Решение № 2-2099/2019 2-2099/2019~М-1644/2019 М-1644/2019 от 5 августа 2019 г. по делу № 2-2099/2019

Дело №

25RS0№-72


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГ.г. <.........> края

Находкинский городской суд <.........> в составе:

председательствующего судьи Иващенко В.А.,

при секретаре А.Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш.В.Ш. Шахверди оглы к ООО «АРЗУ» о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Ш.В.Ш. обратился в суд с иском к ООО «АРЗУ» о расторжении договора аренды нежилого помещения, указав, что 05.12.2005г. между собственникам ФИО3, Н.О.Г. (Кадацкой) О.Г. и арендатором ООО «АРЗУ» в лице генерального директора Ш.А.Ш. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 369,5 кв.м, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <.........>. Срок аренды установлен п. 1.4 договора аренды – до 05.12.2015г. включительно. 17.08.2013г. он стал собственником ? доли в праве собственности на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилых помещений в здании от 13.08.2013г. Оставшуюся ? долю в праве собственности на данное нежилое помещение выкупил 11.12.2015г. по договору купли-продажи недвижимости от 11.12.2015г. Таким образом, на основании заключенных договоров он является собственником всего нежилого помещения площадью 369,5 кв.м, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <.........>. Государственная регистрация права собственности осуществлена 23.12.2015г., о чем в ЕГРПН сделана запись регистрации № и выдано свидетельство о государственной регистрации права. Одновременно с переходом права собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано обременение в виде аренды, поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный 05.12.2005г. с ООО «АРЗУ» был зарегистрирован в установленном законом порядке. Приобретая спорное нежилое помещение в собственность, полагал, что оно свободно от каких-либо обременений и ограничений в связи с прекращением договора аренды. До апреля 2011г. включительно арендатор использовал по назначению нежилое помещение, своевременно и в полном объеме вносил арендную плату, надлежащим образом исполнял принятые на себя по условиям договора аренды обязательства. После смерти генерального директора ООО «АРЗУ» Ш.А.Ш. всяческие отношения по фактическому пользованию нежилым помещением прекращены. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «АРЗУ» является действующим предприятием, его генеральным директором в настоящее время является М.И.Н. За период времени с мая 2011г. по май 2019г. включительно никто из руководства ООО «АРЗУ» по вопросу продления договора аренды указанного нежилого помещения, перезаключения его на новый срок, изменения условий договора либо с предложением о его расторжении не обращался. В данном нежилом помещении отсутствуют вещи, мебель, оборудование и т.п., принадлежащие арендатору, помещение полностью свободно, ключами от помещения арендатор не располагает, с требованием предоставить ключи не обращался; арендная плата за весь период (8 лет) не оплачивается, иные обязанности по условиям договора аренды не исполняются. Полагает, что в данном случае имеет место односторонний отказ от договора аренды со стороны арендатора. Его неоднократные попытки в досудебном порядке урегулировать вопрос аренды нежилого помещения с руководством ООО «АРЗУ» результатов не принесли, от встреч и переговоров руководство ООО «АРЗУ» уклоняется, на телефонные звонки не отвечает, письменные уведомления не принимает в силу личных неприязненных отношений к его семье. По мнению истца, поскольку соглашение между арендодателем и арендатором не достигнуто, арендатор на протяжении 8 лет допускает существенные нарушения условий договора аренды, имеются основания для расторжения договора аренды нежилого помещения от 05.12.2005г. Просит расторгнуть договор аренды от 05.12.2005г., заключенный между ФИО3, Н.О.Г. (Кадацкой) О.Г. и ООО «АРЗУ».

В судебном заседании истец Ш.В.Ш. и его представитель К.Э.А. поддержали исковые требования в полном объеме, ссылаясь на вышеизложенные доводы, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «АРЗУ», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменные возражения, указав, что нежилое помещение по адресу <.........> было приобретено за счет прибыли ООО «АРЗУ». Истец приобрел доли в праве собственности на указанный объект недвижимости у лиц, по её мнению, незаконно владеющих имуществом, принадлежащим ООО «АРЗУ». Каких-либо документов и.о. генерального директора ООО «АРЗУ» ФИО3 ей не передавал, иные лица использовали документы и печать ООО «АРЗУ», не имея к нему никакого отношения.

Суд, выслушав истца Ш.В.Ш. и его представителя К.Э.А., исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилых помещений в здании от 13.08.2013г., заключенного с продавцом К.О.Г., и договора продажи недвижимости от 11.12.2015г., заключенного с продавцом ФИО3, истец Ш.В.Ш. является собственником нежилого помещения в здании (жилой дом, лит.1), назначение: нежилое, общая площадь 369,5 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-20 (лит.III), расположенном по адресу: <.........>. Из данных договоров купли-продажи следует, что нежилое помещение при продаже было обременено правом аренды.

Право собственности истца на указанное нежилое помещение с существующим ограничением (обременением) права – арендой, было зарегистрировано в установленном порядке, о чем 23.12.2015г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <.........> 23.12.2015г.

05.12.2005г. между предыдущими собственниками нежилого помещения – ФИО3, Н.О.Г. (Кадацкой) О.Г. (арендодатели) и ООО «АРЗУ» (арендатор), был заключен договор аренды нежилого помещения в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома общей площадью 369,5 кв.м по адресу <.........>. В соответствии с п.п. 4.1 договора помещение передано в аренду на срок с 05.12.2005г. по 05.12.2015г. включительно; в соответствии с п. 2 договора арендная плата установлена в размере 500 рублей с учетом НДС в месяц за все помещение, производится ежемесячно, платежи за текущий месяц аренды, начиная с первого месяца, должны быть внесены не позднее пятого числа следующего месяца. Данный договор был зарегистрирован Находкинским отделом главного управления Федеральной регистрационной службы по <.........> 09.12.2005г. №.

В соответствии с договором от 05.12.2005г., который согласно п. 8.2, одновременно является актом приема-передачи, нежилое помещение в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома общей площадью 369,5 кв.м по адресу <.........> было передано арендатору.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Несмотря на то, что согласно условиям договора от 05.12.2005г. сторонами установлен срок его действия – по 05.12.2015г. и не предусмотрена его пролонгация, 05.12.2015г. стороны не прекратили договорные отношения, арендодатель не истребовал нежилое помещение у ответчика, оно арендодателю по акту приема-передачи не передавалось, по вопросу расторжения договора арендатор к истцу не обращался, тем самым фактически продолжил пользоваться указанным нежилым помещением. Таким образом, договор аренды от 05.12.2005г. считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из доводов, изложенных в исковом заявлении, арендатор не вносит по договору аренды от 05.12.2005г. арендную плату с мая 2011г., в нежилом помещении отсутствует имущество арендатора, ключами от помещения он не располагает, с требованием о предоставлении доступа в помещение к арендодателю не обращался, то есть освободил арендуемое нежилое помещение без уведомления арендодателя.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что ответчиком были допущены существенные нарушения условий договора аренды нежилого помещения от 05.12.2005г.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, 15.05.2019г., 24.05.2019г. истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о смене собственника нежилого помещения по адресу <.........>, содержащие требование заключить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.12.2005г., поскольку данный договор зарегистрирован в ЕГРПН. Требование истца было оставлено без ответа.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку ООО «АРЗУ» допускало нарушения сроков внесения арендной платы, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем полагает необходимым удовлетворить исковые требования.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ш.В.Ш. Шахверди оглы к ООО «АРЗУ» о расторжении договора аренды нежилого помещения – удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО3 Совгат оглы, Н.О.Г. и ООО «АРЗУ» договор аренды нежилого помещения от 05.12.2005г. о передаче в аренду нежилого помещения в цокольном этаже пятиэтажного кирпичного дома общей площадью 369,5 кв.м по адресу <.........>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <.........>вой суд через Находкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Иващенко