Решение № 3А-383/2025 3А-383/2025~М-232/2025 М-232/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 3А-383/2025

Дело № 3а-383/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000268-22


Решение

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии представителя административного истца ООО «Пальма» ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пальма» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пальма» (далее – ООО «Пальма») действуя через представителя по доверенности ФИО1, обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами.. , … в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 и 2023 года соответственно.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ООО «Пальма» является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- здания с кадастровым номером …. площадью 526 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-административное здание, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 10 815 117,56 руб.;

- здания с кадастровым номером …, площадью 4837,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 365 330 165,16 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером …, площадью 1534+/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под гостиницей, использование под автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 7 760 199,2 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2417 +/-9,98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства (для многоэтажного строительства, индивидуальной жилой застройки, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, строительства гаражей и автостоянок), расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 8 492 492,05 руб.

Представитель административного истца, считая оспариваемые кадастровые стоимости объектов недвижимого имущества значительно превышающими их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость определенной в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 21.04.2025 №КС 084/2025:

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере его рыночной стоимости 8 233 770 рублей;

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере его рыночной стоимости 94 200 740 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 3 544 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 3 795 000 рублей (т. 1 л.д. 5-9).

Определением Ставропольского краевого суда от 13.05.2025 заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю заменено на ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю. ГБУ СК «Ставкрайимущество» привлечено в качестве административного соответчика с исключением из числа заинтересованных лиц. В качестве заинтересованного лица привлечено Министерство финансов Ставропольского края (т. 1 л.д. 2-4).

В судебном заседании полномочный представитель административного истца ООО «Пальма» ФИО1 просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами …, … в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, уточнив административные исковые требования.

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 выводы проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не оспаривала, просила вынести решение на усмотрение суда. Ранее ею было представлено ходатайство об исключении учреждения из числа соответчиков по настоящему административному делу (т. 1 л.д. 202-203).

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, Министерства финансов Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края ФИО3 представлены письменные пояснения и ходатайство с просьбой при рассмотрении дела учесть доводы министерства, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя министерства (т. 1 л.д. 205-206).

Иные лица о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении слушания дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав представителей административного истца ООО «Пальма» ФИО1 и административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО2, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Исходя из статьи 3, подпункта 1 статьи 14, пункта 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги, которые должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными; налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается в соответствии с НК РФ и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРЮЛ от 06.05.2025 № ЮЭ9965-25-69414652 (т. 1 л.д. 184-189) и как правообладатель объектов недвижимости является плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, исчисляемых из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об их кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленных НК РФ налогов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Пальма» является собственником объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером …, площадью 526 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-административное здание, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.о. г. Ставрополь, <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 24 апреля 2025 года № КУВИ-001/2025-95814754 (т. 1 л.д. 23-26);

- здания с кадастровым номером 26:12:012101:680, площадью 4837,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: …, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 24 апреля 2025 года № КУВИ-001/2025-95819524 (т. 1 л.д. 15-22);

- земельного участка с кадастровым номером …, площадью 1534+/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под гостиницей, использование под автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: … что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 24 апреля 2025 года № КУВИ-001/2025-95819548 (т. 1 л.д. 27-31);

- земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2417 +/-9,98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства (для многоэтажного строительства, индивидуальной жилой застройки, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, строительства гаражей и автостоянок), расположенного по адресу: …, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 24 апреля 2025 года № КУВИ-001/2025-95815600 (т. 1 л.д. 32-38)

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость:

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 10 815 117,56 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2025 № КУВИ-001/2025-50661256 (т. 1 л.д. 11);

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 365 330 165,16 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2025 № КУВИ-001/2025-50651598 (т. 1 л.д. 12);

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 7 760 199,2 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2025 № КУВИ-001/2025-50655451 (т. 1 л.д. 13);

- земельного участка с кадастровым номером …, по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 8 492 492,05 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2025 № КУВИ-001/2025-50659573 (т. 1 л.д. 14).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 21.04.2025 №КС 084/2025, в котором определена рыночная стоимость:

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере его рыночной стоимости 8 233 770 рублей;

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере его рыночной стоимости 94 200 740 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 3 544 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 3 795 000 рублей (т. 1 л.д. 39-183).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 28 мая 2025 года по делу по ходатайству представителя административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» (далее – АНО «МАСЭ») ФИО4 № ЭЗ 081/2025 от 08.09.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определена:

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере 8 755 000 рублей;

- здания с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2023 в размере 185 576 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 229 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01.01.2022 в размере его рыночной стоимости 4 810 000 рублей, что сторонами не оспаривается (т. 2 л.д. 2-332).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «МАСЭ» ФИО4 № ЭЗ 081/2025 от 08.09.2025 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично30.06.2025.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты. Объекты экспертизы с кадастровыми номерами … и … принадлежат ко вторичному рынку офисно-торговой недвижимости, к классу офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости. Объекты экспертизы с кадастровым номерами.. , … принадлежат к сегментам: застроенных земельных участков различного назначения населенных пунктов, широко распространенных готовых объектов, доходной недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта с кадастровым номером … выбраны экспертом из 12 уникальных предложений среди 292 опубликованных объявлений в сегменте коммерческой недвижимости с коммерческим назначением по категории офисно-торговые объекты за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 по территории расположения: г. Ставрополь, диапазон площади: 500-3000 кв.м. по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта с кадастровым номером … 8 выбраны экспертом из 10 уникальных предложений среди 166 опубликованных объявлений в сегменте коммерческой недвижимости с коммерческим назначением по категории офисно-торговые объекты за период с 01.01.2022 по 31.12.2022 по территории расположения: г. Ставрополь, диапазон площади от 800 кв.м. также по принципу сопоставимости.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов с кадастровыми номерами … выбраны экспертом из 9 уникальных предложений среди 185 опубликованных объявлений на рынке продажи земельных участков в г. Ставрополе на дату оценки 01.01.2022 также по принципу сопоставимости.

Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующих таблицах.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости зданий – доходным подходом (методом прямой капитализации) - 30% и сравнительным подходом (методом сравнения продаж) – 70%, а оцениваемых земельных участков только сравнительным подходом – 100%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки в отношении каждого оцениваемого объекта при каждом из примененных подходов. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 21.04.2025 №КС 084/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО5 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной в отношении объектов недвижимости – зданий с кадастровыми номерами …, приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263, в отношении земельного участка с кадастровым номером … приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 125, а в отношении земельного участка с кадастровым номером … определенной на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2024/000221 от 30.07.2024, и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «МАСЭ» ФИО4 № ЭЗ 081/2025 от 08.09.2025 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – на 1 января 2023 года в отношении зданий и на 1 января 2022 года в отношении земельных участков.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 6 мая 2025 года.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.

При этом в силу частей 3, 5 названной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Ставропольского края наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество», что следует из приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 «О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Как указывалось выше, оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2022 года определена на основании переданных результатов определения кадастровой стоимости, утвержденных актом об определении кадастровой стоимости ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-26/2024/000221 от 30.07.2024 в размере 8 492492,05 руб. (дата внесения сведений в ЕГРН – 30.07.2024, дата начала применения кадастровой стоимости 16.07.2024), что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.02.2025 № КУВИ-001/2025-50659573 (т. 1 л.д. 14).

Результаты определения кадастровой стоимости содержатся в акте об их утверждении, который является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, в настоящем случае вопреки доводам административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» об исключении учреждения из числа соответчиков, которое отклоняется судом при рассмотрении настоящего дела, оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку кадастровая стоимость в отношении одного из спорных объектов недвижимого имущества министерством имущественных отношений Ставропольского края не утверждалась. В отношении рассматриваемых правоотношений надлежащим ответчиком является ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пальма» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером …, площадью 526 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торгово-административное здание, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 8 755 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером …, площадью 4837,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 185 576 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером …, площадью 1534+/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под гостиницей, использование под автоцентр с торгово-гостинично-ресторанным комплексом, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 5 229 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером …, площадью 2417 +/-9,98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства (для многоэтажного строительства, индивидуальной жилой застройки, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, строительства гаражей и автостоянок), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 4 810 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 мая 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2025 года.

Судья И.А.Черниговская