Решение № 2-4980/2025 2-4980/2025~М-2633/2025 М-2633/2025 от 28 октября 2025 г. по делу № 2-4980/2025

Гражданское дело № 2-4980/2025

УИД: 50RS0028-01-2025-003499-10


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кутыриной Н.В.,

при помощнике судьи Гавриловском Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО7 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о признании ничтожным пункта договора, взыскании расходов на устранение недостатков объекта, судебных расходов, компенсации морального вреда, уточив иск в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просят суд признать п. 9.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СЗ «КиноДевелопмент» и ФИО1, ФИО2, устанавливающий подсудность рассмотрения спора в Мещанском районном суде <адрес> ничтожным, взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях стоимость устранения недостатков в размере 307 566 руб. 38 коп., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 534 руб., нотариальные расходы в размере 2 300 руб.

Требования мотивированы тем, что на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, ответчиком истцам по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации квартиры истцами выявлены многочисленные строительные недостатки. Согласно досудебного заключения эксперта стоимость затрат на устранение выявленных недостатков составила 1 678 376 руб. 38 коп.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, направили уточненное исковое заявление с ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СЗ «КиноДевелопмент» по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения, дополнительный отзыв на исковое заявление, в которых просила в удовлетворении исковых требований отказать ввиду истечения гарантийного срока, в случае удовлетворения иска просила взыскать расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере не более трех процентов от цены договора, а также просила снизить размер компенсации морального вреда, судебных расходов до разумных пределов, предоставить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «МСУ-1» по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил возражения, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участникам долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение (двухкомнатную квартиру) с проектным №.

Истцы обязались оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 10 210 849 руб.

Данное обязательство истцы исполнили своевременно в полном объеме. Застройщик был обязан передать объект долевого строительства с произведенными строительно-отделочными работами, перечень которых указан в Приложении к договору.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что гарантийный срок на Объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта, составляет 5 (пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты подписания Акта приема-передачи Объекта. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику Объекта, составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписание первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта в Многоквартирном доме. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год с даты подписания Акта приема-передачи Объекта.

Объект долевого строительства передан истцам по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцами выявлены многочисленные строительные недостатки квартиры.

Истец обращался в Экспертный Центр Вектор для выявления дефектов квартиры и определения стоимости их устранения. В соответствии с техническим заключением в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются нарушения качества производственных отделочных, сантехнических, электромонтажных и других работ. Общая стоимость ремонтных работ для устранения выявленных дефектов и недоделок составляет 1 678 376 руб. 38 коп.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Альянс-Консалтинг».

Согласно заключению экспертов № квартира № №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (их частей). Экспертом определено, что все недостатки возникли в результате нарушения норм при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, а не в результате естественного износа и эксплуатации. По результатам расчета, стоимость устранения недостатков данной квартиры, возникших в результате нарушения застройщиком технологии производства строительно-монтажных и отделочных работ, составляет 418 369 руб. 86 руб.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями пункта 1, пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из положений части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Таким образом, из указанных выше положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действующих в период заключения между сторонами договора участия в долевом строительстве, следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливались договором и не могли составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

Установленный договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на отделочные работы, равный одному году, положениям части 5, части 5.1 ст. 7 Федерального Закона № 214-ФЗ не соответствовует, а потому не подлежит применению при разрешении спора.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Часть 5.2 ст. 7 Федерального Закона № 214-ФЗ, согласно которой гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год; указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, была введена Федеральным законом от 26.12.2024 г. № 482-ФЗ и действует с 01.01.2025, в связи с чем на спорные правоотношения положения названной части распространению не подлежат.

Таким образом, при проверке обоснованности возражений представителя ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности суд исходит из положений ч. 5 ст. 7 Федерального Закона № 214-ФЗ, устанавливающих гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, пять лет с момента передачи объекта. Как было отмечено выше, квартира истцу была передана по передаточному акту от 10.09.2022 г., следовательно, гарантийный срок на квартиру как объект долевого строительства, включая ее внутреннюю отделку, истекает 10.09.2027.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от № 482-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 5 статьи 6 Федерального закона от № 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские прав и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Таким образом, до момента вынесения судом решения по делу обязанность ответчика по оплате стоимости недостатков не наступила. Право взыскания расходов по устранению недостатков не может возникнуть у истца ранее даты принятия судебного акта, определяющего сумму, присужденную истцом в его пользу.

Таким образом, из системного толкования указанных норм следует, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно состоит из: расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, неустойки (штрафов, пеней), процентов, убытков и не может превышать три процента от цены договора.

В связи с чем, при рассмотрении дела и вынесении решения подлежат применению положения ФЗ от № 214-ФЗ с учетом изменений, установленных Федеральным законом от № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика не может превышать 3 % от стоимости объекта долевого строительства, то есть в данном случае 10 252 212 руб. 94 коп.* 3 % = 307 566 руб. 38 коп.

Как следует из п. 9.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая Сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.

Суд, учитывая положения Закона о защите прав потребителей, ст.ст. 29, 32 ГПК РФ, устанавливающие правила подсудности, приходит к выводу о том, что п. 9.2 договора о подсудности споров Мещанскому районному суду г. Москвы нарушает права потребителя, поскольку лишает его права выбора обратиться в суд за защитой своих прав по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Таким образом, суд, установив нарушение прав истца, полагает, что заявленное требование о признании пункта 9.2 договора ничтожным, подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд учитывает, что по вине ответчика квартира была передана истцам с недостатками, допущенными при строительстве, которые не были устранены, чем нарушены права истцов, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда. Исходя из обстоятельств дела, степени нравственных страданий истцов, продолжительности нарушения прав, суд считает необходимым снизить заявленную истцом компенсацию морального вреда и определить ее в размере 30 000 руб., в связи с чем, исковые требования истца в этой части подлежат частичному удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного суд полагает, что ответчиком подлежат возмещению пропорционально удовлетворенной части исковых требований расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 534 руб., нотариальные расходы в размере 2 300 руб., признавая перечисленные расходы судебными издержками, поскольку несение таких расходов было необходимо для реализации права истцов на судебную защиту.

Положениями абзаца 11 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Таким образом, суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков до 31 декабря 2025 г. включительно.

Согласно статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.19 части 1 пункта 3 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 333.36 части 2 пункта 4 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 2 655 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры, штрафа, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать п. 9.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ИНН №) и ФИО1, ФИО2, устанавливающий подсудность рассмотрения спора в Мещанском районном суде г. Москве ничтожным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ИНН №) в равных долях в пользу ФИО1, <данные изъяты>), ФИО2, <данные изъяты>) расходы на устранение недостатков объекта в размере 307 566 руб. 38 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ИНН №) в равных долях в пользу ФИО1, <данные изъяты>), ФИО2, <данные изъяты>) расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 534 руб. 00 коп., нотариальные расходы в размере 2 300 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. 00 коп.

В остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» – отказать.

Предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков, убытков до 31.12.2025 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент» (ИНН №) в доход бюджета государственную пошлину в размере 2 655 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – 29.10.2025.

Судья Н.В. Кутырина

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья Н.В. Кутырина