Апелляционное определение № 33-872/2026 от 16 марта 2026 г.

Судья Сущевская Е.А.

№
№

№
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 марта 2026 года

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

судей Величко С.А., Евтушенко Д.А.,

при секретаре Павловой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2025 года по иску ФИО1 к ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконной государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности, восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности истца, признании договора купли-продажи незаключенным.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что на основании договора купли-продажи от 10.08.2009 № ФИО1 принадлежит недвижимое имущество – железнодорожный путь не общего пользования (сооружение) с кадастровым номером №, расположенный в Республике Карелия. По заявлению истца в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения без личного участия правообладателя. 19.09.2025 истцу стало известно, что право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО2 При этом истец лично в МФЦ, Росреестр не обращалась, нотариальных действий, предусматривающих личное участие истца, не совершала, сведений о погашении содержащейся в ЕГРН записи о заявлении о невозможности регистрации в соответствии со ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не имеется. Основания, по которым Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по РК) произвело регистрацию перехода права к ФИО2, истцу не известны. Таким образом, государственная регистрация перехода права произведена при наличии в ЕГРН действующей записи в соответствии со ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», запрещающей регистрацию без личного участия правообладателя, что противоречит закону и нарушает права истца как собственника. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 25 и ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при действующей записи о невозможности регистрации без личного участия заявление иного лица подлежит возврату, регистрация вопреки указанному, незаконна. В силу п. 1 ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26, п. 1 ч. 7 ст. 27 указанного Федерального закона при противоречиях регистратор обязан приостановить государственную регистрацию, при не устранении нарушений – отказать. Отмечает, что полномочия финансового управляющего были прекращены с 21.08.2025 в связи с прекращением дела о банкротстве, поэтому на 19.09.2025 заявитель не имел права на подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, предмет сделки не был согласован применительно к положениям п. 1 ст. 432 и ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), учитывая, что спорный объект – линейное сооружение, железнодорожный путь, в ЕГРН индивидуализируется по кадастровому номеру № и параметру «протяжённость», тогда как в договоре предмет описан через «площадь, кв. м», что не позволяет идентифицировать его в том виде, как он индивидуализирован в ЕГРН.

В окончательной редакции исковых требований, с учетом изменения и дополнения первоначального иска истец просила суд:

- признать государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО2, произведённую 19.09.2025, незаконной;

- погасить запись ЕГРН о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером № и восстановить запись о праве собственности за ФИО1; обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН на основании решения суда в соответствии со ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

- альтернативно, на случай вывода суда о необходимости «спора о праве», признать зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанный объект отсутствующим как производное от государственной регистрации, совершённой с нарушением императивных требований ст. 36, п. 1 ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 и п. 1 ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также при отсутствии полномочий у заявителя на дату 19.09.2025, и обязать Управление Росреестра по РК внести соответствующие записи в ЕГРН;

- признать договор купли-продажи от 06.12.2024 не заключённым, как следствие - признать право собственности ФИО2 отсутствующим и обязать Управление внести соответствующие записи в ЕГРН.

Определением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 30.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен финансовый управляющий ФИО3

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отменены меры по обеспечению иска, принятые определением судьи Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 06.10.2025, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: сооружения - подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером №, и запрета ФИО2 совершать любые действия (эксплуатацию, ремонт, реконструкцию, любое иное использование) в отношении недвижимого имущества: сооружения – подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером №

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить. Считает, что судом первой инстанции был проигнорирован факт прекращения полномочий финансового управляющего, а также была произведена подмена юридически значимой даты проверки полномочий. Полагает, что суд не проверил полномочия заявителя на момент совершения регистрационного действия, что привело к неверному выводу о законности регистрации. Полагает ошибочным вывод суда об отсутствии препятствий для регистрации перехода права, указывая, что информация о поступлении в Росреестр надлежащего акта о снятии запрета/ареста проверена не была. Обращает внимание, что суд первой инстанции не дал оценки доводу о дефектах предмета/описания объекта сделки, который должен быть индивидуализирован. Полагает, что при существенном расхождении идентификационных признаков предмета сделки государственная регистрация не может считаться правомерной без проверки и устранения противоречий. Считает, что суд ограничился общей ссылкой на ст. 168 ГК РФ, не проверив, не подпадает ли ситуация под критерии ничтожности сделки при нарушении закона и посягательстве на права истца и не применил положения ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ограничившись оценкой сделки применительно к положениям ст. 302 ГК РФ о виндикации и добросовестности, хотя фактически спор был заявлен как оспаривание законности регистрационного действия и требования о погашении/восстановлении записей. Полагает незаконным отказ в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств (регистрационного дела, документов о снятии ограничений, уведомлений, метаданных), поскольку неполнота исследования доказательств напрямую влияет на выводы суда. Обращает внимание, что суд не дал развернутой мотивировки по каждому самостоятельному требованию, тогда как решение должно быть законным и обоснованным, опираться только на исследованные доказательства и содержать мотивировку по существу заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО2 в лице его представителя ФИО4 полагает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца адвокат Титов И.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д. 117 - 119 т. 2), полагала апелляционную жалобу не обоснованной.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив обжалуемое решение в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №, который поставлен на кадастровый учет 22.11.2011, имеет местоположение: Республика К.., (.....), протяженность 3494 кв. м, назначение – сооружение, наименование – подъездной железнодорожный путь, год завершения строительства 2008. Право собственности зарегистрировано за ФИО2 19.09.2025 на основании договора купли-продажи от 06.12.2024 №, заключенного между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО2 (л.д. 67 – 68 т. 1)

В свою очередь, ФИО1 являлась собственником данного объекта недвижимости с 15.04.2011.

Определением Арбитражного суда (.....) – Петербурга и (.....) от ХХ.ХХ.ХХ по делу № № были наложены обеспечительные меры в виде запрета ФИО1 совершать сделки в отношении, в том числе, сооружения, подъездного железнодорожного пути, протяженностью 3494 м., инвентарный №, адрес объекта: Республика К.., (.....), с кадастровым номером № (л.д. 209 – 214 т. 1).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.06.2023 по делу № № в отношении должника ФИО1 введена процедура реструктуризации долгов гражданина. Сообщение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликовано в газете «Коммерсантъ» № (7562) от ХХ.ХХ.ХХ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 по делу № № в отношении должника ИП ФИО1 введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утверждена ФИО3 (л.д. 197 – 198 т. 1, л.д. 124 – 128 т. 2).

Собранием кредиторов ИП ФИО1 от 29.10.2024 утверждено Положение о порядке продажи имущества должника (л.д. 88 – 93 т. 2), в соответствии с п. 3.2 которого, в состав имущество должника, подлежащего продаже, вошел Лот № – сооружение, площадь 3494 м. кв.м, назначение: сооружение (железнодорожный путь необщего пользования), адрес (местонахождение): Россия, Респ. Карелия, р-н Лахденпохский, (.....), кадастровым номером №, в соответствии с заключением эксперта №-АК «Об определении рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей» от 30.09.2024 на сумму 12441140,00 руб., начальная цена Лота № установлена - 12441140 руб.; организацию и проведение торгов осуществляет ООО «Актив-Инвест». Оператор электронной площадки – ООО «ТендерСтандарт» (п. 3.3 Положения).

Пунктом 8.1 Положения предусмотрено, что в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества лота с приложением проекта договора в соответствии с представленными победителем торгов предложением о цене имущества/лота.

31.10.2024 между ФИО1 и ООО «Актив-Инвест» заключен договор поручения № (л.д. 206 – 207 т. 1), по условиям которого поверенный обязуется за плату выполнить поручение доверителя по проведению открытых торгов с открытой формой предоставления предложений о цене (аукцион, повторный аукцион, публичное предложение) следующего имущества: Лот № – сооружение, площадь 3494 кв. м, назначение: сооружение (железнодорожный путь, не общего пользования), адрес (местонахождение): Россия, Республика Карелия, (.....), кадастровый (условный) №, в соответствии с заключением эксперта №-АК «Об определении рыночной стоимости железнодорожных подъездных путей» от ХХ.ХХ.ХХ на сумму 12 441 140,0 руб., начальная цена продажи – 12441 140,0 руб.

03.12.2024 ФИО5, действующей по доверенности и на основании агентского договора от ХХ.ХХ.ХХ (л.д. 194 т. 1) в интересах ФИО2, направлена заявка на участие в торгах в форме открытого аукциона организатору торгов – ООО «Актив-Инвест» от участника ФИО2 по лоту № сооружение, площадь 3494 кв. м, назначение: сооружение (железнодорожный путь, не общего пользования), адрес (местонахождение): Россия, Республика К.., (.....), кадастровый (условный) №, начальная цена лота – 12 441 140,0 руб. (л.д. 217 т. 1, л.д. 98 – 99 т. 2).

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту № от ХХ.ХХ.ХХ единственным участником торгов – аукциона в электронной форме, которые состоялись 06.12.2024 в 16:00, по данному лоту был ФИО2 (от его имени по доверенности действовала ФИО5). Торги по лоту аукциона признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один участник (л.д. 94 – 97 т. 2).

06.12.2024 № ФИО1 сообщено, что по результатам проведения электронных торгов по реализации имущества должника ФИО1 по Лоту № договор купли-продажи имущества сооружение, площадь 3494 кв. м, назначение – сооружение (железнодорожный путь не общего пользования), адрес (местонахождения): Россия, Республика К.., (.....), кадастровый (условный) №, заключен с единственным участником в лице покупателя ФИО2

ФИО1 не принимала участие в собрании кредиторов, заявку на ознакомление с материалами к собранию не направляла, каких-либо возражений относительно порядка продажи, стоимости имущества и иное на этапе принятия собранием кредиторов решений от должника не поступало.

06.12.2024 между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО3, и ФИО2 заключен договор № купли-продажи имущества (л.д. 204 т. 1), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил имущество – сооружение, площадью 3494 м кв. м. назначение – сооружение (железнодорожный путь не общего пользования), адрес (местонахождения): Россия, Республика К.., (.....), кадастровый (условный) №. Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.1, 1.2 договора).

По условиям вышеуказанного договора купли-продажи Продавец обязан передать покупателю в собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом договора, в течение трех рабочих дней после полной его оплаты в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора по акту приема-передачи (п. 2.1.1 договора).

Покупатель обязан оплатить стоимость приобретаемого имущества в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 2.3.1 договора).

Продавец считается исполнившим свои обязанности по передаче имущества в собственность покупателю после его фактической передачи (п. 2.3.3 договора).

Покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого имущества с момента перечисления денежных средств на указанный продавцом банковский счет суммы, указанной в п. 3.2 договора (п. 2.3.4 договора).

Пунктом 3.1 договора стоимость имущества составляет 12 441 140,0 руб. Сумма задатка в размере 1 244 111,40 рублей, оплаченная покупателем до заключения настоящего договора, засчитывается в стоимость имущества, указанную в п. 3.1 договора. Сумма в размере 11 197 028,60 руб. выплачивается покупателем в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора посредством перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 3.2 договора).

Таким образом, вышеуказанный договор купли-продажи спорного имущества был заключен между сторонами в процессе процедуры реализации имущества индивидуального предпринимателя ФИО1 (банкрота).

Из платежного поручения № от 25.12.2024 следует, что ФИО6 произведена оплата за ФИО2 по договору № купли-продажи имущества от 06.12.2024 сооружения с кадастровым номером № на сумму 11 197 028,6 руб. (л.д. 9 - 10 т. 2).

27.12.2024 ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО2 составлен акт приема-передачи указанного сооружения от продавца к покупателю (л.д. 195 т. 1).

21.01.2025 ФИО3, действующая на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 19.02.2024 по делу № как финансовый управляющий ФИО1, лично представила заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № и иные документы, необходимые для государственной регистрации, посредством личного обращения через многофункциональный центр (л.д. 1 т. 2).

24.01.2025 ФИО2, действуя через представителя, обратился в МФЦ Фрунзенского района города Санкт – Петербурга с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости, приобретенный на торгах, в Управлении Росреестра по РК (л.д. 2 т. 2).

Уведомлением Управления Росреестра по РК от 30.01.2025 приостановлена государственная регистрация прав в отношении сооружения с кадастровым номером №, поскольку в ЕГРН имеется запись о запрете регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости (л.д. 186 – 187 т. 1).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025 по делу № № по заявлению финансового управляющего ФИО1 – ФИО3 отменены обеспечительные меры, наложенные определением того же арбитражного суда от 25.05.2021, в том числе, и в виде запрета ФИО1 совершать сделки в отношении сооружения с кадастровым номером №, запрета Управлению Росреестра по РК осуществлять регистрационные действия в отношении указанного сооружения (л.д. 192 – 193 т. 1, л.д. 4 – 8 т. 2).

23.04.2025 ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительными вышеуказанных торгов, проведенных в отношении объекта с кадастровым номером №.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2025 по делу № оставленным без изменения постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 12.12.2025 № заявление ФИО1 о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, объекта с кадастровым номером №, оставлено без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Арбитражного кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

19.09.2025 право собственности на объект с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО2 в Управлении Росреестра по РК.

Оспаривая законность государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорное имущество и само право, сторона истца в обоснование своих требований ссылается на наличие в ЕГРН на дату регистрации действующей записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, на несоответствие в представленных документах сведений о спорном объекте (линейный объект индивидуализируется в ЕГРН по параметру «протяжённость», тогда как в договоре предмет описан через «площадь, кв. м») сведениям ЕГРН и на истечение срока действия полномочий финансового управляющего, которые прекратились с 21.08.2025 в связи с прекращением производства по делу о банкротстве ФИО1

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй п. 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый п. 6).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных названным федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч. ч. 3, 7 ст. 1 указанного Федерального закона).

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений, перечень которых содержится в ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона.

В соответствии со ст. 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 настоящего Федерального закона; проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; внесение в ЕГРН установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 21 указанного Федерального закона).

Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в ст. 26 указанного федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (ст. 27 названного Закона).

Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения перечислены в ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с п. 4 которой орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных п. 4.5 ч. 1 и п. 5 ч. 3 ст. 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), ч. 1.1 ст. 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования;

До перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ФИО1 к ФИО2 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в ЕГРН содержалась особая отметка «о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя».

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее - заявление о невозможности регистрации) в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

В силу ч. 3 той же статьи закона наличие записи, содержащейся в ЕГРН, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения, с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в ЕГРН о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

Согласно п. 5 ст. 213.25 названного Федерального закона с даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей; задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью.

В силу п. 1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п. 3 настоящей статьи.

С даты признания гражданина банкротом регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего (п. 7 ст. 213.25 указанного Федерального закона, п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан»).

Анализ содержания приведенных положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» во взаимосвязи с нормами п. 4 ст. 25 и п. 3 ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» позволяет сделать вывод о том, в случае банкротства гражданина при осуществлении финансовым управляющим от его имени сделок наличие в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя не препятствует совершению регистрационных действий.

На дату совершения договора купли-продажи спорного имущества - 06.12.2024, реализованного с торгов в рамках дела о банкротстве ответчика, и представления указанного договора купли-продажи в регистрирующий орган – 21.01.2025 финансовым управляющим лично и ХХ.ХХ.ХХ представителем покупателя - именно финансовый управляющий ФИО7 была лицом, которое на основании судебного акта имело право осуществлять действия по распоряжению имуществом должника ФИО1

В этой связи то обстоятельство, что на дату государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от ФИО1 к ФИО2 – 19.09.2025 производство по делу о банкротстве уже было прекращено определением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2025, соответственно, утратили силу и полномочия финансового управляющего ФИО1 – ФИО7, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Следует отметить, что на основании уведомления регистрирующего органа от 30.01.2025 государственная регистрация права в отношении объекта с кадастровым номером № была приостановлена в связи с наличием действующих запретов и арестов, которые были сняты постановлением судебного пристава-исполнителя только 29.08.2025, то есть спустя семь месяцев после того, как обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области от ХХ.ХХ.ХХ по делу № в части запрета ФИО1 совершать сделки в отношении, в том числе, спорного объекта, были отменены определением Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2025.

Прекращение процедуры банкротства ИП ФИО1 к моменту регистрации Управлением Росреестра РК перехода права на спорное имущество к ФИО2 на основании сделки, совершенной по результатам торгов в рамках банкротства, в удовлетворении требований о признании недействительными которых ФИО1 было отказано определением Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2025 по делу № оставленным без изменения постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 12.12.2025 №, не является обстоятельством, препятствующим совершению регистрационных действий.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь приведенными выше положениями закона, обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № к ФИО2, произведённую 19.09.2025, незаконной, права собственности ФИО2 – отсутствующим и погашении соответствующих записей о регистрации права в ЕГРН.

Требования ФИО1 о признании договора незаключенным по мотиву несоответствия его предмета требованиям ст. ст. 423 и 554 ГК РФ об идентификации предмета договора также правомерно оставлены судом без удовлетворения.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В рассматриваемом случае сторонами при заключении договора купли-продажи от 06.12.2024 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, указаны все необходимые данные, позволяющие определить недвижимое имущество и установить его расположение, в т. ч. кадастровый номер спорного объекта недвижимости, договор был фактически исполнен сторонами, спорное имущество оплачено и передано продавцом покупателю.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора не заключенным или сделки недействительной, а права собственности на спорный объект, зарегистрированного за ответчиком, отсутствующим, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению Росреестра по РК и ФИО2 в полном объеме.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований для отмены обжалуемого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется. Выводы суда основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения, фактические обстоятельства дела установлены судом верно, оценка доказательств произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ. Обжалуемое решение содержит мотивированные выводы по всем заявленным истцом требованиям, оснований для несогласия с ними судебная коллегия не находит.

Довод апелляционной жалобы о том, что сделка купли-продажи спорного имущества, на основании которой было зарегистрировано право ФИО2, не была проверена судом на предмет ничтожности, судебной коллегией отклоняется, учитывая, что данный спор был уже предметом рассмотрения арбитражного суда в рамках дела о банкротстве истца. Кроме того, самостоятельных исковых требований о признании договора купли-продажи от 06.12.2024 недействительной сделкой по иным основаниям истцом не заявлено, указано лишь на необходимость оценки данной сделки применительно к положениям ст. 168 ГК РФ в контексте оспаривания записи о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО2

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Договор купли-продажи спорного имущества от 06.12.2024 не затрагивает публичные интересы или права и законные интересы третьих лиц, а в контексте положений ст. 167 ГК РФ требование о применении последствий недействительности сделки без самостоятельного требования об оспаривании сделки может распространяться лишь на ничтожную сделку, но не оспоримую (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В этой связи избранный истцом способ защиты права – о признании недействительными записей в ЕГРН о государственной регистрации права, перехода права, их погашении и признании права собственности ФИО2 следует признать ненадлежащим, что также является достаточным основанием к отказу в удовлетворении иска.

Как следует из позиций, выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П, государственная регистрация прав на недвижимость является одним из элементов юридического состава, влекущего возникновение этих прав. При этом положение ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающее, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, не связывает заявление такого требования с конкретным и обязательно универсальным способом защиты. Разъяснения, касающиеся особенностей разрешения споров, связанных с оспариванием регистрационных записей в ЕГРН, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 52 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019).

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим обеспечивает достоверность, непротиворечивость содержащихся в ЕГРН публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 2109-О, от 28.01.2016 № 140-О, от 07.07.2016 № 1421-О и др.).

В п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018 изложена правовая позиция, согласно которой требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица,

право которого было зарегистрировано на это имущество незаконно и данная регистрация нарушает права собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Вместе с тем, в рассматриваемом деле совокупность данных юридически значимых обстоятельств по рассматриваемому гражданскому делу отсутствует.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется, спор разрешен судом верно, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 144 ГПК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» судом в связи с отказом в удовлетворении иска отменены обеспечительные меры, препятствующие собственнику распоряжаться имуществом, наложенные определением судьи Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 06.10.2025 по настоящему делу в виде запрета Управлению Росреестра по РК производить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: сооружения – подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером №, и запрета ФИО2 совершать любые действия (эксплуатацию, ремонт, реконструкцию, любое иное использование) в отношении указанного недвижимого имущества.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, в том числе и по доводам апелляционной жалобы истца, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 16 декабря 2025 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

дата изготовления мотивированного апелляционного определения 20.04.2026