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 18.11.2025 отменить в части проведения поворота исполнения заочного решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 25.10.2024 и взыскания с Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО1 денежных средств в размере 108768 руб. 28 коп., а также в части указания о не приведении к исполнению решения суда о взыскании с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга пени в размере 80000 руб.

Это же решение изменить в части размера задолженности по арендной плате в размере 211802 руб. 70 коп., в части которой решение не подлежит исполнению, указав, что решение в части взыскания с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга денежных средств в счет задолженности по арендной плате в размере 147 974 руб. 28 коп. не подлежит исполнению.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Доева З.Б.