Решение № 2-1460/2019 2-1460/2019~М-1266/2019 М-1266/2019 от 22 июля 2019 г. по делу № 2-1460/2019

Дело № 2-1460/2019 УИД 27RS0006-01-2019-001600-77


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 23 июля 2019 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Власовой А.П.

с участием истицы ФИО1, её представителя ФИО4

представителей ответчицы ФИО5, ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО8, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры,

установил:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО7, ФИО8, ФИО9 о расторжении договора земельного участка и квартиры. В обоснование иска истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между матерью истицы ФИО2 и ответчиками заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 купила у ответчиков квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> и земельный участок по этому же адресу.

В договоре купли-продажи неверно указана дата сделки – ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 находилась на стационарном лечении в <данные изъяты> в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ проходила обследование в <адрес>. Стоимость квартиры – <данные изъяты> руб., стоимость земельного участка – <данные изъяты> руб. В соответствии с договором, на момент подписания договора покупатель уплатила продавцам <данные изъяты> руб. В соответствии с пунктом <данные изъяты> договора, сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель обязался уплатить до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. Наследство, открывшееся после смерти ФИО2, принято её дочерью ФИО1

На момент заключения договора, при котором присутствовала ФИО1, продавцы заверили покупателя в том, что квартира в доме на двух хозяев из кирпича находится в хорошем состоянии, серьёзных скрытых дефектов не имеет и является пригодной для проживания в любое время. Имеется хороший ремонт. На земельном участке сооружена скважина. однако, после первых же затяжных дождей выяснилось, что дом практически не пригоден для проживания. Листы кровли в трещинах, сколах, просветах, атмосферные осадки попадают на перекрытия дом и происходит подтопление квартиры. Из-за многократной течи повреждены перекрытия, потолок, утеплитель, стены, оконные блоки и откосы. Присутствует стойкий запах сырости, образовались плесневелые налеты. Присутствует промерзание стен с наружной стороны, в стыковых соединениях оконных блоков и откосов выявлен плесневый налет. В комнатах повреждены обои от многочисленных потеков, вспучивание ГВЛ от постоянного присутствия влаги. Произвести осмотр крыши при покупке квартиры ни ФИО2, ни истица не имели возможности, так как ФИО2 передвигалась при помощи костылей, а истица находилась на 6 месяце беременности, чувствовала себя плохо.

Истица самостоятельно обратилась в экспертное учреждение ООО «<данные изъяты> по вопросу установления состояния квартиры. Стоимость отправления телеграмм для уведомления ответчиков об осмотре квартиры составила 1364,50 руб.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, техническое состояние кровли всего дома является недопустимым. Без значительных затрат на восстановительный ремонт квартира является непригодной для проживания и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Выявленные специалистом недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов и значительных затрат времени. Стоимость услуг по производству экспертизы составила 40 000 рублей.

Согласно рекламному объявлению от ДД.ММ.ГГГГ расположенному в Интернете, и уверениям продавцов, на участке имеется скважина. Впоследствии выяснилось, что на участке отсутствует водоснабжение. Рекламированная продавцами скважина не являлась собственностью продавцов. В результате собственники скважины, владельцы квартиры №, запретили ею пользоваться.

Покупатель вынуждена была обратиться в ООО <данные изъяты> для производства работ по бурению скважины на воду. Стоимость работ составила 200 000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

ДД.ММ.ГГГГ в адреса ответчиков были направлена претензии о расторжении договора купли-продажи. Стоимость отправления заказных писем составила 225,60 руб.

Общая сумма судебных расходов 41590,10 руб.

Факт нахождения квартиры в недопустимом техническом состоянии может быть доказан также свидетельскими показаниями.

До настоящего времени в квартире зарегистрирован ФИО3, который по условиям договора купли-продажи не должен состоять на учете по данному адресу.

Истица просит:

1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

2. Взыскать солидарно с ответчиц в пользу истицы уплаченные денежные средства в размере 2 750 000 рублей, судебные расходы в размере 41 590,10 руб., стоимость скважины в размере 200 000 рублей.

В судебном заседании истица ФИО1 иск поддержала по изложенным в нем основаниям.

Представители ответчицы ФИО7 – ФИО6 и ФИО5 иск не признали. Представитель ответчицы ФИО5 пояснил и указал в письменных возражениях, что решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлен без удовлетворения встречный иск ФИО1 к ФИО8, ФИО9 и ФИО7 о взыскании стоимости восстановительного ремонта жилого дома. Представленное ФИО1 в суд по настоящему делу заключение специалиста ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ являлось предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. Оценив заключение специалиста в совокупности с другими доказательствами, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. Указанные в заключении специалиста недостатки, связанные с подтоплением, не являются скрытыми, образовались в результате длительной эксплуатации жилого помещения без проведение ремонтных работ, при должной степени заботливости и осмотрительности могли быть обнаружены покупателем квартиры. Несмотря на необходимость восстановительного ремонта жилого помещения, продавцы и покупатель договорились о покупке квартиры за <данные изъяты> рублей. После вселения на протяжении пяти месяцев покупатель с заявлением о недостатках квартиры к продавцам не обращалась. Из материалов дела не усматривается, что приобретение жилого помещения, находящегося в состоянии, указанном истцом, и требующего проведения восстановительного ремонта, не соответствовало волеизъявлению покупателя. Требования о соразмерном уменьшении покупной цены ФИО2 не заявлялись. ФИО1 не доказан факт передачи квартиры покупателю с уже существующими недостатками, которые не могли быть обнаружены при осмотре товара в момент передачи, и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки). Истицей не представлены доказательства, что цена имущества, определенная сторонами в договоре, не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению. На момент подписания договора купли-продажи и вселения покупателя в жилое помещение разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию покупатель не предъявлял, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния имущества и пригодности для проживания. Стороны согласовали стоимость квартиры с учетом технического состояния на момент приобретения. Истицей не представлены доказательства, что фактическое состояние дома не таково, какое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалось ими при обсуждении покупной цены за дом. ФИО1 не являлась покупателем, не подписывала договор купли-продажи и не знает, на каких условиях стороны пришли к соглашению о стоимости квартиры в <данные изъяты> рублей. Договор подписан покупателем без каких-либо условий о качестве квартиры, не указаны недостатки квартиры и условия устранения недостатков, то есть покупатель при приобретении квартиры обладала полными сведениями о качестве приобретаемого жилья, никогда не заявляла о недостатках квартиры. Недостатки, которые истица указывает как скрытые, скрытыми не являются. Толщина стен и потолка обнаруживаются визуально при осмотре квартиры, как и наличие грибка. Истицей не представлены доказательства причинно-следственной связи между промерзанием стен, потолка и распространением грибка. Истица не представила доказательств, что продавцы знали о недостатках квартиры, которую они не строили, так как она перешла к ним в собственность по договору приватизации. Истица не доказала, что недостатки квартиры возникли до передачи квартиры покупателю.

По этим основаниям, представитель ответчика просит в иске отказать.

Ответчицы ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены.

Свидетель ФИО13 пояснила, что проживает по адресу <адрес> Дом по <адрес> ввели в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ году. Качество строительства оставляло желать лучшего. Серьёзные недостатки выявились примерно через 5 лет. Электрика вызывали в первой год. Когда они въехали в дом, он был промороженный. Крыша сейчас дырявая. Ремонт кровли не проводился. У них протекают пололки. ФИО8 и ФИО20 проживали в доме с ДД.ММ.ГГГГ года. Они ремонт кровли не проводили. В квартире № она не была. Состояние крыши с улицы просматривается. В кровле с улицы видны дыры, они там всегда были. Видно со всех сторон. Была лестница, она разобрана. ФИО2 заехала в квартиру примерно весной ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетель ФИО14 пояснила, что она проживала по адресу <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ годах. Дом был холодный, всё текло и промерзало. Дом был сырой. С веранды на второй этаж была лестница. На кровле не было одного листа и постоянно текло. Скважины на участке не было, была привозная вода. ФИО8 видела состояние дома, сама его штукатурила. Ремонт делали каждый год. Дефекты было видно. Ремонт делали летом, зимой всё становилось видно. Зимой они отапливались печкой и обогревателями.

Свидетель ФИО15 пояснила, что она проживает в <адрес> Скважина бурилась её сыном. Электроэнергия (для насоса) тоже принадлежит им. Она (свидетель) разрешала Беловой пользоваться их водой. После покупки дома истица тоже пришла к ней по поводу пользования водой, и она разрешила ей пользоваться. Потом насос стал барахлить, и она отказала истице. Это было после того, как мать истицы умерла.

Свидетель ФИО16 пояснила, что В ДД.ММ.ГГГГ году они дружили с ФИО1 В конце марта ФИО1 позвонила и сказала, что нужно посмотреть дом. Они смотрели дом с Беловой и её (свидетеля) сожителем. Дом смотрели изнутри и снаружи. ФИО8, говорила, что скважина одна на двоих. На участке не было скважины. Они не поднимались на чердак, так как не было возможности. Её сожитель занимается ремонтами. В ДД.ММ.ГГГГ году, когда мамы ФИО1 уж не было, сожитель свидетеля поднимался на крышу и видел там дыры. Когда первый раз смотрели дом, он производил прекрасное впечатление, всё идеально, чисто, свежий ремонт. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи между продавцами ФИО22 (в браке ФИО7) Е.В., ФИО9, ФИО8 и покупателем ФИО2. Продавцы продали, а покупатель купли квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>, находящуюся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>, с кадастровым номером №.

Цена продаваемой квартиры определена сторонами в <данные изъяты> рублей, цена продаваемого земельного участка определена сторонами в <данные изъяты> рублей.

Указанная цена установлена соглашением сторон, соответствует рыночной стоимости на момент заключения договора, является окончательной и изменению не подлежит.

Сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель уплатил продавцам на момент подписания сторонами настоящего договора.

Сумму в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Претензий между сторонами нет.

По соглашению сторон настоящего договора, возникает залог в пользу продавцов в связи с неполным расчетом по настоящей сделке.

Фактическая передача квартиры и земельного участка продавцами и принятие его покупателями на момент подписания настоящего договора не осуществлена, что по соглашению сторон не является препятствием для проведения государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Стороны договорились о том, что передача квартиры и земельного участка продавцами и принятие его покупателем будет осуществлена в срок до ДД.ММ.ГГГГ, претензий между сторонами нет.

Право собственности покупателя на квартиру и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ипотека на квартиру и земельный участок зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из копий документов, поступивших из Управления Росреестра по Хабаровскому краю, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>, с кадастровым номером № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 является наследницей имущества ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

За ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу <адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 является наследницей имущества ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Спорная квартира передана ФИО8, ФИО17, ФИО8 в собственность на основании договора № на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, копия договора приватизации предоставлена Управлением Росреестра по Хабаровскому краю.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., собственником участка является ФИО1, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок обременен ипотекой в пользу ФИО8, ФИО8, ФИО9. Основании ипотеки: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение – квартира по адресу <адрес> имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., собственником является ФИО1, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Квартира обременена ипотекой в пользу ФИО8, ФИО8, ФИО9. Основании ипотеки: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с заключением специалиста ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, кровля квартиры № <адрес> находится в недопустимом техническом состоянии. Выявлено наличие повреждений отделки квартиры: потолка, стен, окон и оконных откосов влагой от течи кровли и промерзание наружных стен и откосов. Характер повреждений – многолетняя течь с кровли, недостаточное утепление откосов и наружных стен. Течь с кровли привела к повреждению потолка и перекрытия. недостаточное утепление стен и откосов привело к промерзанию и образованию грибка и плесени на их поверхностях. Стоимость работ по восстановительному ремонту квартиры № составляет <данные изъяты> руб.

За услуги ООО <данные изъяты> истица ФИО1 оплатила 40 000 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ и чек-ордером на оплату 40 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость отправления телеграмм для уведомления ответчиков об осмотре квартиры составила 1364,50 руб.

Как следует из объявления на сайте www.farpost.ru от ДД.ММ.ГГГГ о продаже спорного дома, в качестве источника водоснабжения указана скважина.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила договор с ООО <данные изъяты> на бурение скважины на воду по адресу <адрес>. По договору оплатила 200 000 рублей, что подтверждается договором, содержащим расписку в получении денег, актом выполненных работ.

Претензию в адрес ответчиков по поводу ненадлежащего качества дома истица направила ответчикам ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается претензией, почтовыми квитанциями. Стоимость отправления заказных писем составила 225,60 руб.

Согласно копии поквартирной карточки, заверенной ДД.ММ.ГГГГ, в квартире по адресу <адрес> зарегистрирован ФИО3.

Согласно адресной справки, представленной представителем ответчиков в судебное заседание, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по адресу <адрес>.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 475 ГК РФ,

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Недостатки спорного жилого помещения, связанные с подтоплением, не являются скрытыми, образовались в результате длительной эксплуатации жилого помещения без проведения ремонтных работ, при должной степени заботливости и осмотрительности могли быть обнаружены покупателем квартиры. Продавцы и покупатель договорились о покупке квартиры за <данные изъяты> рублей. После вселения на протяжении пяти месяцев (до дня смерти) покупатель ФИО2 с заявлением о недостатках квартиры к продавцам не обращалась. Из материалов дела не усматривается, что приобретение жилого помещения, находящегося в состоянии, указанном истцом, и требующего проведения восстановительного ремонта, не соответствовало волеизъявлению покупателя. Требования о соразмерном уменьшении покупной цены ФИО2 не заявлялись. Истицей не доказан факт передачи квартиры покупателю с уже существующими недостатками, которые не могли быть обнаружены при осмотре квартиры в момент передачи, и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки). Свидетели, явку которых обеспечила истица, поясняли о том, что состояние кровли видно при визуальном осмотре. Отсутствие собственной скважины на земельном участке также обнаружилось при визуальном осмотре. Истицей не представлены доказательства, что цена имущества, определенная сторонами в договоре, не соответствует его техническому состоянию жилого помещения и возможности использования по назначению. Стороны согласовали стоимость квартиры с учетом технического состояния на момент приобретения. Истицей не представлены доказательства, что фактическое состояние дома не таково, какое было оговорено сторонами при заключении договора, в том числе, которое учитывалось ими при обсуждении покупной цены за дом. Договор подписан покупателем без каких-либо условий о качестве квартиры, не указаны недостатки квартиры и условия устранения недостатков, то есть покупатель при приобретении квартиры обладала полными сведениями о качестве приобретаемого жилья, не заявляла о недостатках квартиры. По этим основаниям, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО7, ФИО8, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и квартиры, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 01.08.2019 г.

Судья М.Г. Константинова