Решение № 3А-66/2021 3А-66/2021~М-44/2021 М-44/2021 от 16 сентября 2021 г. по делу № 3А-66/2021

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2021-000050-55 Производство №3а-66/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 сентября 2021 года город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи Сотниковой Е.В.

при секретаре Колотовской Е.С.

с участием представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО1,

в отсутствие административного истца АО «СоцИнвестПроект», его представителей, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «СоцИнвестПроект» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

АО «СоцИнвестПроект» на праве собственности принадлежат нежилые помещения

с кадастровым номером №, площадью 610,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

с кадастровым номером №, площадью 1 137,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Вышеуказанные объекты недвижимости вошли в Перечень объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которых утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб., сведения в Государственный кадастр недвижимости (далее –ГКН) внесены 06.12.2015; нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 05.02.2018 (05.02.2018 в ЕГРН внесены изменения в части площади объекта недвижимости с <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> кв.м.) в размере <данные изъяты> руб., сведения в ГКН внесены 05.02.2018.

Какие-либо изменения, влияющие на перерасчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, с даты определения их кадастровой стоимости, в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

Полагая установленную кадастровую стоимость объектов недвижимости завышенной, АО «СоцИнвестПроект» обратилось с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области.

Решениями № № от 17.12.2020 комиссия отклонила кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установленной в представленных АО «СоцИнвестПроект» отчетах, по тем основаниям, что содержание отчетов не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

АО «СоцИнвестПроект» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просило восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости и установить рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости нежилых помещений

с кадастровым номером № площадью 610,7 кв.м., по адресу: <адрес> по состоянию на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб.,

с кадастровым номером № площадью 1137,9 кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на 05.02.2018 в размере <данные изъяты> руб.

В судебное заседание представитель административного истца не явился. О рассмотрении дела были извещены надлежащим образом и своевременно (АО «СоцИнвестПроект» посредством электронного заказного письма ПИ №80097863028780 получено 30.08.2021; представитель ФИО2 посредством электронного заказного письма ПИ № 80097863028742 возвращено за истечением срока хранения 05.09.2021; представитель ФИО3 посредством электронного заказного письма ПИ № 80097863028759, получено 03.09.2021).

09.09.2021 от представителя административного истца по доверенности ФИО2 посредством сервиса «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-портал» Государственной автоматизированной системы РФ «Правосудие» поступило заявление об уточнении требований административного искового заявления и установлении рыночной стоимости нежилых помещений в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области своих представителей в судебное заседание не направили. О рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно посредством экспедиции суда (извещения вручены 26.08.2021). В материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области не оспаривал право истца требовать установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

Положениями Налогового кодекса РФ установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие.

В силу положений пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На территории Белгородской области в соответствии со статьёй 3.1 Закона Белгородской области № 104 от 27.11.2003 «О налоге на имущество организаций», установлен налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении, в том числе, административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них.

Исходя из изложенного, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, направлено на защиту интересов АО «СоцИнвестПроект», как собственника объектов и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 06.12.2015, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 05.02.2018.

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 25.11.2020 года № 662-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области, по состоянию на 1 января 2020 года, новые сведения в отношении спорных нежилых помещений внесены в государственный кадастр недвижимости 26 января 2021 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано АО «СоцИнвестПроект» в суд 12.04.2021.

Кадастровая стоимость нежилых помещений, оспариваемая административным истцом, стала архивной ввиду внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных в ходе проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пропущенный административным истцом срок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, поскольку административный истец обладает предоставленным статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения ставшей архивной кадастровой стоимости нежилых помещений в связи с сохранением права на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством, так как не утратил права на перерасчет сумм ранее начисленного налога на имущество, учитывая разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской федерации от 30.06.2015 № 28, а также с учетом статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административным истцом представлены отчеты № 20КСЕ/0004, № 20КСЕ/0005 от 28.05.2020, подготовленные оценщиком ФИО4, согласно которым, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области в ходе рассмотрения дела поставил под сомнение достоверность выводов отчетов об оценке.

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости устранены не были, и учитывая мотивированные возражения, по ходатайству Правительства Белгородской области назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, а также с целью установления соответствия представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту оценщику ФИО5

Проанализировав отчеты оценщика ФИО4 на их соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении №36-21-Э/3а-66/2021 от 09.08.2021 сделал выводы о несоответствии отчетов требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

В результате самостоятельно проведенной оценки, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена экспертом в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.02.2018.

Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении экспертом подробно описываются объекты оценки: их местоположение, количественные и качественные характеристики, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. Содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам –аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость и арендные ставки сопоставимых объектов оценки.

Экспертом проведен подробный анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты (торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости), проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.

Анализ рынка произведен в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает.

По результатам анализа рынка сделаны выводы, что рынок купли-продажи и аренды объектов коммерческой недвижимости под различные варианты использования в г. Губкине является развитым, а в близлежащих мелких населенных пунктах – развит крайне слабо, предложения – единичны.

По итогам проведенного экспертом анализа выявленный диапазон рыночной стоимости коммерческой недвижимости под различные варианты использования в г. Губкине составил от 14 000 до 40 678 руб./кв.м; диапазон рыночной арендной ставки от 200 до 1 000 руб./кв.м.

При определении рыночной стоимости объектов оценки в соответствии с общепринятыми нормами экспертом были применены два из трех основных подхода к определению стоимости имущества (сравнительный и доходный).

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнения продаж.

Для расчета стоимости нежилых помещений, эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытых источников – объявлений в сети Интернет (https://ruads.org; gubkin /kommercheskya_nedvizhimost).

Избрав в качестве основного критерия при подборе объектов-аналогов именно фактор местоположения, эксперт действовал в рамках основных тенденций оценочной деятельности, возводящей «местоположение объекта» на вершину при ранжировании других факторов, влияющих на цену объектов недвижимости.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Определенная экспертом в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объектов недвижимости составила: для нежилого помещения с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., для нежилого помещения с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. В рамках доходного подхода эксперт рассчитал несколько видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход и чистый операционный доход; определил ставку капитализации и определил рыночную стоимость объектов оценки путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение. В цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Определенная экспертом в рамках доходного подхода рыночная стоимость объектов недвижимости составила: для нежилого помещения с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб., для нежилого помещения с кадастровым номером № – <данные изъяты> руб.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов исследования осуществлялось путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в процессе анализа и оценки.

Расчеты эксперта не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, суду представлено не было, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости содержат нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Суд соглашается с данными выводами эксперта.

Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в представленных отчетах величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ввиду этого отчеты, составленные оценщиком ФИО4, отвергаются судом в качестве доказательства рыночной стоимости нежилых помещений.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения АО «СоцИнвестПроект» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, является 30.11.2020, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО «СоцИнвестПроект» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 610,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1 137,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.02.2018.

Установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит применению по 31 декабря 2020 года.

Датой подачи заявления АО «СоцИнвестПроект» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 30.11.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Сотникова

Решение в окончательной форме принято 27 сентября 2021 г.

Решение28.09.2021