Решение № 3-79/2024 3А-10/2025 3А-10/2025(3А-79/2024;)~3-79/2024 3А-79/2024 от 24 июля 2025 г. по делу № 3-79/2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

от 18 июля 2025 г. №3а-10/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

судьи Верховного Суда Республики Мордовия Михеева Олега Сергеевича,

при секретаре Щетининой Оксане Раисовне,

с участием в деле:

административного истца – Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Западный рынок» (далее – ООО «Юго-Западный рынок»), его представителя ФИО1,

административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» (далее – ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), его представителя ФИО2,

административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО2,

заинтересованного лица – Публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия (далее - ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия),

заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),

заинтересованного лица – Администрации городского округа Саранска,

заинтересованного лица – Министерства финансов Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 июля 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Западный рынок» об оспаривании решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Юго-Западный рынок», в лице его законного представителя – генерального директора ФИО3, обратилось в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» №ОРС<№> от 29 июля 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№> равной рыночной стоимости на основании отчета об оценке <№><№> от 7 июня 2024 г. в размере 358 626 000 рублей по состоянию на 29 марта 2024 г.

В обоснование предъявленных требований указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <№>, принадлежащего административному истцу на праве собственности, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком в отчете, что влечет увеличение размера налога на указанное имущество.

Для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости административный истец обращался в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки», в чем оспариваемым решением последнему было отказано со ссылкой на наличие ошибок в отчете об оценке, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Не соглашаясь с данным решением, административный истец просил признать его незаконным и установить, согласно отчета оценщика, кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на дату их оценки оценщиком – 29 марта 2024 г.

В ходе судебного разбирательства дела, представителем административного истца ООО «Юго-Западный рынок» ФИО1 подано письменном заявление об уточнении административных исковых требований в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости, которую просила установить в качестве кадастровой на основании результатов судебной экспертизы, с учетом исправленной экспертом арифметической ошибки, в размере 396 264 398 рублей.

Административный ответчик Министерство земельных и имущественных отношений Республики Мордовия подало возражения на административное исковое заявление, указав, что принятие решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обусловлено тем, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия письменно уведомил суд, что не возражает относительно удовлетворения административного иска, не имеет возражения относительно представленного отчета оценщика.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», в лице филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия, Управления Росреестра по Республике Мордовия, Администрации городского округа Саранск, Министерства финансов Республики Мордовия не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили, и отложить разбирательство дела не просили. При этом, от филиала ППК «Роскадастр» по Республике Мордовия поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации), не усматривается, и суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Юго-Западный рынок» ФИО1 уточненные административные исковые требования поддержала, представитель административных ответчиков ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» и Министерства земельных и имущественных отношений ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения административного искового заявления, считая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным, оснований для отмены которого не имеется. Относительно, возражений поданных на заключение эксперта <№> от 28 марта 2025 г. пояснил, что с учетом сделанных экспертом исправлений технической и как следствие арифметической ошибок, изложенных в пояснении по заключению эксперта, замечаний к заключению эксперта не имеет, относя разрешение административных исковых требований по установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, установленной экспертом, на усмотрение суда.

Исследовав письменные материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 245 КАС Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон №237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона №237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. №614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что административный истец с 8 февраля 2017 г. является правообладателем объекта недвижимости нежилого здания административно-торгового комплекса с кадастровым номером <№>, общей площадью 12 582 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена на 1 января 2023 г. (подлежит применению с 1 января 2024 г.) в размере 528 228 148,04 рублей.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона №237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <№>, утверждена по состоянию на 1 января 2023 г. приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия от 2 октября 2023 г. №136 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест расположенных на территории Республики Мордовия».

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики №2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., разъяснил, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ). Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости. При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете (вопрос 4).

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона №237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункта 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. №313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет оценщика ООО «Орион» А.Д.Н. <№> (К/11) от 7 июня 2024 г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г. составляет 358 626 000 рублей.

Решением ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-<№> от 29 июля 2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по следующим причинам: нарушены требования положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № VI)», подпунктов «е» пункта 22 (ФСО № 7) пунктов 1, 5, 10 (ФСО № V), повлиявших на правильность выводов оценщика при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 6 ноября 2024 г. по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России Т.О.В.., содержащимся в экспертном заключении <№> от 28 марта 2025 г., отчет оценщика ООО «Орион» А.Д.Н. <№> (К/11) от 7 июня 2024 г. не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов: подпункта 3 пункта 2 и подпункта 12 пункта 7 ФСО № VI, пунктов 10, 22, 23 ФСО №7, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г. определена в размере 393 966 359 рублей.

Отмеченные в экспертном заключении нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета, были отражены и в оспариваемом решении ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки».

Заключение эксперта, в части наличия указанных в решении ошибок, несоответствия отчета стандартам оценки допущенных при составлении отчета, повлиявших на определенную итоговую рыночную стоимость, не оспаривалось представителями сторон.

По возражениям административных ответчиков, представленных на заключении эксперта <№> от 28 марта 2025 г., экспертом даны пояснения и проведены исправления допущенных технической и как следствие арифметической ошибок. Экспертом дано разъяснения по применению коэффициента поправки на различия в средней заработной плате в регионе (таблица №7, страница 67-69 Заключения) и исправлена техническая ошибка по указанию функциональной зоны объекта исследования и объектов-аналогов №№ 1,2 (страница 62 Заключения), что привело к применению некорректной корректировки для объекта-аналога №1 (таблица №7, страница 67-69 Заключения). С учетом исправления арифметической ошибки рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <№> по состоянию на 29 марта 2024 г. определена в размере 396 264 398 рублей.

Скорректированная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Юго-Западный рынок» у ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона №237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Юго-Западный рынок» не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС Российской Федерации условий для признания оспариваемого решения ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-<№> от 29 июля 2024 г. незаконным отсутствует, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования ООО «Юго-Западный рынок» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <№> в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Анализ рынка проведен с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети «Интернет», используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет», имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Каких-либо возражений относительно определенной экспертом рыночной стоимости объекта оценки сторонами не заявлено. Правильность расчетов и выводов эксперта о рыночной стоимости объекта оценки не опровергнута.

После исследования судом экспертного заключения ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России, и сделанных экспертом исправлений допущенных ошибок, стороны о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС Российской Федерации, суду не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Определяя надлежащего административного ответчика, суд, руководствуясь положениями статьи 22.1 Закона №237-ФЗ, приходит к выводу о том, что надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» как учреждение, принимавшее участие в определении оспариваемой кадастровой стоимости, а также рассмотревшее вопрос об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной.

Исходя из системного анализа норм права, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что при пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, требование об оспаривании решения бюджетного учреждения является основным требованием, разрешение которого позволяет прийти к выводу о том, в пользу какой стороны постановлен судебный акт, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, является производным требованием, поскольку не носит самостоятельного характера и не может рассматриваться судом отдельно от требований об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Таким образом, административные исковые требования к административному ответчику Министерству земельных и имущественных отношений Республики Мордовия заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Западный рынок» к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения №ОРС-<№> от 29 июля 2024 г. оставить без удовлетворения.

Установить по состоянию на 29 марта 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№>, общей площадью 12 582, 0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сумме 396 264 398 (триста девяносто шесть миллионов двести шестьдесят четыре тысячи триста девяносто восемь) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 июля 2024 г.

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Юго-Западный рынок» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Мордовия об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Мордовия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия О.С. Михеев

Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2025 г.